Deyaar贝拉玫瑰公寓

Bella Rose by Deyaar：毗邻奇迹花园走廊，以健康为核心的生活方式

Bella Rose 是由 Deyaar Properties 开发的一栋已完工的 18 层住宅大楼，位于迪拜科学园 (DSP) —— 这是一个位于 Al Barsha South 走廊的专业科学、医疗保健和制药研究自由区。该项目于 2020 年第四季度交付，提供 490 套住宅单位，包括单间公寓（417–648 平方英尺）、一居室公寓（676–1,112 平方英尺）和两居室公寓（1,141 平方英尺），价格从 450,000 迪拉姆到 112.5 万迪拉姆不等。Bella Rose 在 DSP 住宅市场中的独特之处在于其深度的活力生活方式配套设施——无边际泳池、半场篮球场、迷你高尔夫球场、乒乓球台、专用儿童泳池和代客泊车服务——营造出一种通常与三星级或以上酒店产品而非此价格区间标准住宅大楼相关的社区氛围。该建筑的地理位置优势进一步强化了其配套设施的差异化：City Centre Al Barsha 近在咫尺，迪拜奇迹花园 (Dubai Miracle Garden) 距离 5 分钟路程，迪拜山庄购物中心 (Dubai Hills Mall) 距离 5–7 分钟车程。从高层住户可以欣赏到三个方向的景观——迪拜国际机场、阿联酋购物中心和奇迹花园——创造了在该价格点建筑中罕见的全景视野。对于目标是从 DSP 产生的科学/制药/医疗保健专业租户群体中获得 7–8% 收益的投资者，以及对于那些优先考虑活力生活方式配套、绿色环境和零售便利性而非滨水通道或市中心位置的居民来说，Bella Rose 是一个全面且表现稳定的选择。

项目概览

| 详情 | 信息 | |---|---| | 开发商 | Deyaar Properties | | 地点 | 迪拜科学园 (Al Barsha South), 迪拜 | | 状态 | 现房 — 2020 年第四季度完工 | | 建筑 | 18 层，490 套单位 | | 单位类型 | 单间公寓, 一居室, 两居室 | | 单位面积 | 单间公寓: 417–648 平方英尺 / 一居室: 676–1,112 平方英尺 / 两居室: 1,141 平方英尺 | | 价格范围 | 450,000 迪拉姆 – 112.5 万迪拉姆 | | 主要景观 | 迪拜国际机场 (DXB), 阿联酋购物中心, 奇迹花园 | | 毛收益率 | 7% – 8% (预估) | | 推出日期 | 2018 年第四季度 |

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关于 Deyaar Properties

Deyaar 是一家在阿联酋上市的房地产开发商，由迪拜伊斯兰银行 (Dubai Islamic Bank) 参股——这种企业结构使其能够进入符合伊斯兰教法的融资市场，并反映了开发商与阿联酋很大一部分租户和买家群体的价值观和期望相一致。Deyaar 成立于 2002 年，已在迪拜住宅市场交付了超过 30 栋大楼和数千套单位，特别集中在 Motor City、Business Bay 和 Al Barsha South 走廊。

该集团的开发理念面向中高端住宅市场：以可负担的价格提供高于标准的规格，并专注于支持活力生活方式定位的配套设施。Bella Rose 在 Al Barsha South 走廊以最成熟的形式体现了这一理念——这是一栋不仅依靠品牌声誉或地理位置，而是凭借生活方式质量和配套设施深度进行竞争的建筑。

Dubai Science Park：研究与创新就业中心

Dubai Science Park 是一个致力于科学、医疗保健、制药和生命科学公司的商业园区和自由区——这一产业集群产生了一种特定且高质量的住宅租户画像：

DSP 的租户雇主基础 DSP 汇集了国际制药公司、医疗保健技术公司、研究机构和临床服务提供商。企业租户包括来自全球医疗保健和科学领域的区域及国际知名企业——这些公司的员工通常是：

• 拥有生物化学、医学、工程或数据科学学位的专业人士
• 国际流动性强（频繁出差，签证稳定性高）
• 相较于迪拜同等经验水平的平均收入，属于中高收入群体
• 注重职业发展与稳定性——倾向于长期租赁而非频繁搬迁

毗邻医疗保健城 DSP 位于 Al Barsha South 集群内，该集群包括 Dubai Healthcare City 不断扩大的版图、学术机构以及更广泛的医疗保健服务走廊。这一地理带内医疗保健和科学就业的密度，为 DSP 附近的建筑创造了持续且质量稳定的住宅需求基础。

City Centre Al Barsha：零售便利因素 City Centre Al Barsha 是一个设施齐全的社区购物中心，拥有超市、药店、餐饮和日常零售店，实际上与 Bella Rose 仅 1 分钟步行或车程之遥。这种零售便利性在 DSP 这一价位的建筑中非常罕见：大多数迪拜售价在 450,000 至 110 万迪拉姆之间的住宅开发项目，距离最近的大型零售中心通常需要 10-15 分钟车程。对于居民而言，无需开车即可完成日常购物、药店采购和咖啡馆会面，是提升全年生活质量的一大优势。

