Expo Fields

###ID### 8861 ###SLUG### expo-fields ###NAME### expo-fields ###STATUS### ###SOURCE### ###EN_LEN### 10793 ###ZH_CURRENT_LEN### 1032 ###DESC### 摘要： Expo Fields（世博园野）是 Expo City Dubai（迪拜世博城）内一个创新性的总体规划住宅子社区，由 Dubai South Properties（迪拜南区地产）开发——这是一家管理着 145 平方公里迪拜南航空城的政府全资实体。项目坐落于世博城 3.5 平方公里版图的南部门户，紧邻 Expo Road（世博路，E77）与 Sheikh Mohammed Bin Zayed Road（穆罕默德·本·扎耶德路，E311）的交汇处，提供从单身公寓到三居室公寓及联排别墅的多种户型，并采用 5/75/20 付款计划。其标志性特色是可容纳 30,000 名观众的露天 Expo City Arena（世博城竞技场）。项目通过 Expo 2020 地铁站（每小时 29,000 人次的运力）接入迪拜地铁红线，距离 Al Maktoum International Airport（马克图姆国际机场）24 公里（该机场正在进行 AED 128 billion 的扩建，目标成为年吞吐量 2.6 亿人次的全球最大机场）。Expo Fields 正位于迪拜最具变革性的增长走廊之一。

Expo Fields 简介

Expo Fields 是 Expo City Dubai 内五个总体规划片区之一。Expo City Dubai 是在 2020 年迪拜世博会遗产之上建立的永久性城市片区——这是首个被全面改造为永久城市而非被拆除的世界博览会。Expo Fields 由 Dubai South Properties 开发，该公司是全资国有企业 Dubai South 的地产分支，占据世博城的南部门户，被定位为整个更大开发项目内以体育为核心、以家庭为导向的主要住宅片区。

Expo City Dubai 本身由 UNStudio（荷兰建筑事务所）进行总体规划，景观设计由丹麦工作室 SLA 操刀，于 2024 年 10 月获 HH Sheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum（谢赫·穆罕默德·本·拉希德·阿勒马克图姆）批准。该片区占地 3.5 平方公里（438 公顷），保留了 80% 以上的原有世博建筑和基础设施，包括标志性的 Al Wasl Plaza——一座直径 130 米、高 67 米的建筑，内置全球最大的 360 度投影穹顶，配备 250 余台尖端投影仪。

在 Expo City Dubai 中的位置

Expo Fields 占据世博城的南部门户，位于 Expo Road（E77）与 Sheikh Mohammed Bin Zayed Road（E311）的交汇处。它是构成新世博城总体规划的五个特色片区之一：

| 片区 | 特色 | |---|---| | Expo Fields | 南部门户——以体育为核心、以家庭为导向的住宅区，配备可容纳 30,000 人的竞技场 | | Expo Downtown | 高密度综合用途区，从地铁站延伸至 Al Wasl，包括 Terra Tower | | Expo Hills | 北部边缘的低密度住宅区，可直接通往 Expo Road | | Expo Valley | 封闭式社区——可俯瞰自然保护区、湖泊和干谷（wadi）的可持续别墅和联排别墅 | | Expo Business | 校园式商业片区，面向创新型及可持续发展导向的企业 |

Expo City 距离 Downtown Dubai 约 35 公里，是更大的 Dubai South 总体规划城市的一部分——这是一座 145 平方公里的航空城，最终将容纳 100 万人口并创造 500,000 个就业岗位。

主要距离：

• Al Maktoum International Airport：约 24 公里 / 车程 16–20 分钟
• Dubai Marina：乘地铁约 25 分钟
• Downtown Dubai / Dubai Mall：乘地铁约 35–40 分钟
• Motiongate Dubai（主题公园）：16 分钟
• OSR Mall：8 分钟（54 家零售门店）

