Jebel Ali Hills

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Jebel Ali Hills — Saih Shuaib, Jebel Ali, 迪拜

摘要概览

• 开发商: Meraas
• 地理位置: Saih Shuaib, Jebel Ali, 迪拜南部(临近迪拜公园及度假村和马克图姆机场)
• 产品类型: 永久产权(freehold)土地地块 — 住宅用地(G+1)和综合用地(G+4)
• 地块面积: 住宅用地:9,400–13,000平方英尺(G+1);综合用地:最大可达28,760平方英尺(G+4)
• 价格区间: AED 2.8M–11.25M(约合AED 130/平方英尺起)
• 可售数量: 40+幅地块,总面积480,000平方英尺
• 项目状态: 土地已交付 — 地块可立即开始建设
• 产权性质: 永久产权(freehold) — 所有国籍均可购买
• 突出优势: Meraas开发的永久产权地块,位于迪拜最具战略意义的南部增长走廊 — 紧邻世博城(Expo City)、马克图姆机场和迪拜公园及度假村

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1. 项目简介 — 拥有土地,定义未来

Jebel Ali Hills是迪拜最具战略意义的永久产权土地投资机会之一 — 这是Meraas在南部Jebel Ali的Saih Shuaib片区开发的地块社区,提供住宅和综合用地永久产权地块,其每平方英尺单价在该酋长国由知名总开发商推出的项目中属于最具竞争力的水平。地块面积从9,400平方英尺到超过28,760平方英尺不等,价格从每平方英尺约AED 130起,Jebel Ali Hills使买家能够在Meraas精心规划的优质环境中购置大面积土地,拥有充分自由来设计和建造自己的别墅、公寓楼或综合开发项目。

Jebel Ali Hills的投资逻辑建立在三大正在重塑迪拜南部经济地理的基础设施催化剂的交汇之上:世博城迪拜(Expo City Dubai)(2020世博会的永久遗产,现已成为一个活跃的创新与商业枢纽)、马克图姆国际机场(Al Maktoum International Airport)(正在经历一项长达数十年、投资数十亿美元的扩建计划,目标是按旅客吞吐量成为全球最大的机场),以及迪拜公园及度假村(Dubai Parks & Resorts)(该地区首屈一指的主题乐园目的地之一,距此仅几分钟车程)。这些资产共同正将迪拜南部走廊从一个主要的工业区转变为本酋长国最重要的新兴综合用地增长前沿之一。

对于理解阿联酋基础设施投资长期轨迹的投资者而言,Jebel Ali Hills提供了在Meraas品质的总体规划内囤积土地、把握这一长期趋势的最直接途径 — 其每平方英尺的价格,若以未来十年机场驱动的升值视角来看,将会显得格外超值。

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2. 开发商 — Meraas:迪拜的总规划设计师

Meraas是一家与政府相关的迪拜总开发商,其项目组合囊括了该酋长国最受喜爱、最成功的生活方式目的地:City Walk、Bluewaters Island、Boxpark、La Mer、The Pointe、JA Lake View以及Central Park at City Walk。在每一个项目中,Meraas都证明了一点:一个社区总体规划的品质 — 其道路、景观、公共空间和配套设施规划 — 决定了其内部每一幅地块和每一个单元的长期价值走势。

Jebel Ali Hills将这一哲学应用于地块开发模式:为Saih Shuaib片区打造Meraas品质的总体规划,道路、公用设施和社区基础设施均已安装到位并投入运营,使地块买家确信周边环境将按照Meraas所为人熟知的标准进行管理。

与一般开发商纯粹商业性的土地销售不同,Meraas这个地址所承载的品牌识别度,能够提升地块上所建任何项目的最终市场定位 — 无论是定制的奢华别墅,还是为迪拜南部就业人群打造的综合用途商业建筑。

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3. 地理位置 — 迪拜南部增长走廊

3.1 Saih Shuaib / Jebel Ali:战略位置

Jebel Ali Hills位于Saih Shuaib片区 — 属于更大的Jebel Ali区域 — 沿Sheikh Zayed Road (E11)布置,这条高速公路从阿布扎比边境一路延伸至沙迦边境,贯穿整个迪拜。该位置使Jebel Ali Hills:

• 北侧紧邻迪拜最大的工商业自由区(JAFZA)
• 紧邻迪拜公园及度假村(Dubai Parks & Resorts)(Motiongate Dubai、Legoland Dubai、Bollywood Parks)
• 距马克图姆国际机场(DWC)仅几分钟车程 — 全球未来最大机场
• 紧邻世博城迪拜(Expo City Dubai)园区 — 世博会2020之后的永久性创新与商业区

3.2 三大超级催化剂

马克图姆国际机场(Al Maktoum International Airport, DWC)