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景观：三个方向，三个迪拜地标

Bella Rose 高层景观构成了独特且具有市场吸引力的全景视野：

迪拜国际机场 (DXB) 从 Bella Rose 面向东北的高层楼层，可以远眺迪拜国际机场——特别是全球最繁忙航空枢纽之一的进出港航线。对于从事航空业的居民或常旅客而言，在家中即可看到机场具有特殊的共鸣。从租赁角度来看，机场景观是一个极具市场吸引力的话题，使该建筑在仅有社区景观的竞争对手中脱颖而出。

阿联酋购物中心 (Mall of the Emirates) 阿联酋购物中心是迪拜最具标志性的零售和娱乐目的地之一（拥有滑雪场、Harvey Nichols 百货、众多旗舰餐饮店），从 Bella Rose 的特定朝向可以看到，且距离仅 15 分钟车程。这一视线为住户提供了与迪拜全球公认的商业地标之一的视觉联系。

迪拜奇迹花园 (Dubai Miracle Garden) 迪拜奇迹花园是世界上最大的天然花园，占地 72,000 平方米，在每年 10 月至次年 5 月的开放季节拥有 1.5 亿朵鲜花，距离 Bella Rose 仅 5 分钟车程。从高层楼层望去，在花期期间可以看到花园色彩斑斓的植被——这是该价格区间内迪拜任何住宅建筑所能提供的最独特、最宜人的景观组合之一。

健康与活力生活设施

Bella Rose 的设施规划是其最重要的商业差异化优势——一系列活力生活功能，这在 AED 450,000 至 110 万价格区间的建筑中极为罕见：

水上设施

• 无边际泳池 — 营造出度假氛围的开阔视野效果，这在通常的中端住宅建筑中并不常见
• 儿童专用泳池 — 规模适中，并与成人泳池分隔开
• 配备休闲家具的阳光甲板

健身设施

• 设备齐全的健身房，配有现代化的心肺功能和阻力训练器材
• 半场篮球场 — 一个标准尺寸的半场，可用于投篮练习以及 2 对 2 或 3 对 3 的比赛；在单一住宅建筑中属于不常见的配置
• 乒乓球区 — 用于社交互动的休闲娱乐设施

休闲设施

• 迷你高尔夫区 — 一项趣味十足且适合家庭的休闲设施，为建筑的户外空间增添了独特的个性，并成为极具话题性的差异化亮点
• 儿童游乐场 — 专属户外游乐区

建筑服务

• 代客泊车 — 一项在 AED 45 万至 110 万价格区间内罕见的高端建筑服务；将专业的车辆管理作为标准住户服务，提升了该建筑服务水平的感知质量，使其优于大多数同类 DSP 开发项目
• 24/7 全天候安保，配备闭路电视监控和门禁控制系统
• 底层零售店，提供日常便利服务

单元户型与室内规格

单间公寓 (417–648 平方英尺) 三种单间公寓户型——尺寸范围非常广泛——提供了从高度紧凑的入门级单元（417 平方英尺）到宽敞的单间公寓（648 平方英尺）等多种选择，以单间公寓的价格提供近乎一居室的空间品质：

| 单间公寓类型 | 面积 | 参考价格 | 最佳用途 | |---|---|---|---| | 紧凑型单间 | 417 平方英尺 | 450,000 迪拉姆起 | 最大化收益，最小化资本 | | 中型单间 | 572 平方英尺 | 咨询 | 舒适的单人居住 | | 大型单间 | 648 平方英尺 | 咨询 | 以单间价格享受近乎一居室的品质 |

一居室公寓 (676–1,112 平方英尺) 四种一居室户型，从紧凑的入门级单元到超过许多竞争楼盘两居室面积的高级一居室：

| 一居室类型 | 面积 | 参考价格 | 核心优势 | |---|---|---|---| | 紧凑型一居室 | 676 平方英尺 | 650,000 迪拉姆起 | 标准一居室布局 | | 中型一居室 | 789 平方英尺 | 咨询 | 合理的用餐区 + 书房区 | | 大型一居室 | 959 平方英尺 | 咨询 | 宽敞的卧室 + 起居区 | | 高级一居室 | 1,112 平方英尺 | 咨询 | 近乎两居室的空间品质 |

1,112 平方英尺的一居室是该系列中的明星户型——它提供了一种真正能与 DSP（迪拜科学园）较新楼盘的两居室相媲美的空间品质，且定价和租金结构均参考了一居室的同类产品。

两居室公寓 (1,141 平方英尺) 单一的两居室户型，面积为 1,141 平方英尺——非常适合夫妇或小家庭，设有两间卧室、两间浴室以及宽敞的开放式起居和用餐区。

室内规格

• 配备橱柜、台面和嵌入式家电的现代整体厨房
• 起居区和卧室区域采用优质瓷砖地板
• 所有卧室户型均配有嵌入式衣柜
• 浴室采用现代卫浴洁具
• 中央空调，管道式设计并可独立温控
• 所有单元均设有大阳台，可欣赏周边社区的全景
• 起居区采用落地窗，确保自然采光和视野开阔

