Jebel Ali Hills

Jebel Ali Hills — 杰贝尔阿里，迪拜南部

快速概览

• 开发商： Meraas
• 地点： Saih Shuaib，杰贝尔阿里，迪拜南部（毗邻迪拜主题乐园度假区和Al Maktoum机场）
• 产品类型： 永久产权土地地块——住宅（地面+1层）和综合用途（地面+4层）
• 地块面积： 住宅：9,400–13,000平方英尺（地面+1层）；综合用途：最大28,760平方英尺（地面+4层）
• 价格区间： AED 280万–1,125万（约合AED 130/平方英尺起）
• 可用地块： 40+个地块，总计48万平方英尺
• 状态： 土地已交付——地块可立即动工建设
• 产权： 永久产权——适用于所有国籍
• 突出优势： Meraas开发的迪拜最具战略意义南部增长走廊永久产权地块——毗邻世博城、Al Maktoum机场和迪拜主题乐园度假区

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1. 简介 — 拥有土地，定义未来

Jebel Ali Hills是迪拜最具战略意义的永久产权土地投资之一——Meraas在杰贝尔阿里Saih Shuaib区域开发的地块社区，提供住宅和综合用途永久产权地块，每平方英尺价格约为AED 130起，是酋长国内成熟总开发商提供的最具竞争力的价位之一。地块面积从9,400平方英尺到超过28,760平方英尺不等，Jebel Ali Hills使买家能够在Meraas总体规划的环境中购置大型土地，完全自由地设计和建造自己的别墅、公寓楼或综合用途开发项目。

Jebel Ali Hills的投资理论以三个正在重塑迪拜南部经济地理的融合基础设施催化剂为锚点：世博城迪拜（Expo 2020的永久遗产，现已是一个运营中的创新和商业中心）、Al Maktoum国际机场（正在进行历经数十年、耗资数十亿美元的扩建，以成为全球旅客吞吐量最大机场），以及迪拜主题乐园度假区（该地区首屈一指的主题乐园目的地之一，就在数分钟车程之内）。这些资产共同将迪拜南部走廊从主要以工业为主的区域，转变为酋长国最重要的新兴综合用途增长前沿。

对于理解阿联酋基础设施投资长期轨迹的投资者，Jebel Ali Hills以Meraas品质总体规划提供了最直接的土地储备途径——以在未来十年机场驱动升值的视角回望时将显得极为超值的每平方英尺价格。

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2. 开发商 — Meraas：迪拜的总体场所营造者

Meraas是一家与政府关联的迪拜总体开发商，旗下拥有酋长国最受喜爱和最成功的生活方式目的地组合：城市步行街(City Walk)、蓝水岛(Bluewaters Island)、Boxpark、La Mer、The Pointe、JA Lake View和城市步行街中央公园。在每个项目中，Meraas都证明了社区总体规划的质量——其道路、景观、公共空间和配套规划——决定了其中每个地块和单元的长期价值轨迹。

Jebel Ali Hills将这一理念应用于土地地块模式：为Saih Shuaib区域制定Meraas品质总体规划，道路、公用设施和社区基础设施已全部安装并投入运营，使地块买家确信周边环境将按Meraas著称的标准进行管理。

与一般开发商纯商业性土地销售不同，Meraas地址拥有品牌认知度，提升了地块上未来建设项目的最终市场定位——无论是定制豪华别墅还是面向迪拜南部劳动力的商业综合用途楼宇。

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3. 地理位置 — 迪拜南部增长走廊

3.1 Saih Shuaib / 杰贝尔阿里：战略位置

Jebel Ali Hills位于Saih Shuaib区域——杰贝尔阿里区的一部分——沿谢赫扎耶德路(E11)布局，该公路贯穿迪拜从阿布扎比边界至沙迦边界的全长。这一位置使Jebel Ali Hills：

