Mar Casa

概览： 由 Deyaar 开发的 Mar Casa 是一座耗资 11 亿迪拉姆（AED 1.1 billion）、52 层的奢华滨海塔楼，位于迪拜海事城，屡获殊荣。项目目前施工已完成 48%，预计 2026 年第四季度交付，提供从单间公寓（Studio）到四居室皇家顶层公寓（Royal Penthouse）的 580 套智能家居住宅，起价 AED 128 万。项目以海浪灵感的仿生学外立面为特色，在 2023 年阿拉伯房地产大奖（Arabian Property Awards）中横扫六大奖项，并提供 76/24 的付款计划，其中 24% 在交付后支付。

项目简介

Mar Casa — 在西班牙语/葡萄牙语中意为「海之屋」— 是由 Deyaar Development PJSC 开发的标志性奢华住宅塔楼，总投资达 AED 11 亿（约 2.995 亿美元）。Deyaar 是迪拜历史最悠久的上市开发商之一，在迪拜金融市场（DFM）挂牌交易。该项目沿阿拉伯湾海岸线拔地而起，共 52 层，位于迪拜海事城，于 2023 年 3 月 15 日推出，并在创纪录的时间内售罄，印证了市场对优质水岸永久产权产品的非凡需求。

项目于 2023 年 11 月 22 日破土动工，截至 2025 年 6 月，施工已完成 48.42%，裙楼楼板已全部完工，塔楼核心筒爬模系统成功实施，标准层楼板浇筑工作顺利推进，同时机电（MEP）装修工程亦同步展开。木作与铝工程的骨干分包商已陆续进场，交付仍按计划于 2026 年第四季度（2026 年 12 月）完成。

Mar Casa 在 2023 年阿拉伯房地产大奖中横扫六个类别，包括高层住宅开发与高层住宅建筑两项五星大奖 — 这是一项非凡的认可，既验证了项目在设计上的卓越水准，也使其跻身近年来阿联酋推出获得最多荣誉的住宅项目之列。

位置与交通

Mar Casa 占据迪拜海事城内的优质滨海位置，迪拜海事城是一座占地 249 公顷的填海半岛，位于阿拉伯湾沿岸的拉希德港（Port Rashid）与迪拜干船坞（Dubai Drydocks）之间。该区由 DP World 主导开发，作为永久产权海事自由区运作，享有 100% 外资持股、资金全额汇回以及零个人和企业所得税的政策。区内注册企业超过 280 家，并拥有 3.5 公里长的滨海步道与码头基础设施。

从 Mar Casa 出发的关键距离包括：约 3 分钟到达迪拜邮轮码头 2（拉希德港），6 分钟到达历史悠久的布尔迪拜（Bur Dubai）本土，8 分钟到达朱美拉海滩（Jumeirah Beach）和黄金集市（Gold Souk），9 分钟到达谢赫·扎耶德路（Sheikh Zayed Road）和扎比尔公园（Zabeel Park），10 分钟到达 Sharaf DG 地铁站和迪拜博物馆（Al Fahidi 堡），10–15 分钟到达迪拜之框（Dubai Frame），15–20 分钟到达哈利法塔（Burj Khalifa）、市中心（Downtown Dubai）、迪拜购物中心（Dubai Mall）和迪拜国际机场（DXB），约 25–30 分钟到达迪拜码头（Dubai Marina）和朱美拉棕榈岛（Palm Jumeirah）。

迪拜海事城的道路连接通过一条 Causeway（堤道）将半岛接至谢赫·扎耶德路（E11），并通过谢赫·拉希德路（Sheikh Rashid Road，D75）与本土相连。该区位于拉希德港（本地区首屈一指、每年吸引数百万游客的邮轮码头之一）与布尔迪拜文化遗产区之间，营造出滨海现代风貌与历史城市特质独特交融的氛围。

建筑与设计

Mar Casa 的建筑代表了仿生学（biomimicry）与亲自然设计（biophilic design）的一次大胆宣言 — 外立面直接受阿拉伯湾海浪起伏运动的启发，建筑轮廓有机流动，在结构与大海之间营造出视觉上的和谐。这种仿生学手法在塔楼的曲线外观轮廓、横向带状元素以及起伏的阳台边缘中复现了海浪的流体动力学，塑造出一座从不同角度观看仿佛在移动与荡漾的雕塑般造型。

亲自然设计原则贯穿于整个室内体验之中。自然光、有机材料、绿植、自然色系与水景被融入公共区域与单元室内，营造出与自然的感官连接，开发商将其描述为「情感奢华」（emotional luxury）— 一种将心理幸福感与感官参与置于传统装饰性奢华之上的设计哲学。大堂以一盏醒目的灯光装置为核心元素，旨在捕捉「波浪的优雅流动」。

全部 580 套单元均以完全集成的智能家居形式交付，配备 IP 对讲、智能门禁、智能照明系统以及高端品牌家电。技术基础设施从项目伊始即被内嵌其中，而非后期加装，确保了无缝集成与可靠性能。仿生学建筑、亲自然室内哲学与全面的智能家居技术相结合，使该产品在迪拜林立的住宅塔楼市场中具备真正的独特性。