Expo City Arena（世博城竞技场）

Expo Fields 标志性的社区配套是 Expo City Arena——一座可容纳 30,000 名观众的露天音乐会及节庆场馆，旨在服务于本地社区以及更广大 Dubai South 辐射圈的社会与文化枢纽功能。竞技场直接坐落于 Expo Fields 片区内，其持续不断的音乐会、节庆及大型文化活动，为周边住宅单位创造了旺盛的短租需求，并支撑了溢价租金收益。

住宅单位及户型配置

Expo Fields 提供多元化的住宅库存，旨在服务广泛的人群：

户型类型： 单身公寓、一居室、两居室和三居室公寓，以及宽敞的联排别墅。

付款计划（5/75/20）：

• 5% 预订/首付时支付
• 75% 于施工期间支付（分期）
• 20% 于交付时（2026 年第四季度）支付

市场参考价格（可对比的世博城项目）： | 单位类型 | 面积范围 | 价格范围（AED） | |---|---|---| | 一居室 | 约 742–998 平方英尺 | AED 1.3M–1.9M | | 两居室 | 约 1,360–1,426 平方英尺 | AED 2.1M–3.2M | | 三居室 | 不定 | AED 2.8M–4.3M | | 三居室联排别墅 | 约 2,655 平方英尺 | AED 4.2M |

近期 DLD（迪拜土地局）成交数据（世博城，2026 年 2 月）：

• 一居室：AED 1.7–1.8M（AED 1,935–1,945/平方英尺）
• 两居室：AED 2.4–2.6M（AED 1,920–2,179/平方英尺）
• 三居室：AED 3.8M（AED 2,000–2,045/平方英尺）
• 当前片区中位价：AED 1,900/平方英尺（6 个月内上涨 9%）

社区配套与生活方式

Expo Fields 提供一种积极、以体育为导向的住宅生活方式：

Expo Fields 内部：

• Expo City Arena（可容纳 30,000 人的露天场馆）
• 多片运动场地及运动设施
• 社区俱乐部会所
• 规划中的学校
• 专用慢跑道及自行车道
• 集中式零售门店
• 餐饮场所及咖啡厅
• 游泳池、康体中心、儿童游乐区
• 烧烤区
• 24/7 安保

更广大的世博城配套设施：

• Al Wasl Plaza：免费公共聚会空间，配备创世界纪录的 360 度投影穹顶
• Terra——可持续发展馆：沉浸式可持续发展体验
• Alif—— mobility（出行）馆：探索移动与交通
• Al Forsan Park：社区绿地
• Expo Village：2,200 余套已投入运营的住宅单位
• UAE Pavilion：猎鹰造型的永久性文化建筑
• GEMS Founders School（2024 年开学，K1–Year 8）
• British Orchard Nursery
• NMC Specialty Hospital：8 分钟
• The International School of Choueifat：10 分钟（DIP）

设计理念： Expo City 被设计为一座 15 分钟生活圈城市，居民可在步行 15 分钟内满足所有日常需求。它是首个在全球可持续发展原则下被大规模改造利用的前世界博览会场地，目标是到 2050 年实现净零排放，所有建筑均获 LEED 和 WELL 认证。智能接驳车及专用自行车基础设施支撑着无车/少车的步行环境。

交通基础设施

迪拜地铁——Route 2020（红线延长线）： 全长 15 公里的 Route 2020 延长线（11.8 公里高架，3.2 公里地下）于 2021 年开通，终点站为 Expo 2020 地铁站——该站设计运力为每个方向每小时 29,000 人次。七个站点分别为：Jabal Ali、The Gardens、Discovery Gardens、Al Furjan、Jumeirah Golf Estates、Dubai Investment Park 及 Expo 2020。高峰发车间隔：每 3–5 分钟一班；非高峰：每 6–8 分钟一班。

从 Expo 2020 站出发的行程时间：

• Dubai Marina：约 25 分钟
• Downtown Dubai / Dubai Mall：约 35–40 分钟
• Al Rashidiya：74 分钟

