郁金香绿洲5号

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Tulip Oasis 5：Al Furjan 的成熟永久业权生活——迪拜交通最便利的郊区社区

内容提要： Tulip Oasis 5 是由 Samer Alsayegh 开发商在 Al Furjan（杰贝阿里第一区，Jebel Ali First）兴建的一栋已竣工的永久业权住宅楼——Al Furjan 是迪拜最受欢迎、交通最便利的郊区社区之一。这栋 12 层高的楼宇（地面层 + 停车层 + 10 层住宅）以两房和三房配置交付 80 套公寓，采用开放式布局、可降低噪音的全景双层中空玻璃窗、私人阳台、游泳池、健身房以及 24/7 全天候安保。项目于 2019 年 9 月竣工。二级市场价格从 AED 650,000 起——是 Al Furjan 最易入手、可即刻出租的永久业权投资选择之一。

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概览

Tulip Oasis 5 是 Samer Alsayegh 旗下成熟的 Tulip Oasis 系列中的第五栋建筑——自该社区在 2010 年代初开始发展以来，这一系列住宅楼已成为 Al Furjan 住宅图景中可靠、备受推崇的标志性存在。项目于 2019 年 9 月竣工，已全面运营逾五年，为投资者提供了有据可查的租赁需求与收益表现记录，而非单纯的预测。

Al Furjan 是迪拜西部走廊地理位置最具战略意义的住宅社区之一。西临谢赫·扎耶德路，东接 Mohammed Bin Zayed 路，Al Furjan 地铁站提供无需驾车即可通达全城地铁网络的出行选择，该社区融合了郊区般的宽敞与城市级的交通连接，这种组合十分罕见。对于务实的投资者而言，这一交通配套——加上 Al Furjan 持续旺盛、来自杰贝阿里自由区专业人士、航空业从业人员以及物流行业员工的租赁需求——使其成为迪拜最可靠的、能产生稳定收益的住宅地段之一。

建筑本身高 12 层，在 3,000 平方米的土地上拥有 16,500 平方米的建筑面积——这种密度体现了 Al Furjan 住宅类型高效、兼具城市与郊区特质的特点。

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Al Furjan：迪拜的门户社区

战略位置： Al Furjan 在迪拜的住宅地理版图中占据独特的战略位置——坐落于城市两条主要的南北向高速公路动脉的交汇处：

• 谢赫·扎耶德路（Sheikh Zayed Road，E11）： 迪拜最早的海岸高速公路，从阿布扎比边境一路延伸至哈伊马角，提供直达迪拜码头、JBR、DIFC、迪拜市中心及更远地区的通道
• Mohammed Bin Zayed 路（E311）： 连接迪拜各郊区社区、工业区以及不断扩张的南部走廊的内陆干线公路

这种双高速公路的地理位置赋予 Al Furjan 居民真正的多方向出行能力——无论您的工作或休闲目的地位于城市的哪个区域，Al Furjan 都能提供高效的道路通达。

Al Furjan 地铁站： 社区内设有一个运营中的迪拜地铁站，是一项重大的基础设施优势。地铁连通性消除了依赖道路的社区在高峰时段所面临的通勤压力，并提供直达、无拥堵的通达至：

• 迪拜码头和 JBR——4 站
• 朱美拉湖塔（Jumeirah Lake Towers）——3 站
• DMCC 及商务区——3 站
• Ibn Battuta 购物中心——直达

就业锚点——杰贝阿里自由区（JAFZA）： Al Furjan 最强劲的租赁需求驱动力是其毗邻 JAFZA 的位置——JAFZA 是全球最大的自由贸易区之一，拥有 8,500 多家公司和 150,000 多名员工。JAFZA 的员工群体代表着一种永久性的、结构性驱动的住宿需求来源，针对的是通勤距离合理范围内的物业，而 Al Furjan 正是距离最近的高品质住宅社区之一。

Expo City Dubai： Expo City Dubai——2020 年世界博览会的传承转化成果——距离 Al Furjan 约 15 分钟车程，提供额外的企业及创新行业就业需求。

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建筑设计与建筑风格

结构： 地面层 + 1 层停车 + 10 层住宅 = 共 12 层 总单位数： 80 套住宅公寓 建筑面积： 16,500 平方米 占地面积： 3,000 平方米

立面设计： 建筑外观以沙色调的主立面搭配大量深蓝色玻璃点缀为特色——这种视觉组合使 Tulip Oasis 5 在 Al Furjan 的街景中独具辨识度。深蓝色玻璃兼具美学与功能性目的：在减少太阳热量传入的同时，赋予建筑当代、专业的视觉气质。

声学工程——双层中空玻璃窗： 一个值得注意的设计亮点是所有公寓均采用全景双层中空玻璃窗。这项声学工程决策营造了比标准单层玻璃构造显著更安静的室内环境——对于公寓朝向社区较繁忙道路的 Al Furjan 居民而言尤为重要。双层玻璃还提供更卓越的隔热性能，切实降低空调能耗和每月的水电开支。

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户型配置

Tulip Oasis 5 的 80 套公寓分为两种卧室配置：

两房公寓：

• 两间卧室，配嵌入式衣柜
• 宽敞的客厅与起居区域，与用餐区开放式相连
• 三间卫浴——主卧套间卫浴、客卫以及一间功能卫浴
• 私人阳台，将生活空间延伸至户外
• 全配套厨房，含集成电器
• 全屋中央空调

