珊瑚楼

###ID### 11187 ###SLUG### murjan ###NAME### murjan ###STATUS### ###SOURCE### ###EN_LEN### 13588 ###ZH_CURRENT_LEN### 2404 ###DESC### 概要总结: Murjan 是位于 Jumeirah Beach Residence(JBR)的优质六塔住宅群,由 Dubai Properties Group 开发。项目于 2007 年完工,提供从单间到五房顶层公寓(710–8,400 平方英尺)的多种户型,拥有直达海滨的通道,The Walk JBR 就在门前,可欣赏阿拉伯湾、朱美拉棕榈岛及 Ain Dubai 的景观。平均成交价:AED 2.43M。租金收益率:5.6–6.4%。

Jumeirah Beach Residence Murjan 项目概览

Murjan 是一个宏伟的六塔住宅群,占据 Jumeirah Beach Residence(JBR)——迪拜地标性海滨社区、全球最大的单期住宅开发项目之一——的核心位置。该项目由 Dubai Properties Group(Dubai Holding 的子公司)开发,于 2007 年完工。Murjan 之名取自阿拉伯语中"珊瑚"之意,延续 JBR 以海洋为主题的项目命名传统(与姐妹集群 Shams/太阳、Amwaj/海浪、Rimal/沙、Bahar/海、Sadaf/贝壳并列)。作为 JBR 六大住宅集群中最东端的一个,Murjan 守住社区主入口,将住户置于通往 The Walk、The Beach 以及连接 Bluewaters Island 与 Ain Dubai 的人行天桥的最中心节点。

JBR 本身在 2002 年 8 月推出时即被定位为全球最大的单期住宅项目,沿 1.7 公里的阿拉伯湾海岸线占地总建筑面积 2 平方公里。整个开发项目包含 40 座塔楼(35 座住宅与 5 家酒店),容纳 6,917 套公寓,可容纳约 15,000 名住户,项目总造价 AED 60 亿,施工人员超过 22,000 人。在这一非凡背景之下,Murjan 的六座塔楼(27 至 46 层不等)提供了整个 JBR 社区中最多样、最优质的住宅选择之一。

Murjan 六座塔楼

Murjan 每座塔楼都有其独特的个性、高度与户型组合,为住户提供丰富多样的选择。

Murjan 1 共 46 层,是集群中最高的塔楼,提供 1、2、3 及 4 房公寓。一房单元面积为 1,076 至 1,250 平方英尺,配备双阳台、步入式衣帽间与精装厨房。两房公寓面积从 1,300 至 1,736 平方英尺,三房住宅则从 1,900 平方英尺起,配备女佣房与套间浴室。高楼层单元可欣赏朱美拉棕榈岛与 Bluewaters Island 的壮观景色。

Murjan 2 共 30 层,提供集群中最丰富的户型类型,包括单间(710–750 平方英尺)、1 至 4 房公寓、复式 LOFT、双层公寓及顶层公寓。其中最耀眼的当属三房顶层公寓,双层面积达 8,300 至 8,400 平方英尺,设有四间浴室、女佣房与司机房以及宽阔的露台。Murjan 2 部分单元配备私人泳池——这在 JBR 高层住宅中实属罕见的奢华配置。

Murjan 3 共 27 层,提供从单间到 5 房顶层公寓的户型。约 900 平方英尺的一房公寓配备封闭式厨房与步入式衣橱,而三房单元面积达 2,100 至 2,600 平方英尺,设三个阳台。该塔的四房顶层公寓面积达 5,000 至 6,000 平方英尺,建筑内设有四座宽敞的公共泳池,以及配备桑拿与蒸汽设施的全功能健身房。

Murjan 4(又称 Royal Beach Residence)共 33 层,提供 1 至 4 房公寓与 LOFT。两房单元面积从 1,460 至 2,650 平方英尺,四房公寓达 3,105 平方英尺,设六间浴室与女佣房。该塔提供约 240 个地下停车位,采用刷卡门禁安保;底层设有 Carrefour Market,便于日常购物。

Murjan 5 共 40 层(436 英尺 / 133 米),专攻大型家庭公寓——2、3、4 房户型。两房单元约 1,390 平方英尺,三房达 1,882 平方英尺,四房公寓为 2,912 平方英尺,高楼层可尽享全景观码头景观。