从 Expo 2020 站向南延伸至 Al Maktoum International Airport 的未来线路已规划，但尚未进入实质性施工阶段。

公路交通：

• Expo Road（E77）：服务世博城的主要道路，构成 Expo Fields 的北界
• Sheikh Mohammed Bin Zayed Road（E311）：设世博城直达出口的主干道
• Sheikh Zayed Road（E11）：经连接路可达
• Emirates Road（E611）：额外高速公路通道
• RTA 公交线路 F55 和 DS1 服务该片区

开发商简介：Dubai South Properties

Dubai South Properties 是 Dubai South（前身为 Dubai World Central）的地产及开发分支。Dubai South 是一家全资政府实体，管理着围绕 Al Maktoum International Airport 建设的 145 平方公里总体规划航空城。在 CEO Nabil Al Kindi 的带领下，该部门负责设计、开发并商业化航空城内的所有地产。

已完工项目：

• The Pulse（首期）：2020 年 2 月完工
• The Pulse Villas：住宅片区内 342 套单位
• The Pulse Beachfront 一期：251 套高端滨水别墅（项目总计：788 套单位）
• 住宅片区已容纳 25,000 多名居民，已交付 1,400 多套公寓和联排别墅

Expo City Dubai 被 fDi Intelligence 评为 2025 年全球"冉冉升起之星"自贸区。总部设于世博城的企业包括雀巢（Nestlé）、西门子能源（Siemens Energy）、西门子工业（Siemens Industrial）、ENGIE、DP World 以及 Emirates Group 的 Ebdaa 创新中心。2025 年上半年，租赁场地的企业同比增长 82%。

Al Maktoum International Airport：变革催化剂

由 HH Sheikh Mohammed bin Rashid 于 2024 年 4 月批准的 Al Maktoum International Airport 扩建项目，总投资 AED 128 billion（USD $35 billion），是整个 Dubai South 片区最重要的长期需求驱动力：

• 最终客运能力：每年 2.6 亿人次（全球最大机场）
• 一期容量目标：每年 1.3–1.5 亿人次
• 一期完工时间：约 2032–2034 年
• 5 条平行跑道，400 余个近机位
• 西航站楼：800,000 平方米，7 层设施
• Emirates 和 flydubai 将于 2032 年前把基地从 DXB 迁至 Al Maktoum

投资分析

租金收益率（世博城及迪拜南区）： | 资产类型 | 毛租金收益率 | |---|---| | 一居室公寓 | 7–8% | | 两居室公寓 | 5–6% | | 迪拜南区整体区间 | 7–9% | | Dubai Marina（对比） | 约 5–6% | | Downtown Dubai（对比） | 4–5% |

年租金水平（世博城）：

• 单身公寓：AED 54,778–56,000/年
• 两居室：AED 100,000/年起
• 三居室：AED 145,000/年起

资本增值：

• Dubai South：58% 的价格涨幅（2021–2025）
• 世博城：每平方英尺价格同比上涨 18.6%（2024 年 12 月–2025 年 12 月）
• 成交量：同比增长 175%
• 楼花预计资本增值：从开盘到交付为 20–25%
• 持有 3–5 年展望：20–35% 的资本增值

Dubai Exhibition Centre（DEC）扩建： 一项 AED 10 billion 的扩建正在进行，将 DEC 扩展至 140,000 平方米，包括 64,000 平方米的新展厅及 30,000 平方米的灵活展馆空间。一期可支持每日 50,000 名访客（到 2031 年提升至每日 65,000 名），确认自 2026 年 1 月起具备承办超大型活动的能力。到 2031 年，DEC 将成为本地区最大的专用室内展览及活动场馆。

Expo City 自贸区： 100% 外资持股，资本及利润全额汇回，双重许可，以及多年期执照。已有 150 多家跨国企业入驻现场，形成了天然的专业人才社区和租户池。

数据来源：Expo City Dubai 官方、UNStudio/Dezeen、Dubai South Properties、Parsons（Route 2020）、Dubai Exhibition Centre、Media Office UAE、Zawya、Excel Properties、Homes4Life、West Gate Dubai、Propsearch 及 Construction Week。