LIV公寓

LIV Residence — LIV Developers 打造的迪拜码头 (Dubai Marina) 海滨设计标杆

简要概览

| 详情 | 信息 | |---|---| | 项目 | LIV Residence | | 开发商 | LIV Developers (Liv Development) | | 位置 | 迪拜码头 (Dubai Marina), 迪拜（海滨位置） | | 状态 | 现房 / 已竣工 | | 交付时间 | 2020年第一季度 | | 总单元数 | 190 套住宅 | | 单元类型 | 开间 · 1居室 · 2居室 · 3居室公寓 · 4居室顶层公寓 · 2居室/3居室/4居室别墅 | | 面积范围 | 461–561 平方英尺（开间） · 821–1,042 平方英尺（1居室） · 1,042–1,369 平方英尺（2居室） · 1,769 平方英尺（3居室） · 4,717–5,176 平方英尺（4居室顶层公寓） | | 别墅面积范围 | 2,629 平方英尺（2居室别墅） · 3,375 平方英尺（3居室别墅） · 2,642–3,482 平方英尺（4居室别墅） | | 价格范围 | 130 万迪拉姆 – 1700 万迪拉姆 | | 室内设计 | MWM Studio | | 景观 | 迪拜码头 · 朱美拉棕榈岛 (Palm Jumeirah) · 朱美拉海滩住宅区 (JBR) · 蓝水岛 (Bluewaters Island) · 阿联酋高尔夫俱乐部 (Emirates Golf Club) | | 产权 | 永久产权 |

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简介 — 码头海滨基准

当 LIV Developers 于 2017 年推出 LIV Residence 并于 2019 年底交付时，他们旨在为迪拜码头竞争激烈的豪华公寓市场树立新的质量标杆。挑战相当艰巨：迪拜码头当时已拥有数百座塔楼、多个品牌住宅以及竞争激烈的二手市场。为了实现有意义的差异化，LIV Developers 专注于三大战略支柱：优越的海滨地块选择、由 MWM Studio 负责的室内设计（该工作室的作品已在迪拜建立了欧洲级工艺的声誉），以及精品化的单元数量——总共 190 套住宅——使该建筑保持了人性化的奢华，而非大众市场的规模化。

最终呈现的是一座 27 层高的塔楼，自交付以来，在每平方英尺估值、租户质量和二手市场流动性方面，始终位列迪拜码头最令人向往的地址之一。LIV Residence 并非码头内最高、最新或建筑设计最前卫的建筑，但它是执行力最强的建筑之一，始终如一地兑现了发布时所承诺的生活方式主张。

地理位置 — 迪拜码头（Dubai Marina）黄金滨水区

迪拜码头是迪拜国际公认的住宅区：这是一个围绕 3.5 公里人工运河建造的专用城市滨水区，该运河作为私人游艇的避风港码头。该区域拥有 200 多座住宅大厦、Marina Walk 步行街、JBR 海滩（The Beach at JBR）、迪拜码头购物中心（Dubai Marina Mall）以及通往蓝水岛（Bluewaters Island）的连接通道。

LIV Residence 在迪拜码头的位置并非泛泛之辈。该建筑坐落于滨水边缘——并非位于其他大厦之后，而是直接面向码头——使其 190 个单元中的很大一部分能够直接、无遮挡地欣赏到码头水域、游艇停泊处以及对岸大厦的轮廓。

从 LIV Residence 出发的关键距离：

| 目的地 | 大约行程时间 | |---|---| | 迪拜码头步行街 (Dubai Marina Walk)（直达） | 即刻抵达 | | JBR 海滩 / The Beach | 步行 5–7 分钟 | | 迪拜码头购物中心 (Dubai Marina Mall) | 步行 3–5 分钟 | | 迪拜电车 (Jumeirah Beach Residence 2) | 步行 5–8 分钟 | | 迪拜媒体城 / 互联网城 | 开车 8–10 分钟 | | 谢赫扎耶德路 (Sheikh Zayed Road, E11) | 开车 5 分钟 | | 阿联酋购物中心 (Mall of the Emirates) | 12–15 分钟 | | 迪拜市中心 (Downtown Dubai) | 20–22 分钟 | | 迪拜国际机场 (DXB) | 25–28 分钟 | | 朱美拉棕榈岛 (Palm Jumeirah)（经由 JBR） | 8–10 分钟 |

直接通往 Marina Walk 以及靠近迪拜电车的便利性，意味着 LIV Residence 的住户可以完全无需开车即可到达 JBR 海滩、蓝水岛木栈道以及朱美拉棕榈岛单轨列车连接点——在大多数住宅区日常出行都需要依赖车辆的城市中，这是一项真正的生活质量优势。

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建筑与设计 — MWM Studio 室内设计

LIV Residence 的建筑风格现代且克制——简洁的垂直玻璃与混凝土外立面，与码头天际线上那些更为华丽或视觉复杂的建筑形成了刻意而优雅的对比。这种设计让建筑的材质和比例本身说话，而不是依赖装饰性的繁复细节。

真正让 LIV Residence 脱颖而出的是其内部设计：迪拜最受推崇的室内设计公司之一 MWM Studio 确定了住宅内部的每一个元素。其结果是，在地板、橱柜、厨房设备、卫浴配件和表面饰面方面，呈现出与欧洲豪华公寓标准相一致的始终如一的工艺品质，而非迪拜开发商典型的规格配置。

