Midtown Noor

TL;DR — Midtown Noor，Dubai Production City（IMPZ）： Midtown Noor 是 Deyaar 在 Dubai Production City（原 IMPZ） 打造的已交付住宅社区组团之一，共由 7 栋住宅楼组成，合计 593 套单元，户型从单间到三房公寓不等。项目于 2023 年第二季度 交付，单间起价约 AED 480,000。社区配套丰富，包括多座泳池、网球场、篮球场、羽毛球场、攀岩墙、慢跑道和零售步行街，并且步行即可到达 City Centre Me'aisem。项目为永久产权，在一个逐步成熟、供应相对受限的片区内具备较强租赁回报潜力。

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项目介绍：Deyaar 在 Dubai Production City 的社区型开发思路

Midtown Noor 是 Deyaar Midtown 总体规划社区中的重要阶段之一，也是 Dubai Production City 片区内规模较完整、兑现度较高的住宅开发之一。项目由 7 栋彼此关联的住宅楼组成，共有 593 套公寓，并于 2023 年 6 月 左右交付。对 Midtown Noor 来说，最关键的价值不只是“它是一批新房”，而是它已经处在一个基础设施、商业和社区气氛都逐渐成熟的总体开发框架里。

Deyaar 是一家上市开发商，且与 Dubai Islamic Bank 有紧密资本背景，这意味着其社区开发更偏机构化、规划化，而不仅仅是单栋楼销售逻辑。Midtown 整个社区不是孤立住宅塔楼，而是一个逐步成长起来的完整住宅生态，包含公共空间、零售步行街、运动设施和日常生活支撑系统。到了 Midtown Noor 这一阶段，社区人口规模和设施运营成熟度已经显著提升，使项目对自住者和投资者都更容易判断。

对于买家而言，这种“社区已成熟、设施已投入使用、租赁市场可追踪”的状态非常重要，因为它大幅降低了只看效果图和远期规划的判断风险。

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区位：Dubai Production City 与西南增长走廊

Dubai Production City（原 IMPZ） 位于 Sheikh Mohammed Bin Zayed Road（E311）与 Expo Road 的连接带，是迪拜西南部发展轴线上越来越受到关注的综合用途片区。它处在 Dubai Marina 与 Expo City Dubai 之间，能够同时受益于城市居住需求、自由区办公需求以及未来大型基础设施外溢效应。

Midtown Noor 主要目的地参考

| 目的地 | 大致时间 | |---|---| | City Centre Me'aisem | 步行 / 5 分钟车程 | | JVC | 8–10 分钟 | | JVT | 8–10 分钟 | | Dubai Marina / JBR | 15–18 分钟 | | Mall of the Emirates | 12–15 分钟 | | Palm Jumeirah | 15–18 分钟 | | Expo City Dubai | 18–22 分钟 | | Al Maktoum International Airport（DWC） | 20–25 分钟 | | Downtown Dubai / Burj Khalifa | 22–25 分钟 | | DXB | 28–30 分钟 |

其中最关键的区位配套之一，是 City Centre Me'aisem。这是由 Majid Al Futtaim 打造的大型社区零售中心，内含 Carrefour、大量零售店和影院等，对一个郊区型住宅片区来说，它提供了非常强的生活便利性，也提升了 Midtown Noor 的日常可居住性。

同时，靠近 E311 的位置使 Midtown Noor 可以较高效地连接 Dubai Marina、JLT、Expo City 以及未来扩张中的 DWC 机场区。随着 Al Maktoum International Airport 的长期扩建，Production City 一带也可能持续受益于就业和居住需求增长。

此外，Dubai Production City 本身也具备自由区和就业基础，服务于出版、印刷、媒体制作及相关企业，这为社区提供了较稳定的工作人口与租赁需求来源。

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建筑与社区规模：七栋楼构成的真正居住组团

Midtown Noor 最大的优势之一，在于它并不是一栋孤立高楼，而是由 七栋住宅楼组成的完整组团。楼宇围绕开放空间、中央步行界面和社区公园布置，这种规划方式比单塔项目更容易形成邻里感和步行友好环境。

户型与价格参考

| 户型 | 起售价（参考二手市场） | 说明 | |---|---|---| | 单间 | AED 480,000 起 | 高效型小户型 | | 1房 | AED 650,000 起 | 开放式布局，带阳台 | | 2房 | AED 960,000 起 | 双卫或家庭型布局 | | 3房 | AED 1,700,000 起 | 面向家庭用户 |