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地理位置与交通连接

| 目的地 | 预计车程 | |---|---| | City Centre Al Barsha | 步行/车程 1 分钟 | | 迪拜奇迹花园 (Dubai Miracle Garden) | 车程 5 分钟 | | 迪拜山庄购物中心 (Dubai Hills Mall) | 车程 5 – 7 分钟 | | Al Khail 路 (E44) | 3 – 5 分钟 | | Sheikh Mohammed Bin Zayed 路 (E311) | 5 – 8 分钟 | | 阿联酋购物中心 (Mall of the Emirates) | 车程 12 – 15 分钟 | | 迪拜码头 (Dubai Marina) / JBR | 车程 20 – 25 分钟 | | 迪拜市中心 (Downtown Dubai) / DIFC | 车程 25 – 30 分钟 | | 迪拜国际机场 (DXB) | 车程 25 – 30 分钟 |

毗邻迪拜山庄 (Dubai Hills Estate) 迪拜山庄购物中心和不断发展的迪拜山庄总体规划社区距离项目仅 5–7 分钟路程——可轻松前往迪拜最受欢迎的社区零售目的地之一、迪拜山庄高尔夫俱乐部，以及更广泛的迪拜山庄住宅和生活方式配套生态系统。

投资分析

收益表现 迪拜科学园（Dubai Science Park）在阿尔巴沙南区（Al Barsha South）走廊中提供了一些最稳定的总收益率，这得益于 DSP 科学、制药和医疗保健租户群体的结构性就业需求：

| 户型 | 预计年租金 | 总收益率 | |---|---|---| | 开间（小） | 35,000 – 45,000 迪拉姆 | 8.0% – 10.0% | | 开间（大） | 40,000 – 55,000 迪拉姆 | 7.5% – 9.5% | | 一居室（紧凑型） | 55,000 – 70,000 迪拉姆 | 8.0% – 10.0% | | 一居室（大型） | 70,000 – 90,000 迪拉姆 | 7.0% – 9.0% | | 两居室 | 90,000 – 110,000 迪拉姆 | 7.0% – 9.0% |

代客泊车作为租金溢价驱动因素 Bella Rose 标配的代客泊车服务在 DSP 租赁市场中创造了显著的差异化优势，因为大多数竞争楼盘仅提供自助停车。对于在漫长工作日后深夜归家的专业租户而言，拥有代客泊车服务可以消除日常生活中虽小但真实存在的困扰，从而转化为对生活质量感知的差异。

迷你高尔夫球场和篮球场的差异化优势 在一个租赁决策通常通过物业管理应用程序做出、且实地看房受限的市场中，独特的视觉和功能性设施差异化因素——迷你高尔夫球场、半场篮球场、无边际泳池——创造了令人难忘的房源展示效果，从而提高了浏览转化率。Bella Rose 的房源在 DSP 搜索结果中脱颖而出，正是因为这些设施清晰可见且别具一格。

Bella Rose 适合哪些人群？

科学、制药和医疗保健专业人士 — Bella Rose 租户群体的结构性人口统计：在迪拜科学园 (DSP) 或邻近的迪拜医疗保健城 (DHCC) 综合体内工作的生命科学、药物研究、医疗保健管理或医疗设备领域的国际化专业人士。毗邻 City Centre Al Barsha、充满活力的生活方式配套设施以及建筑的专业品质，使其成为非常契合该租户群体的住宅选择。

追求活力生活方式的居民 — 对于那些将游泳池、半场篮球场、乒乓球和迷你高尔夫视为日常娱乐工具而非偶尔使用的配套设施的居民来说，Bella Rose 丰富的活力配套提供了一个楼内休闲生态系统，减少了对付费健身房或俱乐部会员资格的需求。

Al Barsha South 走廊的入门级投资者 — Bella Rose 的单间公寓售价为 450,000 迪拉姆，配备无边泳池、篮球场和代客泊车服务，为进入 DSP 的永久产权市场提供了一个切入点，相比附近 Dubai Hills Estate 或 Al Barsha 价格高昂的替代项目，其受众群体更为广泛。对于进行首次或第二次迪拜房地产投资且预算在 500,000 迪拉姆以下的投资者而言，单间公寓 8–10% 的收益率极具吸引力。

寻求靠近 Dubai Hills 和奇迹花园的家庭 — 对于有小孩的家庭来说，迪拜奇迹花园（5 分钟）、Dubai Hills Estate（5–7 分钟）和 City Centre Al Barsha（1 分钟）的组合创造了一个休闲生态系统，使周末生活极其丰富多样且触手可及，无需长途驾车。

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Bella Rose 是迪拜科学园中最清晰的体现，展示了正确的配套设施理念与亲民的价格点所能达到的成就：在这里，无边泳池、迷你高尔夫、篮球场和代客泊车服务创造了居民愿意选择、续租并推荐的日常居住体验，同时来自 DSP 科学与医疗保健就业集群的结构性需求也支撑了投资者所要求的租金回报。