Capital One

内容提要 —— Capital One, Motor City（商业项目）

Capital One —— 位于 Motor City 核心交叉路口的甲级商业大厦

Capital One 是 Royal Centurion Real Estate 开发的一座具有地标意义的甲级商业大厦，坐落在 Motor City 的战略性十字路口——Hessa Street 与 Mohammed Bin Zayed Road（E311）交汇处。Motor City 是迪拜最具辨识度、最成熟的社区型商务区之一。Capital One 由在阿联酋拥有大量作品组合、备受全球尊敬的建筑事务所 AE7 操刀设计，建筑高度为 B2+G+20 层，提供 240 套优质办公单元以及 18 套专属屋顶露台办公室，目标客户为希望在 Motor City 拥有一个声望卓著、交通便捷地址的企业及商业投资者，而这栋大楼也为该社区树立了全新的标杆。

大厦由 AE7 操刀设计的设计血统意义非凡：它并非一栋普通的商业写字楼，而是一座专为甲级定位量身设计的标志性塔楼，具有建筑雄心、顶级配置标准以及屋顶生活方式规划，使其远远超越 Motor City 常规办公产品。屋顶的健身房、游泳池、咖啡馆和餐厅共同营造出一个高端配套环境，能够吸引优质企业租户以及那些注重办公空间品质和员工福祉的优质企业。

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地段与连通性 —— Motor City，Hessa Street

Motor City 是迪拜最具特色的主规划社区之一，围绕标志性的迪拜赛车场（Dubai Autodrome）建设——这是一条全长 5.39 公里、符合国际汽联 Grade 2 标准的赛车赛道，承办国际赛事、企业驾驶体验以及全年的赛道日活动。Motor City 由 Union Properties 开发，融合了住宅社区（Green Community、Motor City Uptown）、零售（First Avenue Mall）、酒店（Pullman Dubai Motor City）以及如今不断扩张、以 Capital One 等项目为支柱的商业区。

Hessa Street 与 Mohammed Bin Zayed Road（E311）的交汇处，是新迪拜走廊中最具战略意义的商业地址之一。Mohammed Bin Zayed Road 是阿联酋主要的南部干线，连接迪拜与阿布扎比、阿勒马克图姆机场以及世博城（Expo City）枢纽。Hessa Street 则将 Motor City 直接连通至 Sheikh Zayed Road、Arabian Ranches 以及更广阔的迪拜住宅带，而这些住宅带正是 Motor City 商业区主要的劳动力来源区域。

| 目的地 | 大约车程 | |---|---| | Dubai Autodrome | 2 分钟 | | Arjan & Dubai Miracle Garden | 8 分钟 | | Arabian Ranches & Golf Club | 10 分钟 | | Mall of the Emirates | 15 分钟 | | Dubai Sports City | 10 分钟 | | Al Maktoum International Airport (DWC) | 25 分钟 | | Expo City Dubai | 20 分钟 | | Jebel Ali Port & JAFZA | 25 分钟 | | Downtown Dubai & DIFC | 30 分钟 | | Dubai International Airport (DXB) | 35 分钟 |

十字路口的地理位置带来了双向高速通行能力——向北经 Hessa Street 通往 Sheikh Zayed Road，东西向则通过 Mohammed Bin Zayed Road——为 Capital One 的租户与访客提供高效、多方向的连通性，这在那些仅靠单一路网出入、容易拥堵的次级商务区中是非常罕见的。

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建筑设计与规格

Capital One 由 AE7 设计，呈现出一座当代商业大厦，其建筑语言高级考究，与甲级写字楼地址的身份相得益彰：

• 外立面： 现代玻璃与板材幕墙，搭配双层中空高性能玻璃
• 使用效率： 楼板设计实现最大可租面积效率，并支持灵活的隔断配置
• 大堂： 双层挑高入户大堂，配备高端装饰与专业的前台接待配套设施
• 楼层： B2+G+20 共 22 个地上商业楼层
• 智能基础设施： 高速光纤接入、智能楼宇管理系统、停车层配备电动车充电设施