• 位于迪拜最大工业和商业自由区（JAFZA）以北的交叉处
• 紧邻迪拜主题乐园度假区（Motiongate迪拜、乐高乐园迪拜、宝莱坞公园）
• 数分钟即可到达Al Maktoum国际机场(DWC)——未来的世界最大机场
• 毗邻世博城迪拜园区——后世博2020的永久创新和商业区

3.2 三大超级催化剂

Al Maktoum国际机场(DWC)

Al Maktoum国际机场正在进行航空史上最宏大的机场扩建计划之一——分阶段开发计划最终将赋予机场每年高达2.6亿旅客的吞吐量，超越亚特兰大哈特斯菲尔德-杰克逊机场成为全球最繁忙机场。第一个主要阶段（目标年旅客吞吐量2,600万人次）正在积极建设中。阿联酋政府已为扩建承诺超过AED 1,280亿。

对于距DWC15分钟的Jebel Ali Hills，这一扩建代表了迪拜南部可用的最强大、最持续的住宅用地升值催化剂。历史上，主要国际机场30分钟范围内的住宅用地会随着机场运力增长及周边酒店、物流和住宅生态系统的发展而显著升值。

世博城迪拜

迪拜世博2020在六个月内吸引了2,400万访客。4.38平方公里的场地已被永久改建为世博城迪拜——一个综合用途创新区，汇集穆罕默德·本·拉希德创新中心、多个政府部委数字化转型办公室、国际公司总部、活动场所和不断增长的住宅组成部分。世博城距Jebel Ali Hills约10–15分钟。

迪拜主题乐园度假区

占地25平方公里的迪拜主题乐园度假区是中东最大的主题乐园目的地之一——汇集Motiongate迪拜、乐高乐园迪拜、宝莱坞公园迪拜、Roxy影院和Lapita酒店。该目的地每年吸引数百万访客，已成为迪拜南部走廊的重要雇主。距Jebel Ali Hills仅5分钟。

3.3 连通性

• 谢赫扎耶德路(E11)： 直接通达——迪拜主要高速公路主干
• 杰贝尔阿里港/JAFZA： 向北10分钟
• 迪拜主题乐园度假区： 5分钟
• Al Maktoum国际机场： 15分钟
• 世博城迪拜： 15分钟
• 迪拜滨海湾/JBR： 20分钟
• 迪拜国际机场(DXB)： 35分钟
• 阿布扎比： 经E11约60分钟
• 杰贝尔阿里地铁站（红线）： 10分钟

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4. 地块类型与开发参数

4.1 住宅地块 — 地面+1层(G+1)

住宅地块区划为G+1建设——地面层加一层楼上，非常适合定制别墅开发。

• 地块面积： 9,400至13,000平方英尺（约873至1,208平方米）
• 可开发建筑面积： 在Meraas的DM批准指导方针内，地块可容纳5,000–8,000+平方英尺总建筑面积的别墅
• 配置自由度： 买家在Meraas社区设计标准内自行设计别墅——平面图、立面、泳池配置、花园、停车
• 典型G+1住宅地块开发： 4–6卧室定制别墅、私家泳池和花园、2–4辆车的带顶棚车库、女佣和司机住所、屋顶露台配置

4.2 综合用途地块 — 地面+4层(G+4)

综合用途地块区划为G+4建设——地面层加四层楼上，可进行中层公寓或商业楼宇开发。

• 地块面积： 最大28,760平方英尺（约2,671平方米）
• 开发容量： 28,760平方英尺地块上的G+4建筑可交付可观的住宅或商业总建筑面积
• 区划灵活性： 底层商业（零售、餐饮、诊所、服务）加1–4层住宅——非常适合产收综合用途开发
• 目标用户： 专业房产投资者、小型开发商、寻求在迪拜南部劳动力走廊开发定制收益资产的机构买家

4.3 定价

• 起价： 约AED 130/平方英尺（起价AED 280万）
• 平均价格： 约AED 505万
• 最高价格： 最大综合用途配置最高AED 1,125万
• 永久产权： 完整所有权——无租赁期限，无归还条款

