文西托雷水上住宅

TL;DR: Vincitore Aqua Dimore 是由 Vincitore Real Estate Development 在迪拜科学园（Dubai Science Park）开发的价值 12 亿迪拉姆的豪华住宅项目，建筑结构为 G+3P+19 层，提供单间公寓、1 居室、2 居室公寓以及 3 居室空中别墅（Sky Villas），面积从 415 平方英尺到 1,880 平方英尺不等。该项目于 2023 年 11 月推出，是该开发商在迪拜的第六个项目。大楼引入了迪拜首个室内外空中泳池、几乎所有户型（包括单间公寓）均配备私人设计师浸泡池、带有层叠瀑布的漂流河，以及分布在 50,000 平方英尺专属生活空间内的 38 多项度假级设施。Palatial Studios 起售价为 695,000 迪拉姆，预计于 2026 年第四季度交房。

Vincitore Aqua Dimore 简介

Vincitore Aqua Dimore 代表了迪拜最雄心勃勃的豪华健康住宅概念之一——该项目将传统的公寓楼转型为一座自给自足的水上度假胜地，在居住体验的方方面面融合了水、健康和欧洲古典设计。该项目由 Vincitore Real Estate Development LLC 开发，这是一家精品豪华开发商，其名称在意大利语中意为“赢家”。该项目的总开发价值为 12 亿迪拉姆，是 Vincitore 产品组合中最大的单一项目，标志着该公司已从利基开发商演变为迪拜豪华住宅市场的重要力量。

该建筑为 G+3P+19 结构（地面层、三层裙楼/停车层和 19 层住宅楼），坐落于迪拜科学园（Dubai Science Park），这是阿联酋唯一专门致力于生命科学、医疗保健、能源和环境科学的自由区。Vincitore Aqua Dimore 于 2023 年 11 月 10 日推出，并获得了《海湾时报》（Khaleej Times）、《中东建筑新闻》（ME Construction News）及区域商业媒体的广泛报道。该项目为迪拜市场带来了多项首创，最引人注目的是迪拜首个室内外空中泳池，以及在几乎所有户型类别（包括单间公寓）中史无前例地普及了私人浸泡池。

该项目的建筑语言借鉴了欧洲古典和维多利亚时代的设计传统，并融合了意大利文艺复兴时期的元素，创造出一种开发商所描述的“兼具健康与水上生活的永恒建筑”美学。其创意愿景由 Vincitore 创意总监 Milli Doshi 负责，她的设计理念将欧洲古典宏伟气派与现代豪华设施相结合，创造出独特的视觉和体验标识。

地理位置与交通连接

迪拜科学园 (Dubai Science Park, DSP) 占地 720 万平方英尺，位于 Al Barsha South 区，是隶属于 TECOM Group PJSC 旗下的专业自由区。该社区最初于 2005 年以迪拜生物技术与研究园 (DuBiotech) 的名义成立，后于 2015 年与能源与环境园 (EnPark) 合并，形成了现今的迪拜科学园品牌。该社区拥有 500 多家企业，在生命科学、制药、医疗保健、能源和环境研究领域雇佣了超过 6,500 名专业人士。

Vincitore Aqua Dimore 受益于 DSP 位于多条主要交通干道交汇处的战略位置。Umm Suqeim Street (D63) 可直达朱美拉海滩走廊和帆船酒店 (Burj Al Arab) 区域。Al Khail Road (E44) 连接商业湾 (Business Bay) 和迪拜市中心 (Downtown Dubai)。Sheikh Mohammed bin Zayed Road (E311) 则提供前往阿布扎比、迪拜南城 (Dubai South) 和北部酋长国的路线。

从该项目驾车前往主要目的地的距离包括：迪拜山购物中心 (Dubai Hills Mall)（4-9 分钟）、迪拜奇迹花园 (Dubai Miracle Garden)（6 分钟）、迪拜蝴蝶花园 (Dubai Butterfly Garden)（5 分钟）、阿联酋购物中心 (Mall of the Emirates)（15-20 分钟）、帆船酒店（14-15 分钟）、迪拜市中心及迪拜购物中心 (Dubai Mall)（23-25 分钟），以及迪拜国际机场 (28-30 分钟）。乘坐接驳交通工具前往红线上的阿联酋购物中心地铁站约需 10 分钟。

DSP 91% 的入住率和 6,500 多名固定专业人员的劳动力，为该自由区内的住宅物业创造了持续的租赁需求。根据 DXB Analytics 的数据，该地区的平均公寓价格在每平方英尺 1,624 迪拉姆至 1,735 迪拉姆之间，在近期的市场周期中累计价格增长了 52.8%。