每套公寓都配有现代风格室内设计、瓷砖地面、成品厨房和较大的私人阳台。阳台配置在 Midtown Noor 中并不是附属项，而是整体居住体验的一部分，因为它让住户即使在公寓内部，也能与社区绿地和开放空间保持联系。

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配套设施：总体社区级别的运动与休闲体系

Midtown Noor 真正的竞争力，来自它可以共享 Midtown 大社区的配套，而不仅仅局限于单栋楼的基础设施。这使它在 Production City 片区中明显领先于许多普通住宅项目。

泳池系统

• 家庭泳池：适合日常休闲和社交
• Lap Pool：更面向健身型住户
• 儿童泳池：提升家庭友好度

运动设施

• 网球场
• 篮球场
• 羽毛球场
• 攀岩墙
• 慢跑道
• 骑行道

社区开放空间

• 草坪空间：适合放松、儿童活动和社区聚会
• 活动场地：支持市集和住户活动

零售步行街

• 超市
• 咖啡与餐饮门店
• 基础零售与日常服务

基础服务

• 24/7 安保
• 住户停车位

对很多迪拜郊区社区来说，真正的问题不在于“楼里有没有健身房”，而在于是否形成了完整可用的日常生活场景。Midtown Noor 在这一点上比许多同价位项目更完整。

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开发商：Deyaar 的机构化交付能力

Deyaar Development PJSC 是迪拜较有代表性的上市开发商之一，且背后有 Dubai Islamic Bank 的控股支持。其优势主要体现在：

• 财务和交付能力更透明
• 有多项目、多社区开发经验
• 更擅长长期总体规划式住宅社区，而不仅是单次销售项目

对投资者而言，这种机构背景降低了开发商信用不确定性；对终端买家来说，则意味着楼宇管理、社区维护和项目兑现能力更可预期。

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投资分析：Production City 的租金故事

Dubai Production City 参考租金（2024–2025）

• 单间：AED 40,000–60,000 / 年
• 1房：AED 60,000–85,000 / 年
• 2房：AED 80,000–115,000 / 年
• 3房：AED 110,000–160,000 / 年

毛回报潜力

• 单间：约 7.5–9.5%
• 1房：约 7.0–9.0%
• 2房：约 6.5–8.5%

增值驱动因素

• Expo City Dubai 外溢效应：Production City 处在 Expo City 周边走廊，有望受益于长期发展外溢。
• DWC 机场扩张：机场扩容将持续提升西南部住宅资产价值。
• City Centre Me'aisem 作为零售锚点：增强生活便利性和租客吸引力。
• 新增住宅供应有限：区域可开发土地并非无限，已交付资产具备一定供给保护。

从投资角度看，Midtown Noor 的价值在于“已交付 + 总体社区成熟 + 收益率相对积极 + 未来区域增长逻辑存在”。这种组合在迪拜中端住宅市场里相对有竞争力。

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永久产权与签证逻辑

Midtown Noor 属于 永久产权项目，外国买家可通过迪拜土地局登记获得完整产权。根据持有价值不同，买家还可能符合阿联酋投资类居留标准，例如：

• 2 年投资者签证：通常适用于估值超过 AED 750,000 的房产
• 10 年黄金签证：通常适用于价值达到 AED 2,000,000 及以上的房产

同时，阿联酋住宅投资不征收个人所得税和资本利得税，这也是迪拜住宅资产长期吸引国际资金的原因之一。

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为什么 Midtown Noor 值得关注

1. 7 栋楼组成的完整社区规模，而非孤立住宅塔楼。
2. 多类泳池与运动设施，提升实际生活品质。
3. 零售步行街和超市在社区内，减少对汽车依赖。
4. Deyaar + DIB 背景，增强项目信任度。
5. 2023 年已交付，降低开发不确定性。
6. 步行可达 City Centre Me'aisem，生活便利性强。
7. 靠近 Expo City 与 DWC，具有较明确的长期区域故事。
8. 租金表现积极，尤其适合寻求稳定现金流的买家。

Midtown Noor 代表了 Dubai Production City 住宅发展从“单栋楼”向“真正社区”转变的过程。对于想在成熟度逐步提高、收益率较有吸引力的片区中寻找成品住宅资产的买家来说，它是一个非常值得比较的项目。