Expo Hills

###ID### 8868 ###SLUG### expo-hills ###NAME### expo-hills ###STATUS### ###SOURCE### ###EN_LEN### 13544 ###ZH_CURRENT_LEN### 3430 ###DESC### 摘要： Expo Hills 是 Expo City Dubai 内一项富有远见的低密度住宅子社区，由 Dubai South Properties 开发——这是一家 100% 由迪拜政府所有的实体，董事长为 Sheikh Ahmed bin Saeed Al Maktoum。项目坐落于 3.5 平方公里世博城总体规划（由 UNStudio 设计）的北部边缘，在干谷（wadi）风格的景观环境中提供环保别墅和联排别墅，体现了阿联酋首个 15 分钟生活圈城市理念——所有基本服务（学校、公园、办公、零售和医疗）均可在步行或骑行 15 分钟内到达。凭借 Expo 2020 地铁站提供的红线直达通道、AED 128 billion 的 Al Maktoum International Airport 扩建将本区转变为全球航空枢纽，以及世博城目标获得 LEED 金级和 WELL 社区金级认证，Expo Hills 代表着迪拜最具前瞻性的住宅方案之一——将政府背书的开发资质、可持续发展的领导力以及非凡的长期增长潜力融为一体。

Expo City Dubai：总体规划

Expo City Dubai 占据具有历史意义的 2020 年世博会场旧址，该博览会在六个月的展期内迎来了超过 2,400 万名访客。2024 年 10 月，Sheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum 批准了由总部位于荷兰的建筑事务所 UNStudio 联合 SLA（景观建筑）和 Buro Happold（工程）设计的综合总体规划。该规划保留了 80% 以上的原 2020 年世博会建筑和基础设施，将这一非凡的建成环境重新改造为生活、工作的社区。

该规划设想了 35,000 多名居民、37,000 多名专业人士以及每年约 50,000 名访客，分布在五个各具特色的片区：

1. Expo Downtown——社区的高密度综合用途核心，拥有世博城内最高的建筑、商业办公、零售和餐饮，沿活跃的街景布局。

2. Expo Fields——以体育和休闲为核心的片区，配备设施、学校、住宅、零售、餐饮门店，以及一座为大规模社区活动设计的竞技场。

3. Expo Hills——低密度住宅片区，以景观花园、干谷风格的开敞空间和环保的生活环境为特色，专为在城市环境中寻求宁静的家庭而设计。

4. Expo Valley——姐妹低密度住宅社区，共 532 套单位（40 栋别墅、192 套 duet 和 300 套联排别墅），户型为 3 至 5 居室，独特的"折叠大地"地形形成天然微气候，绿化覆盖率是典型水平的三倍。

5. Expo Business——校园式创新及可持续发展导向的商业枢纽，吸引具有前瞻性思维的公司和组织。

整个总体规划目标获得 LEED 金级和 WELL 社区金级认证——使其成为 MENA 地区首个获得 WELL 社区预认证的城市中心。世博城已拥有 123 栋 LEED 认证建筑（7 栋白金级、105 栋金级、9 栋银级、2 栋认证级）以及 8 个获评为"卓越（Excellent）"的 BREEAM 基础设施项目。

位置与战略连通性

Expo Hills 占据世博城场地的北部边缘，可从 Expo Road（E77）直接进入。其在 Dubai South——一座 145 平方公里的总体规划城市——内的更广位置，通过 Sheikh Mohammed Bin Zayed Road（E311）、Sheikh Zayed bin Hamdan Al Nahyan Street（D54）和 Sheikh Zayed Road（E11）连接至迪拜主要的主干道公路网。

主要车程距离：

• Al Maktoum International Airport（DWC）：相邻——位于 Dubai South 总体规划区域内
• Downtown Dubai / Burj Khalifa：约 30 分钟
• Dubai Marina：约 30 分钟
• Ibn Battuta Mall：15-20 分钟
• Dubai Investment Park：10-15 分钟
• Jebel Ali Free Zone：15-20 分钟

该位置独特地处于四座国际机场一小时车程范围内：迪拜国际机场（DXB）、Al Maktoum International（DWC）、阿布扎比扎耶德国际机场以及沙迦国际机场——这是阿联酋其他任何住宅社区都无法比拟的连通性优势。