马克图姆国际机场正在实施航空史上最雄心勃勃的机场扩建计划之一 — 一项分期开发计划,最终将使该机场具备每年最高2.6亿人次的吞吐能力,超过亚特兰大的哈茨菲尔德-杰克逊机场,成为全球最繁忙的机场。该机场的第一期主要阶段(目标年吞吐能力2,600万人次)正在积极建设中。阿联酋政府已为此次扩建投入超过AED 1,280亿。

对于距DWC仅15分钟的Jebel Ali Hills而言,此次扩建代表了迪拜南部现有最强劲、最持久的住宅用地升值催化剂。从历史上看,距离大型国际机场30分钟车程以内的住宅用地,会随着机场吞吐能力的增长,以及周边为之服务的酒店、物流和住宅生态系统的开发,而出现显著升值。

世博城迪拜(Expo City Dubai)

2020年迪拜世博会在六个月内吸引了2,400万游客。该4.38平方公里的场地已被永久改造为世博城迪拜 — 一个综合用途创新区,入驻了Mohammed Bin Rashid Innovation Hub、多个政府部委的数字化转型办公室、跨国公司总部、活动场馆,以及不断增长的住宅部分。世博城距Jebel Ali Hills约10–15分钟车程。

迪拜公园及度假村(Dubai Parks & Resorts)

占地25平方公里的迪拜公园及度假村建筑群是中东地区最大的主题乐园目的地之一 — 拥有Motiongate Dubai、Legoland Dubai、Bollywood Parks Dubai、Roxy Cinemas以及Lapita Hotel。该目的地每年吸引数百万游客,并已成为迪拜南部走廊的重要雇主。它距Jebel Ali Hills仅5分钟车程。

3.3 交通连接

• Sheikh Zayed Road (E11): 直接接入 — 迪拜的高速公路主干道
• Jebel Ali Port / JAFZA: 向北10分钟
• 迪拜公园及度假村(Dubai Parks & Resorts): 5分钟
• 马克图姆国际机场(Al Maktoum International Airport): 15分钟
• 世博城迪拜(Expo City Dubai): 15分钟
• 迪拜码头(Dubai Marina) / JBR: 20分钟
• 迪拜国际机场(DXB): 35分钟
• 阿布扎比(Abu Dhabi): 经E11公路60分钟
• Jebel Ali地铁站(红线): 10分钟

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4. 地块类型与开发参数

4.1 住宅地块 — 地面加一层(G+1)

Jebel Ali Hills的住宅地块划定为G+1建设 — 即地面层加上一层上层,非常适合定制别墅开发。

• 地块面积: 9,400至13,000平方英尺(约873至1,208平方米)
• 可开发建筑占地: 在Meraas获得迪拜市政府(DM)批准的指导原则内,地块可容纳总建筑面积5,000–8,000+平方英尺的别墅
• 配置自由度: 买家可在Meraas社区设计标准内自行设计别墅 — 户型平面、立面、泳池配置、花园、停车位
• 范围: 地面层可包含客厅、餐厅、厨房、客用套房、员工住宿;一层则提供主卧与次卧套房、书房及家庭活动室
• 私家花园: 宽敞的地块面积可容纳大面积私家花园和泳池区域 — 在迪拜高密度住宅市场中极为难得的奢华配置

G+1住宅地块上的典型开发项目:

• 4–6卧室定制别墅
• 私家泳池与花园
• 可停放2–4辆车的带顶车库
• 女佣和司机起居室
• 屋顶露台预留

4.2 综合用地地块 — 地面加四层(G+4)

综合用地地块划定为G+4建设 — 即地面层加上四层上层,可用于中高层公寓或商业建筑开发。

• 地块面积: 最大可达28,760平方英尺(约2,671平方米)
• 开发容量: 28,760平方英尺地块上的G+4建筑可交付大量的住宅或商业总建筑面积
• 区划灵活性: 地面层商业用途(零售、餐饮F&B、诊所、服务类)搭配1–4层住宅 — 非常适合产生收益的综合用途开发
• 目标用户: 专业物业投资者、中小型开发商、希望在迪拜南部就业走廊开发定制收益资产的机构买家

4.3 价格

• 起价: 约每平方英尺AED 130(从AED 2.8M起)
• 均价: 约AED 5.05M
• 最高价格区间: 最大综合用地配置最高可达AED 11.25M
• 永久产权: 完全所有权 — 无租赁期限、无回收条款

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5. 社区总体规划 — Meraas品质基础设施

5.1 已建成基础设施

Jebel Ali Hills的核心基础设施已全面建成并投入运营:

• 道路: 内部道路网络已完成,并与Sheikh Zayed Road连通
• 公用设施: 电力、供水、通信和排水接口已铺设至地块边界
• 地块边界标识: 所有地块均已完成测量并在迪拜土地局(DLD)合法登记