建筑与设计

Vincitore Aqua Dimore 的建筑特色植根于欧洲古典和维多利亚时代的传统设计，其视觉呈现与定义迪拜大部分住宅天际线的现代极简主义形成了鲜明对比。建筑外观采用了独特的拱门、古典立柱、华丽的檐口以及精致的立面处理，参考了意大利文艺复兴时期的宫殿和维多利亚时代的宏伟住宅——这种设计标志在所有 Vincitore 开发项目中保持一致，包括 Palacio、Boulevard、Benessere 和 Volare。

该建筑为 G+3P+19 结构，具有三面开阔的采光面，确保大部分单元都能获得充足的自然光线，并可一览迪拜科学园景观和更广阔的 Al Barsha 天际线。所有单元均配备宽大的双层玻璃窗，既能保证自然光射入，又能提供隔音效果——这在靠近繁忙交通走廊的社区中是一项重要的质量考量。

建筑 40 米高的宏伟大堂是该项目底层的建筑核心。大堂采用开发商所称的“皇家意大利建筑工艺”打造，拥有高耸的立柱、拱形开口、大理石效果饰面，以及五星级的专属车道和落客前庭。高速电梯将大堂与所有住宅楼层相连，提供了酒店级的抵达体验，为整个居住旅程奠定了基调。

所有单元均以精装修交付，配备设计师内饰，这一规格使 Vincitore Aqua Dimore 有别于迪拜大多数通常以毛坯或半精装状态交付的期房住宅项目。

户型与配置

Vincitore Aqua Dimore 提供四种品牌生活理念——Aqua Living（水上生活）、SKY Living（天空生活）、Elite Living（精英生活）和 Nature Living（自然生活），分别对应不同的楼层高度和朝向。住宅库存涵盖公寓和别墅：

宫廷式单间公寓 (415-545 平方英尺)： 起价为 695,000 迪拉姆，单间公寓有两种配置——标准型（无泳池，415-523 平方英尺）和带泳池型（503-545 平方英尺，起价约 900,000 迪拉姆）。带泳池的单间公寓设有扩大的阳台，内设设计师款小型深水泳池，以及户外休闲区和吧台。所有单间公寓均配备全套厨房设施和设计师款浴室。

带泳池一居室公寓 (750-1,015 平方英尺)： 起价为 1,150,000-1,245,000 迪拉姆，所有一居室单元均配有带设计师款私人深水泳池的阳台、客用卫生间和洗衣房。宽敞的面积范围提供了充足的生活空间，并辅以户外泳池露台。

带泳池 1.5 居室公寓 (1,070-1,085 平方英尺)： 起价约 1,475,000 迪拉姆，这些单元设有一个多功能室，可用作书房、育婴室或客房，并配备标准一居室设施和私人深水泳池。

带泳池两居室公寓 (1,220-1,275 平方英尺)： 起价为 1,795,000-1,850,000 迪拉姆，两居室单元包括设计师款私人泳池、客用卫生间、洗衣房和户外休闲区。两居室 Aqua Villas（水上别墅，1,375-1,605 平方英尺，起价约 2,050,000 迪拉姆）增加了多功能室和更大的户外空间。

三居室空中别墅 (1,775-1,880 平方英尺)： 这是住宅产品中的巅峰之作，起价约 2,415,000-2,750,000 迪拉姆。空中别墅包括设计师款私人泳池、多功能室、私人花园、露台秋千和宽敞的户外娱乐空间。Bayut 六个月平均要价约为 2,719,000 迪拉姆。

设施与生活方式

Vincitore Aqua Dimore 的设施配套是其最具变革性的特色，拥有 50,000 平方英尺的专属生活空间，包含超过 38 种独特的设施功能——远超开发商营销宣传中提到的“25+ 种设施”。该设施规划分为几个主题集群：

水上设施（水上区域 — 30,000 平方英尺）：

• 迪拜首个室内外空中泳池——一个在高空实现从封闭室内空间无缝过渡到露天室外环境的泳池，提供全景天际线视野
• 带有清澈水流、热带景观、喷雾装置以及沿途漂浮凉亭的懒人河
• 融入懒人河路线的层叠瀑布
• 设计师雨帘——一种可编程的水幕装置
• 水上健身区和水上健身房，用于水上运动
• 户外按摩浴缸
• 独立公寓阳台/露台上的私人设计师小型跳水池