Expo 2020 地铁站

Expo Hills 受益于 Expo 2020 地铁站——这是红线 Route 2020 延长线的终点站，于 2021 年 6 月 1 日开通。这条从 Jebel Ali 地铁站延伸 15 公里的延长线新增了七个站点：Jabal Ali、The Gardens、Discovery Gardens、Al Furjan、Jumeirah Golf Estates、Dubai Investment Park 以及 Expo 2020。

Expo 2020 站是迪拜最大的地铁站，可直达 Al Wasl Plaza——世博城核心的标志性文化场馆。该线路高峰发车间隔为每 2 分 38 秒一班，每方向每小时最多可运送 16,000 名乘客。从 Expo 2020 到 Centrepoint（红线北端终点站）的行程约需 1 小时 14 分钟，提供前往几乎所有迪拜主要目的地的直达铁路连接，包括 Mall of the Emirates、Burj Khalifa/Dubai Mall、DIFC 以及迪拜国际机场。

未来交通扩展： 多条规划中的铁路连接将进一步增强世博城的连通性，包括红线向南延伸至 Al Maktoum International Airport、连接五个主要城区的迪拜地铁蓝线、连接 DXB 与 DWC 的紫线，以及 2026 年投入运营的 Etihad Rail 国家铁路（最近的站点位于 Jumeirah Golf Estates）。

Al Maktoum International Airport：变革性催化剂

Expo Hills 长期投资逻辑中最重大的单一因素，是 2024 年 4 月由 Sheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum 批准的 Al Maktoum International Airport AED 128 billion（USD 35 billion）扩建项目。完工后，扩建后的机场将拥有五条平行跑道、约 400 个登机口，以及每年最高 2.6 亿人次的运力——使其成为全球最大机场，超过当今全球最繁忙机场运力的总和。

一期完工目标约为 2032 年，初期处理 1.5 亿人次旅客。这一转型将把 Dubai South 片区从一个充满前景的新兴社区转变为迪拜航空和物流基础设施的中心。其对周边房地产的影响已可衡量：2025 年前五个月，Dubai South 的成交额超过 AED 15 billion，租金年初至今上涨约 20%。

开发商简介：Dubai South Properties

Dubai South Properties 是 Dubai Aviation City Corporation（DACC）的房地产开发分支，DACC 是一家 100% 由迪拜政府所有的实体，于 2006 年根据 2006 年第（8）号法律成立。该公司的董事长为 Sheikh Ahmed bin Saeed Al Maktoum，他同时担任阿联酋航空及迪拜机场的董事长——这为机场扩建愿景与住宅社区开发战略之间提供了直接的协同。

Dubai South 的总体规划占地 145 平方公里，使其成为中东最大的单一开发实体之一。其住宅组合展现出雄厚的交付实力：

• The Pulse： 已交付超过 1,400 套公寓和联排别墅，配备绿色步道、慢跑道和自行车道、8 间健身房和游泳池
• The Pulse Beachfront/Villas： 236 套联排别墅及额外的公寓楼
• South Bay： 环绕潟湖的 800 多套别墅和联排别墅，以及 200 多套滨水豪宅，提供 3 至 7 居室户型
• Expo Valley： 世博城内的 532 套单位（别墅、duet 和联排别墅）
• Emaar South： 与 Emaar Properties 合资，在一座 18 洞锦标赛高尔夫球场周边交付 22,700 套住宅单位

Dubai South Properties 以高品质饰面、按时交付而闻名，并曾获可持续发展实践的国际奖项。

可持续性与智慧生活

Expo Hills 继承了 Expo City Dubai 业界领先的可持续性基础设施——这一框架为可持续城市发展树立了全球标杆：

• 太阳能： 约 5.5 MWp 的现场太阳能光伏装机容量，每年产生约 9 GWh 的清洁能源
• Terra——可持续发展馆： LEED 白金级认证，实现能源和水的双净零，130 米的顶篷上配备 4,912 块光伏板，18 棵可旋转的"能源树"每年产生 4 GWh 电力
• DEWA 可再生能源协议： 自 2023 年起，世博城通过与迪拜水电局（DEWA）的协议实现 100% 可再生能源供电
• 能效标准： 建筑设计能耗约比国际基准低 30%，用水量低 50%
• 2050 净零对齐： 该开发项目助力迪拜到 2050 年实现净零碳排放的国家承诺