Murjan 6 同为 40 层,采用混凝土结构,融合地中海与阿拉伯建筑风格。该塔提供 2、3、4 房公寓,其中部分特色 LOFT 风格两房单元设有内部楼梯。两房公寓面积从 1,570 至 2,100 平方英尺,四房住宅约 2,900 平方英尺。UFC Gym JBR 设于 Murjan 6,为住户及更广泛的社区提供世界级商业健身设施。

建筑、设计与室内规格

Murjan 的建筑愿景由 WATG(Wimberly Allison Tong and Goo)操刀——这家国际事务所专精于酒店、休闲与娱乐设计,另有 RMJM 与 Holfords Associates 参与贡献。设计语言将现代高层形式与受伊斯兰及本土建筑传统启发的元素相融合——包括人行天桥、拱门、庭院与凸窗,与该地区的文化遗产形成视觉上的连续性。

所有公寓均配备大型阳台与露台(许多可直望海景或码头景观)、开放式起居布局、全套精装厨房、嵌入式衣柜,以及由 Empower(Emirates District Cooling)供应的区域供冷系统。高速电梯(通常每塔四部)、宽带互联网与卫星电视接入为整个集群的标配。较大户型设有女佣房、多间套间浴室、更衣区与洗衣设施。

市场价格与投资表现

Murjan 已确立其作为 JBR 交易最活跃的住宅集群之一的地位,过去 12 个月通过迪拜土地局(DLD)成交 98 套公寓,平均成交价为 AED 2,434,477。过去六个月的平均挂牌价达 AED 3,329,061,反映持续的上涨动能,同期涨幅 6%。

价格因户型与塔楼不同而差异显著。Murjan 2 的单间价格从 AED 1,300,000 至 AED 1,480,000 不等。一房公寓均价约 AED 1,800,000,两房单元均价约 AED 2,750,000(其中 Murjan 3 的入门价为 AED 2,000,000 至 AED 2,400,000)。三房公寓均价约 AED 3,150,000,四房住宅达约 AED 5,600,000。部分塔楼的优质四房顶层公寓挂牌价已达 AED 13,000,000。

近期成交的每平方英尺单价从单间的 AED 1,031 到优质三房单元的 AED 2,045 不等,其中一房公寓平均每平方英尺 AED 1,809 至 AED 1,876,两房为 AED 1,548 至 AED 1,651。

租赁方面,该集群各户型均提供强劲回报。单间年租金 AED 70,000 至 AED 100,000(平均 AED 87,297),一房公寓约每年 AED 121,000,两房约 AED 169,000,三房约 AED 228,000,四房公寓每年最高 AED 350,000。四房顶层公寓年租金达 AED 650,000 至 AED 1,275,000。整个集群年租金范围 AED 72,000 至 AED 680,000,年均 AED 190,376,过去六个月租金增长 2%。

Murjan 集群的总租金收益率从 5.61%(Metropolitan Real Estate 数据)至 6.43%(Bayut ROI 数据)不等,其中单间回报最高,约 6.4%,较大户型收益率为 4% 至 4.4%。这些数据与 JBR 社区约 5.99% 的整体平均收益率保持一致。

配套设施与生活方式

每座 Murjan 塔楼都提供各自的配套设施,整体上构成 JBR 中设施最齐全的住宅集群之一。健身与康体设施包括每座塔楼的全功能健身房、多座公共泳池(仅 Murjan 3 就有四座)、按摩浴缸、蒸汽房、桑拿及自行车道(Murjan 1)。位于 Murjan 6 的 UFC Gym JBR 为所有住户提供商业级健身体验。

休闲设施包括专属儿童游乐区与儿童泳池、烧烤区与包括凉亭在内的户外娱乐空间,以及整个集群内专业养护的园林。服务包括 24 小时礼宾、配备闭路电视监控与刷卡门禁的全天候安保、高速电梯、急救医疗中心(Murjan 1 与 Murjan 5 已确认设有)、洗衣服务、ATM 取款机、宽带互联网、卫星电视、对讲系统以及备用发电机。

停车通过六座塔楼的地下有盖设施提供,每套住宅至少配一个固定车位,较大户型通常分配两个或更多车位。集群底层零售包括 Carrefour Market(Murjan 4)、药店、餐厅、咖啡馆、美容沙龙以及一所幼儿园(Fun & Play Nursery,距集群约 2 分钟)。Murjan 集群的各塔楼已确认为宠物友好型。