健康与健身：

• 室内健身房和健身中心
• 蒸汽浴室和桑拿房
• 豪华水疗中心
• 涅槃冥想平台和瑜伽平台
• 空中空中花园

体育与休闲：

• 室内空中壁球场
• 迷你足球场
• 草地网球场
• 慢跑道
• 儿童游乐区
• 大竞技场和户外家庭休息区

生活与娱乐：

• 户外空中影院
• 舞蹈室和休息室
• 图书馆和阅览室
• 桌游区
• 观星台
• 空中酒廊酒吧
• 伊甸园休憩廊 (Eden's Retreat Lounge)
• 篝火和烧烤区
• Majlis 帐篷（户外阿拉伯聚会空间）

商务与便利：

• 高级商务休息室
• 配备科技工作站的智能联合办公空间
• 便利店和零售店
• 咖啡厅

建筑服务：

• 24/7 全天候安保及闭路电视监控
• 分布在三个裙楼层的室内有顶停车场
• 高速电梯
• 五星级车道和落客区

开发商简介：Vincitore Real Estate Development

Vincitore Real Estate Development LLC 由董事长 Vijay C. Doshi 于 2013 年在迪拜创立，首席执行官 Veer Doshi 和创意总监 Milli Doshi 共同组成了领导团队。该公司在迪拜市场确立了独特的地位，作为一家精品设计师开发商，专注于具有欧洲古典建筑美学的“平价奢华”——这一细分市场使其区别于迪拜大多数住宅开发项目中盛行的现代极简主义。

Vincitore 的投资组合价值超过 30 亿迪拉姆，涵盖七个项目，展现了规模和雄心不断增长的一贯轨迹：

• Vincitore Palacio, Arjan (2017): 总开发价值 (GDV) 1.35 亿迪拉姆——公司首个项目，已全部售罄
• Vincitore Boulevard, Arjan (2020): 总开发价值 2.2 亿迪拉姆——216 套住宅和 30 个零售单元
• Vincitore Benessere, Arjan (2025 年 1 月): 总开发价值 4 亿迪拉姆——380 套品牌住宅，被称为迪拜首个豪华健康住宅地标，拥有 100,000 平方英尺的设施。于 2025 年 1 月 18 日举行盛大落成典礼，RERA（迪拜房地产监管局）官员出席。
• Vincitore Volare (2023): 总开发价值 4.5 亿迪拉姆——396 套高级公寓
• Vincitore Dolce Vita, Arjan/Dubailand (2026 年第三季度): 总开发价值 8 亿迪拉姆
• Vincitore Aqua Dimore, DSP (2026 年第四季度): 总开发价值 12 亿迪拉姆——当前项目
• Vincitore Aqua Flora, DSP (2027 年第三季度): 总开发价值 8 亿迪拉姆

该公司曾获得多个奖项，包括 2017 年豪华生活方式奖 (Luxury Lifestyle Award) 和 2017 年国际金融奖 (International Finance Award) 之增长最快的房地产优质品牌产品奖。

付款计划

Vincitore 为 Aqua Dimore 提供多种付款计划选项，为不同类型的买家提供灵活性：

标准计划： 20% 首付，施工期间支付 30-50%，交房时支付 5-6%，余款在交房后 24-27 个月内付清。

50/50 计划： 20% 首付加 4% 土地局（DLD）注册费，施工期间与交房付款额各占一半。

5 年交房后付款计划： 交房后五年内每月支付购买价格的 1% —— 这是一种对投资者友好且能最大化杠杆作用的结构。

8% 保证投资回报率（ROI）计划： 20% 首付加 4% 土地局（DLD）注册费，开发商保证交房后三年内每年 8% 的净回报率 —— 对于注重收入的投资者而言，这是一个极具吸引力的选择。

所有计划均包含标准的 4% 迪拜土地局注册费。

投资潜力和市场表现

Vincitore Aqua Dimore 的投资案例结合了迪拜科学园（DSP）强大的市场基本面与该项目在健康奢华细分市场的独特地位：

迪拜科学园（DSP）市场基本面：

• 平均每平方英尺价格：1,624-1,735 迪拉姆
• 累计价格增长：52.8%（DXB Analytics 数据）
• 社区入住率：91%
• 预计年增值率：12-15%

租金收益率（DSP 区域）：

• 开间公寓（Studio）：7.5-8.1% 毛收益率
• 一居室：6.8-7.5% 毛收益率
• 两居室：6.3-7.2% 毛收益率

项目特定投资优势：

• 开发商保证 3 年 8% 的净投资回报率（通过特定付款计划选项）
• 几乎所有户型均配备私人跳水池——这一特色使其租金溢价较同类无私人泳池的单位高出 15-25%
• 全装修交付标准缩短了投资者的获利周期
• DSP 拥有 6,500 多名专业人士的固定租户群体，提供了内在的租赁需求
• 向所有国籍开放永久产权
• 三面采光设计最大化了自然光照，并为大多数单位带来了景观溢价