Expo Hills 特有的可持续性特色包括低层环保建筑设计、智能家居技术集成、广阔的绿地和公园，以及为步行和骑行（而非依赖车辆）优化的社区布局。

15 分钟生活圈城市理念

Expo City Dubai 被定位为阿联酋首个 15 分钟生活圈城市——一种城市规划模式，所有基本日常服务均可在步行或骑行 15 分钟内到达。这一理念因巴黎市长 Anne Hidalgo 的城市转型倡议而在全球声名鹊起，在世博城通过精心的总体规划设计得以实现，将住宅、商业、教育、医疗、零售和休闲功能整合于步行可达的距离内。

网格化的片区系统确保顺畅的导航和流动，而贯穿所有五个片区的专用步行道、自行车道和 buggy 车道减少了对汽车的依赖，促进了积极的生活方式。公园、广场和文化场馆——包括标志性的 Al Wasl Plaza——作为社会锚点，鼓励社区互动和户外生活。

社区配套设施与生活方式

Expo Hills 的居民既受益于片区专属配套，也受益于整个世博城的配套设施：

• 干谷风格的开敞空间，配备自然景观，可眺望 Al Wasl 及世博城 Downtown 天际线
• 度假式游泳池和休闲泳池设施
• 健身中心和健身房
• 贯穿社区的慢跑道和自行车道
• 儿童游乐区和水花戏水区
• 烧烤设施和户外社交空间
• 零售门店和餐饮场所
• 智能建筑系统及配备闭路电视监控的 24/7 安保
• 紧邻 Al Forsan Park（距 Expo Hills 0.7 公里）
• Al Wasl Plaza——改造为文化和娱乐场馆的标志性穹顶建筑
• Terra——可持续发展馆，作为教育景点和游客体验场所
• Dubai Exhibition Centre（DEC）——目前拥有 45,000 平方米的灵活 MICE 空间，根据 AED 10 billion 的扩建计划，到 2031 年将扩展至 180,000 平方米

学校、医疗与零售

教育： 多所学校服务世博城及 Dubai South 区域，包括 Greenfield International School（IB 课程，1.0 公里）、The International School of Choueifat（Dubai Investment Park，3.7 公里）、GEMS Founders School、Durham School、The Arbor School、Dove Green Private School、Bright Riders School Dubai、Al Nibras International Private School 以及 Delhi Public School Dubai。

医疗： Dubai Investment Park 内的 NMC Royal Hospital、Access Clinic（综合专科，DIP）、Anaya Medical Center（Jebel Ali）以及 CEDARS Jebel Ali International Hospital 为周边区域提供医疗服务，社区内设有包括 BinSina Pharmacy 在内的药店。

零售： Ibn Battuta Mall 是最近的主要购物目的地，而现场及周边的便利零售包括 Big Mart、Zoom 和 Spinneys。Dubai Expo City Mall 作为总体规划的一部分正在建设中。

投资潜力与市场展望

Expo Hills 以及更广大的世博城/Dubai South 区域呈现出迪拜最具吸引力的长期投资机会之一，受到多重叠加催化剂的驱动：

租金收益率： 南迪拜/世博城区域的毛租金收益率达 7-10%，显著高于 Downtown Dubai 和 Palm Jumeirah 等成熟市场 4-5% 的典型水平。短租需求进一步因 Dubai Exhibition Centre 频繁的展览和会议而放大，为度假屋和服务式公寓创造了持续的需求。

资本增值： 自 2020 年世博会转型以来，世博城区域的物业已升值约 30%，预计到 2026 年价格将进一步上涨 20-25%。当前每平方英尺 AED 900-1,100 的平均价格仍大幅低于成熟的迪拜社区，为增长提供了显著的上升空间。成交量保持强劲，从 2024 年 12 月至 2025 年 12 月，世博城共录得 2,244 笔交易，平均价格为每平方英尺 AED 2,170。

增长催化剂： AED 128 billion 的 Al Maktoum 机场扩建、Etihad Rail 连接、迪拜 2040 城市总体规划定位、迪拜 2050 净零承诺，以及 DEC 扩建至 180,000 平方米，共同代表着前所未有的政府背书基础设施投资集中度，支撑着长期物业价值升值。