办公单元配置：

| 单元类型 | 面积范围 | 备注 | |---|---|---| | 标准办公室 | 798–2,000 平方英尺 | 单层布局配置 | | 大型办公套房 | 2,000–4,918 平方英尺 | 多区域布局配置 | | 露台办公室（18 套） | 高端 | 专属户外露台使用权 |

位于高区的 18 套专属露台办公室，是这栋大厦最具特色的商业产品——在迪拜商业市场中，带有私人户外露台空间的办公室极其稀缺，因而能够获得远高于平均水平的出租率，吸引那些寻求差异化、体验丰富型办公环境的企业。对于将办公室用于客户接待、团队建设活动或高端品牌定位的企业客户而言，露台办公室的配置具有极强的吸引力。

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屋顶生活方式配套 —— 重塑办公体验

Capital One 的屋顶层是本项目最具吸引力的商业差异化亮点之一：

• 游泳池 —— 屋顶泳池，供员工放松休闲与举办企业社交活动
• 顶级健身房 —— 专业健身设施，面向大厦全体租户开放
• 咖啡馆 —— 精品咖啡馆，全天为大厦的办公人群提供服务
• 餐厅 —— 屋顶全方位服务餐厅，既满足员工的日常用餐需求，也承办企业接待活动

这一屋顶配套规划使 Capital One 从一栋普通商业大厦升级为一个办公目的地——企业在这里选址，不仅是为了办公空间，更是为了完整的员工体验组合。在迪拜竞争激烈的人才市场上，越来越多公司把办公环境品质作为招聘与留人的工具，"健身房—泳池—餐饮"的屋顶配套在企业选址决策中具有实质性优势。

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投资分析 —— 迪拜商业写字楼市场

迪拜甲级写字楼市场自 2021 年以来持续保持强劲的需求增长，主要驱动因素包括：国际企业在阿联酋设立总部数量激增、自贸区新设公司数量创历史新高、以及本土企业部门的持续扩张：

• 甲级写字楼出租率（迪拜，2024–2025 年）： 成熟区域达到 92–96%

Capital One 在 Motor City 的定位，使其能够获得多元化的租户来源：中小企业、区域企业办事处、汽车行业相关企业（天然受到迪拜赛车场毗邻位置的吸引）、以及希望拥有新迪拜地址但相对 DIFC 或 Business Bay 而言更具成本效率的专业服务公司。

18 套专属露台办公室——这是一种稀缺且高度差异化的产品——有望以远高于标准写字楼租金的水平出租，单平方英尺收入可能比普通办公楼层高出 10–15%。

永久产权（Freehold）： Motor City 商业物业可向国际买家以永久产权形式出售，并通过 DLD 完成完整的产权契据注册。

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Capital One 为何脱颖而出

Capital One 在 Motor City 商业市场中的竞争优势建立在三大支柱之上：由 AE7 打造、为该社区树立全新设计标准的建筑品质；改变办公体验的"健身房—泳池—咖啡馆—餐厅"屋顶配套规划；以及可提供社区型商务区中最佳商业连通性的 Hessa Street / Mohammed Bin Zayed Road 战略性十字路口。

对于企业而言，Capital One 提供的是一个声望卓著、设计精良的甲级写字楼地址，所处的社区环境是许多员工相对于 DIFC 或 Business Bay 的高密度而言更偏爱的——同时具备同样便捷的道路连通性以及更优的住宅人口腹地通达性。Motor City 内的 Pullman 酒店为来访客户和国际代表团提供即用型酒店配套设施，带来了许多社区办公楼所不具备的"酒店相邻"优势。

对于商业地产投资者而言，240 套单元的规模带来了分散化的出租风险——没有任何单一租户会造成实质性的空置缺口；而甲级规格和 AE7 设计资历，相较于同区域的次级规格商业楼宇，能够带来持久稳定的品质溢价。