The Walk JBR 与 The Beach

Murjan 位于 JBR 入口的位置,使住户直接置身 The Walk 之上——这是一条全长 1.7 公里的露天步行长廊,沿 JBR 全长铺设于地面与广场层。The Walk 汇聚超过 300 家商铺与餐饮门店、约 70 个本地与国际零售品牌,以及 50 至 70 家餐厅与咖啡馆,提供从休闲海滨美食到精致国际料理的丰富选择。时尚精品店、户外市集、街头表演、美容服务与手作美食摊位,共同构成了迪拜最具活力的生活走廊之一。

与 The Walk 相邻的是由 Meraas 开发的 The Beach JBR——由 27 栋现代建筑组成,分布在四个主题广场之中,占地超过 300,000 平方英尺的露天空间,汇集 70+ 品牌、30+ 餐厅、Roxy Cinemas 影院、Laguna Waterpark 水上乐园以及一家海滩俱乐部。The Beach 的入住率达 100%。The Beach 之外便是 JBR 的公共白沙海滩——免费向所有人开放——配备救生员值班、沙滩椅租赁以及水上运动项目,包括水上摩托、桨板与皮划艇。

景观与周边景点

Murjan 各塔楼根据楼层与朝向提供多样化的壮观景观。所有塔楼均可欣赏海景与阿拉伯湾景观,Murjan 6 朝海单元可尽览开阔海景。Dubai Marina 天际线景观在 Murjan 1、2、4、5 中尤为突出,Murjan 5 高楼层可饱览全景观码头美景。朱美拉棕榈岛可从 Murjan 1 与 Murjan 4 眺望,Bluewaters Island 及其标志性的 Ain Dubai 观览摩天轮(全球最高,250 米,2021 年 10 月开放)在集群内均可望见。

附近的核心景点包括 Dubai Marina Mall(130+ 零售门店、Pier 7 餐饮综合体)、Dubai Marina Walk(全长 7 公里的步行长廊,提供游艇巡游、独桅帆船晚宴体验,以及 XLine 高空滑索,以 80 公里时速从码头上方 170 米飞驰而过)、朱美拉棕榈岛及 Atlantis The Palm(10 分钟)、Downtown Dubai 与哈利法塔(25 分钟),以及 Burj Al Arab(15 分钟)。

交通连接

Murjan 享有卓越的公共交通通达性。迪拜电车(Dubai Tram)的 JBR 1 与 JBR 2 站直接通往 The Walk,是离集群最近的公共交通站点。电车 11 公里的环线覆盖 Dubai Marina、JBR 与 Al Sufouh,高峰时段每 8 至 10 分钟一班(周一至周六早 6 点至次日凌晨 1 点,周日上午 9 点至次日凌晨 1 点)。电车可在 DMCC 与 Sobha Realty 站换乘迪拜地铁红线,通达全城。

RTA 公交线路 8、84 与 F55A 停靠于 Jumeirah Beach Residence Station 2,从 Murjan 步行可达。自驾方面,King Salman Bin Abdulaziz Al Saud Street 提供直达车行通道,迪拜国际机场(DXB)约 30 分钟车程,Al Maktoum 国际机场约 40 分钟车程。

服务费

Murjan 集群的服务费从每年每平方英尺 AED 13.65(Murjan 1)至每年每平方英尺 AED 14.93(Murjan 5)不等,而 JBR 社区平均水平为每年每平方英尺 AED 15.40。Murjan 3 的费用明细提供了透明度:维护费 AED 3.18、公用事业费 AED 4.11、服务费 AED 2.51、管理费 AED 0.95、保险费 AED 0.24、主社区费 AED 3.02——合计每年每平方英尺 AED 14.01。

关于 Dubai Properties Group

Dubai Properties Group 成立于 2002 年,前身为 Estithmaar Realty,2005 年并入 Dubai Holding 后更名为 Dubai Properties。JBR 是该公司首个也是旗舰项目,于 2002 年 8 月推出,彼时被誉为全球最大的单期住宅项目。在 Dubai Holding Real Estate 旗下,集团已交付超过 106,000 套住宅单元与地块,可容纳约 740,000 名住户与投资者,覆盖 15,000 公顷的总体规划区域。其产品组合包括 JBR、1/JBR、Jaddaf Waterfront、La Vie、Bellevue Towers、Remraam、Mudon 与 Villanova——确立了 Dubai Properties 作为阿联酋最多产且最值得信赖的住宅开发商之一的地位。