两房配置是主要的户型类型——专为需要明确卧室分隔和宽敞公共生活区的小型家庭、情侣或合租的专业人士设计。

三房公寓：

• 三间卧室，配衣柜
• 三间卫浴，主卧配套间，次卧共用卫浴设施
• 封闭式厨房配置——将烹饪气味和声响与主要生活区隔开，这是经常烹饪的家庭所青睐的设计偏好
• 宽敞的客厅，用于家庭生活和待客
• 私人阳台
• 中央空调

三房配置服务于较大型家庭或需要在家庭卧室之外拥有专属居家办公空间的人士。以 Al Furjan 的二级市场价格而言，这些是迪拜最易入手的永久业权三房公寓机会之一。

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配套设施

Tulip Oasis 5 的配套组合恰到好处地匹配了 Al Furjan 中端市场的定位——提供优质租客所需的必要健康与休闲设施，而没有那些高端服务型配套楼宇的过度配置——后者的昂贵基础设施成本会转化为偏高的服务费。

水上与康养：

• 游泳池： 一座恒温社区泳池，提供休闲游泳与放松。Al Furjan 温暖的气候使泳池成为留住租客的近乎必备的配套——而 Tulip Oasis 5 的泳池正好满足这一需求。
• 健身房： 一间配备齐全的健身设施，含心肺训练器械和阻力训练设备

家庭：

• 儿童游乐区： 楼宇公共区域内一处专属、安全的儿童游乐空间

实用基础设施：

• 24/7 全天候安保： 全楼持续安保监控，闭路电视覆盖
• 安全有盖停车： 专属停车层内为所有居民分配的停车位
• 高速电梯： 12 层楼之间高效的垂直交通
• 零售商铺： 底层的零售业态，提供日常便利服务

Al Furjan Pavilion： 除楼宇自身的配套外，居民还可即时使用 Al Furjan Pavilion——一个社区零售枢纽，业态包括：

• 超市和特色食品零售商
• 咖啡馆和休闲餐饮餐厅
• 医疗诊所和药房
• 服务供应商和银行

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地段与交通

Al Furjan 地铁站： 驾车 5–10 分钟——红线连通至完整的迪拜地铁网络 Ibn Battuta 购物中心： 10 分钟 迪拜码头 / JBR： 15 分钟 Expo City Dubai： 15 分钟 朱美拉湖塔 / DMCC： 20 分钟 阿勒马克图姆国际机场（DWC）： 25 分钟 迪拜市中心 / 哈利法塔： 25 分钟 迪拜国际机场（DXB）： 30 分钟

学校： The Arbor School——迪拜最受推崇的国际学校之一——位于 Al Furjan 轻松可达的范围内，使该社区对有学龄儿童的家庭极具吸引力。

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投资分析

项目状态： 现房 / 已竣工（2019 年 9 月）——逾 5 年的运营历史为投资者提供有据可查的收益证据，而非预测。

产权类型： 永久业权——所有国籍人士均有资格享有完整的阿联酋产权所有权。

租赁市场表现： Al Furjan 的租赁市场对两房和三房公寓展现出持续的需求和有吸引力的收益：

• 两房公寓：年租金 AED 70,000–100,000
• 三房公寓：年租金 AED 95,000–130,000
• 毛租金收益率：按二级市场价值通常为每年 7%–9%

主要租客画像：

• 杰贝阿里自由区（JAFZA）员工——150,000+ 名需要就近住宿的员工
• 航空业专业人士——阿联酋航空（Emirates Airline）、德纳达（dnata）及相关行业员工
• 驻杰贝阿里港及自由区的物流与供应链专业人士
• Expo City Dubai 企业及创新行业员工
• 受 The Arbor School 及社区宜家氛围吸引的家庭

成熟资产的优势： 凭借逾 5 年的运营历史，Tulip Oasis 5 已经历对房地产投资者而言具有风险的所有成熟阶段。楼宇的管理体系已然成熟，租客池已被验证，二级市场的定价反映的是真实的市场证据，而非开发商的乐观预期。

Tulip Oasis 5 的突出优势：

1. 毗邻 JAFZA： 附近 150,000+ 名员工创造了永久性、结构性的租赁需求
2. Al Furjan 地铁通达： 无需驾车即可连通全城——这是租客的重要优先事项
3. 双层中空玻璃窗： 卓越的声学隔断，营造更安静的室内环境，有助于留住租客
4. 聚焦两房与三房： 在家庭需求持续超过供应的地段提供家庭型公寓
5. 2019 年竣工： 一项成熟、经过验证的资产，拥有 5 年以上有据可查的租赁表现

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总结

Tulip Oasis 5 是 Al Furjan 可靠的"主力型"住宅投资——80 套永久业权的两房和三房公寓位于一栋已竣工的 12 层楼宇内，采用全景双层中空玻璃窗进行声学工程设计，地处迪拜地铁连通性最强、最贴近就业的郊区社区之一。门口即是 JAFZA 的 150,000+ 名员工，25 分钟车程外阿勒马克图姆国际机场正在扩建，加上 5 个运营年度内有据可查的 7%–9% 持续毛收益率——这就是稳健投资组合赖以建立的直截了当、以证据为基础的投资选择。