买家在购买后可立即开始施工许可申请,无基础设施完工风险。

5.2 规划中的社区配套设施

Meraas为Jebel Ali Hills制定的总体规划包含以下预留:

• 景观社区公园和绿色走廊
• 本地零售和日常需求服务中心
• 服务住宅人口的清真寺
• 社区步道和自行车道
• 社区旁预留的学校和托儿所用地

社区配套设施的交付时间表将按照住宅建设和入住的速度推进 — Meraas在社区运营方面的经验(City Walk、La Mer、Bluewaters)让人对最终交付品质充满信心。

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6. 投资分析 — Jebel Ali Hills永久产权地块

6.1 土地囤积作为投资策略

在迪拜的永久产权规划社区中,土地历来是资本升值最稳定的生成器之一 — 尤其是布局在重大基础设施完工之前。升值曲线通常遵循以下模式:

1. 催化剂前期阶段(当前): 土地价格相对温和 — 基础设施已承诺但尚未全面投入运营
2. 建设与就业人口阶段: 随着周边就业和住宅需求的增长,土地价格上涨
3. 运营成熟阶段: 随着该区域的成熟稳固,土地价格稳定在结构性更高的水平

Jebel Ali Hills正处于第一阶段 — 马克图姆机场正在建设中,世博城已投入运营但仍在发展中,而更广阔的Saih Shuaib片区尚处于成熟前期。早期阶段的买家将获得最高的升值潜力。

6.2 已开发产品的租金收益率 — 迪拜南部

对于选择自建并出租的综合地块的开发商:

• 迪拜南部单间公寓: 每年AED 35,000–50,000
• 一居室: 每年AED 50,000–70,000
• 二居室: 每年AED 65,000–90,000
• 就业走廊区域的地面层零售/餐饮单元: 根据面积不同,每单元每年AED 80,000–150,000

在当前阿联酋市场中,中规格G+4综合用途开发的建筑成本约为每平方英尺AED 300–400,使其总开发成本的收益率潜力可与迪拜成熟住宅市场相媲美。

6.3 阿联酋黄金签证

所有Jebel Ali Hills地块的价格均高于阿联酋10年期黄金签证所需的AED 2M门槛(从AED 2.8M起)。买家有资格为自己及直系亲属申请10年期可续签的阿联酋居留权,且无最低居住要求。

6.4 零年度物业税与资本利得税

阿联酋对土地或已开发物业不征收年度物业税,对房地产销售也不征收资本利得税。土地价值从每平方英尺AED 130到未来市场价格的全部升值,均由投资者完全保留 — 与征税司法管辖区类似土地投资相比,这是一项结构性优势。

6.5 持有成本

Jebel Ali Hills的空置土地地块目前不收取服务费(在社区配套设施交付之前,常规意义上的公共区域维护并不存在) — 这显著降低了选择囤地而非立即开发的投资者的持有成本。

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7. Jebel Ali Hills的独特优势

Meraas品质总体规划 — 每平方英尺AED 130: 打造City Walk、Bluewaters和La Mer的同一开发商,也是本社区的总开发商 — 其定价反映的是该地段当前的成熟前期状态,而非其未来潜力。

距全球未来最大机场仅15分钟: 马克图姆国际机场的扩建是迪拜南部历史上最重要的单项基础设施投资 — 而Jebel Ali Hills正位于距其15分钟之处。

完全的设计自由: 无开发商预先设计的户型平面。买家可在Meraas品质指导原则内,打造自己理想中的别墅或建筑。

永久产权: 所有国籍均可享有永久所有权 — 无回收、无租赁到期。

10年期黄金签证: 所有地块均符合资格(从AED 2.8M起)— 为土地投资者提供长期的阿联酋居留权。

零税收环境: 无年度物业税、无资本利得税 — 全部升值完整保留。

无强制性建设截止日期: 买家可按自己的节奏囤地,无需承担罚款。

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8. 总结

由Meraas打造的Jebel Ali Hills,在迪拜南部最具战略位置的增长走廊提供永久产权住宅(G+1)和综合用地(G+4)地块 — 距马克图姆国际机场15分钟,距世博城迪拜15分钟,距迪拜公园及度假村5分钟,并可从Sheikh Zayed Road直接通达。地块面积从9,400到28,760平方英尺,价格从约AED 2.8M(每平方英尺AED 130)起,配备Meraas已建成的基础设施、完全的设计自由、永久产权、10年期黄金签证资格,以及阿联酋零物业税或资本利得税,Jebel Ali Hills是迪拜南部增长前沿最直接、最具战略契合度的囤地型投资机会。对于理解今天的Jebel Ali Hills正处于2003年迪拜码头所处位置的投资者 — 即位于基础设施成熟之前、升值动能启动之前,并以相应价格定位 — 其长期投资逻辑极具说服力。