户型与付款计划

Mar Casa 提供 580 套住宅单元，户型配置丰富，从紧凑的单间公寓到宽敞的皇家顶层公寓一应俱全。

单间公寓面积约 382 平方英尺，提供高效的水岸生活空间。一居室公寓面积从 771 到 1,265 平方英尺不等，起价 AED 1,284,000（约 350,000 美元）。两居室公寓面积从 906 到 3,095 平方英尺（上限反映的是优质复式配置），起价约 AED 4,200,000。三居室公寓面积从 1,795 到 1,971 平方英尺，三居室顶层公寓则扩展至 2,280–4,165 平方英尺，起价 AED 5,120,000。顶层藏品包括四居室的行政（Executive）与皇家（Royal）顶层公寓，面积可达 5,830 平方英尺，估值超过 AED 1,400 万。

复式户型提供两居室与三居室两种形式，每套约 2,270 平方英尺，在塔楼框架内呈现出双层挑高起居所带来的垂直空间张力。

Deyaar 将付款计划设计为 76/24 结构：预订时支付 12%，建造期分 8 期等额支付 56%（2023 年 9 月至 2026 年 5 月每期约 7%），交付时支付 8%，另 24% 在交付后按季度分摊于 24 个月内支付。项目在发售时提供 100% 的迪拜土地局（Dubai Land Department）费用豁免，显著降低了总购置成本。这一交付后支付部分使投资者能够在仍支付最后四分之一房款的同时接收物业并开始产生租金收入。

配套设施与生活方式

Mar Casa 提供卓越的配套设施，以两大标志性水景为核心：Infinity Sand Pool（无边际沙底泳池）— 一座带卡巴纳（cabanas）凉棚的沙底无边际泳池，以阿拉伯湾为背景提供宛如海滩的体验；以及 Sky Pool（天空泳池）— 一座仅供成人使用的屋顶无边际泳池，尽享全景海景。儿童浅水池、带喷泉的戏水区以及户外水上活动区域则为家庭提供水上娱乐。

康体设施包括带瑜伽室、有氧与瑜伽空间的健身房、水疗与健身俱乐部、桑拿与蒸汽房，以及冥想花园。运动设施涵盖板式网球场（Padel，多功能运动配置）、多功能运动场与草坪，以及户外游乐场。室内儿童俱乐部则提供适合年龄的娱乐与社交活动。

生活方式与社区空间包括海景住户休息厅、图书馆、联合办公区、果汁吧、烧烤区、多功能草坪、游戏区以及有机杂货店。大楼提供室内停车位、覆盖所有单元的智能家居系统（IP 对讲、智能门禁、智能照明）、CCTV 安保以及高速电梯。

开发商简介

Deyaar Development PJSC 是迪拜历史最悠久的上市开发商之一，在迪拜金融市场（DFM）以代码 DEYAAR 挂牌交易。公司成立于 2001 年 1 月 6 日，最初作为迪拜伊斯兰银行（Dubai Islamic Bank，至今仍为控股股东）的物业管理单位，于 2003 年 6 月 1 日开始运营，并于 2007 年 5 月转型为公众股份公司（Public Joint Stock Company）。

Deyaar 的业务横跨四大板块：地产开发、物业管理、设施管理以及业主协会管理。公司已在迪拜完成 30 多个项目，在商业湾（Business Bay）、迪拜生产城（Dubai Production City）等区域管理超过 20,000 套单元，总完工建筑面积超过 700 万平方英尺。该开发商位列迪拜前十地产开发商之列。

财务表现持续增长：2023 全年净利润达 AED 4.407 亿（同比增长 206%），2024 年上半年税前净利润 AED 2.026 亿（同比增长 71%），2025 年上半年税前净利润 AED 2.666 亿（同比增长 31.6%），总收入达 AED 9.254 亿（同比增长 39.2%）。除 Mar Casa 之外，知名项目还包括 Regalia Tower（商业湾，AED 10 亿）、Bella Rose（迪拜科学园）、Tria（迪拜硅谷绿洲）以及最新公布的 Downtown Residences — 一座 110 层以上、高 445 米的超级高楼，是全球已规划最高的住宅建筑之一。

投资潜力

Mar Casa 凭借优质的水岸地段、屡获殊荣的设计资质以及迪拜海事城卓越的收益基本面，构建了坚实的投资价值。

迪拜海事城的公寓年毛租金收益率介于 6% 至 8.5% 之间，其中单间公寓与一居室单元因需求旺盛且相对可负担，处于该区间的高端（7–8.5%）。来自独立经纪机构的资本增值预测估计，从楼花购入到交付完成，价格涨幅可达 20–30%，其驱动力来自该区持续的基础设施开发、不断增长的住宅人口，以及优质滨海产品的供应受限。

项目所获的六项阿拉伯房地产大奖 — 包括开发与建筑两项五星殊荣 — 为优质租金定位与二级市场的买家信心提供了实在的营销背书。获奖项目相对于同等条件但未获认可的建筑，通常能够获得租金溢价，因为租户与买家会将第三方对品质的认可视为价值依据。

24% 的交付后支付部分（按季度分摊于 24 个月内）使投资者能够在持续付款的同时开始产生租金收入，在持有早期创造出正向现金流动态。在配备智能家居技术与度假级配套设施的 52 层滨海塔楼中，一居室公寓以 AED 1,284,000 起价，相比迪拜成熟地段的同类水岸产品，Mar Casa 提供了极具竞争力的价值。

永久产权结构支持 100% 外资持股，零税制环境使净回报最大化，而 Deyaar 在 DFM 的上市地位为投资者提供了机构级的透明度与治理水准，相比私人控股开发商而言降低了对手方风险。