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5. 社区总体规划 — Meraas品质基础设施

Jebel Ali Hills的核心基础设施已全面开发并投入运营：

• 道路： 内部道路网络完成并与谢赫扎耶德路相连
• 公用设施： 电力、供水、电信和排水连接已安装至地块边界
• 地块边界标记： 所有地块已测量并在迪拜土地局(DLD)合法注册

买家可在购买后立即开始申请施工许可，无基础设施竣工风险。

Meraas的Jebel Ali Hills总体规划还包括：景观社区公园和绿色廊道、本地零售和日常服务中心、清真寺、社区步道和骑行道，以及社区毗邻的学校和托儿所配置。

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6. 投资分析 — Jebel Ali Hills永久产权地块

6.1 土地储备作为投资策略

迪拜永久产权总体规划社区内的土地历史上是最稳定的资本增值来源之一——尤其是当定位于主要基础设施竣工之前时。增值曲线通常遵循以下模式：

1. 催化剂前阶段（当前）：土地价格相对温和——基础设施承诺但尚未全面运营
2. 建设和劳动力阶段： 随着周边就业和住宅需求增长，土地价格上涨
3. 运营成熟阶段： 随着该区域成熟建立，土地价格在结构性更高水平上稳定

Jebel Ali Hills目前处于第一阶段——Al Maktoum机场正在建设中，世博城已运营但仍在发展，更广泛的Saih Shuaib区域尚未建立。早期阶段买家获得最高的增值潜力。

6.2 阿联酋黄金签证

所有Jebel Ali Hills地块定价均超过阿联酋10年黄金签证的AED 200万门槛（起价AED 280万）。买家及其直系家庭成员可获得10年可续签的阿联酋居留权，无最短居住要求。

6.3 零年度物业税和资本利得税

阿联酋对土地或开发物业不征收年度物业税，也不对房地产销售征收资本利得税。土地价值从AED 130/平方英尺到未来市场价格的所有增值均由投资者完全保留——相较于可征税司法管辖区类似土地投资的结构性优势。

6.4 持有成本

Jebel Ali Hills空置土地地块目前不产生服务费（在传统意义上，在社区配套设施交付之前没有公共区域维护）——对于选择土地储备而非立即开发的投资者来说，持有成本大幅降低。

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7. 为何Jebel Ali Hills脱颖而出

Meraas品质总体规划——AED 130/平方英尺： 打造城市步行街、蓝水岛和La Mer的同一开发商是这个社区的总开发商——以反映该地区当前预成熟状态而非未来潜力的定价。

距全球未来最大机场仅15分钟： Al Maktoum国际机场的扩建是迪拜南部历史上最重大的基础设施投入——而Jebel Ali Hills距此仅15分钟。

完全设计自由度： 无开发商预设平面图。买家在Meraas品质指南范围内，创建完全符合自己需求的别墅或建筑。

永久产权： 适用于所有国籍的永久所有权——无归还，无租约到期。

10年黄金签证： 所有地块自AED 280万起均符合资格——为土地投资者提供长期阿联酋居留权。

零税环境： 无年度物业税，无资本利得税——所有增值完整保留。

无强制建设期限： 买家可按自己的节奏进行土地储备，不受处罚。

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8. 总结

Jebel Ali Hills by Meraas提供迪拜南部最具战略地位的增长走廊内的永久产权住宅(G+1)和综合用途(G+4)土地地块——距Al Maktoum国际机场15分钟，距世博城迪拜15分钟，距迪拜主题乐园度假区5分钟，可直接从谢赫扎耶德路通达。地块面积9,400至28,760平方英尺，价格约AED 280万起（AED 130/平方英尺），Meraas已安装基础设施，完全设计自由度，永久产权，10年黄金签证资格，以及阿联酋零物业税和资本利得税，Jebel Ali Hills是迪拜南部增长前沿可用的最直接且战略对位最强的土地储备投资。对于理解今天的Jebel Ali Hills定位与2003年迪拜滨海湾相当——处于基础设施成熟之前、增值动能启动之前并以此定价——的投资者而言，长期案例引人注目。