MWM Studio 室内设计特色：

| 元素 | 规格 | |---|---| | 厨房 | 配备集成家电的欧洲品牌全套厨房 | | 地板 | 全屋采用大尺寸石材和工程木地板 | | 卫浴 | 带有设计师配件的优质卫生洁具 | | 木工 | 达到指定细节水平的定制木制品 | | 阳台 | 深邃、有遮阳的阳台——而非象征性的露台突出部 |

厨房规格尤其是一个差异化优势：LIV Residence 的厨房配备了欧洲品牌的高规格集成家电、达到足以支撑一居室单元 200 万迪拉姆以上价格定位的定制橱柜饰面质量，以及能够容纳真正烹饪而非仅仅是简单食物准备的空间比例。

住宅配置 — 完整的 LIV 产品系列

LIV Residence 的 190 套单元涵盖了极其广泛的产品系列——从小于 600 平方英尺的单间公寓到 5,176 平方英尺的顶层公寓及全套别墅配置。这一范围反映了该建筑旨在同时服务于多种买家群体，并确保整个单元矩阵的品质一致性。

单间公寓 (461–561 平方英尺)

三种单间公寓配置，面积从 461 到 561 平方英尺不等。在该范围的高端（561 平方英尺），LIV Residence 的单间公寓在功能上已接近其他较逊色建筑中紧凑型一居室的水平。在合适的楼层，面向 Marina Walk 的单间公寓意味着即使是建筑中最小的单元也能拥有码头景观——这是以 130 万迪拉姆以上起价所带来的真正品质溢价。

一居室公寓 (821–1,042 平方英尺)

两种一居室配置：821 平方英尺的紧凑型布局和 1,042 平方英尺的宽敞型变体。1,042 平方英尺的一居室实现了起居区与睡眠区的完全分离，配备比例适中的厨房和阳台通道，提供了足以在码头市场与较逊色的两居室产品竞争的一居室生活方式。

两居室公寓 (1,042–1,369 平方英尺)

LIV Residence 的两居室范围跨度为 1,042–1,369 平方英尺：这是真正宽敞的家庭型公寓，拥有两间带独立卫浴的卧室、开放式厨房/客厅/餐厅以及阳台通道。1,369 平方英尺的两居室享有朱美拉棕榈岛 (Palm Jumeirah) 或码头景观，是迪拜码头现房市场中最具吸引力的家庭公寓选择之一。

三居室公寓 (1,769 平方英尺)

单一的三居室配置，面积为 1,769 平方英尺，提供了该建筑中最宽敞的常规公寓：带独立卫浴的主卧、两间次卧、全功能厨房、正式的客厅和餐厅区域以及阳台通道。LIV Residence 的三居室是位于豪华码头建筑内真正的家庭住宅。

四居室顶层公寓 (4,717–5,176 平方英尺)

LIV Residence 的顶层公寓层级代表了该建筑的旗舰产品——两种配置，分别为 4,717 和 5,176 平方英尺。在此规模下，顶层公寓在码头高层建筑内实现了庄园级的生活体验：多间卧室套房、正式与非正式起居区、完整的餐厅、厨房和多功能区，以及可欣赏全景的露台通道。这些是迪拜码头 2000 万迪拉姆以下价位段中最出色的顶层公寓配置之一。

别墅配置 (2,629–3,482 平方英尺)

LIV Residence 包含少量别墅类单元——两居室（2,629 平方英尺）、三居室（3,375 平方英尺）和四居室（2,642–3,482 平方英尺）——它们在布局和特色上与标准的公寓和顶层公寓产品截然不同。这些很可能是位于低楼层的配置，带有私人花园或露台通道，在码头建筑框架内提供了邻近别墅的生活方式。

景观 — 四向全景

LIV Residence 的滨水位置与 27 层的高度相结合，为朝向合适的单元创造了真正的四向景观全景：

| 景观朝向 | 视野 | |---|---| | 码头 / 水景 | 直面迪拜码头水域、游艇停泊处及对岸塔楼剪影 | | 朱美拉棕榈岛 | 从中高楼层可俯瞰棕榈岛的叶状结构 | | JBR / 蓝水岛 | 朱美拉海滩住宅区 (JBR) 塔楼及蓝水岛 (Bluewaters Island) 的迪拜眼摩天轮 | | 阿联酋高尔夫俱乐部 | 稀缺的绿色景观 — 从朝北的单元可欣赏高尔夫球场的人文景观 |

开发商指出，70% 的单元拥有直面码头的景观，这构成了一个真正的差异化优势：在许多码头塔楼中，内部走廊单元或位置较差的背向单元仅能看到部分或间接的水景。LIV Residence 的滨水地块位置最大化了真正享有景观优势的单元比例。

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配套设施

屋顶及裙楼：

• 俯瞰迪拜码头水域的无边际泳池
• 景观泳池露台及休闲区
• 男女分开的水疗及健康设施
• 享有码头景观的顶级健身房

社交：

• 面向码头的住户休息室
• 配备 24/7 礼宾服务的大型入口大堂
• 室内及室外儿童游乐区

便利设施：

• 位于码头长廊的底层零售及餐饮店
• 室内住户停车场（提供代客泊车服务）
• 24/7 安保及闭路电视监控
• 全楼中央空调

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投资案例 — 现房码头珍品

当前二级市场参考：

| 单元类型 | 二级市场价格区间 | 年租金（典型值） | 指导性毛收益率 | |---|---|---|---| | 开间 (Studio) | 130万–160万迪拉姆 | 65,000–85,000 迪拉姆 | 4.5–6% | | 一居室 | 200万–250万迪拉姆 | 100,000–130,000 迪拉姆 | 5–6.5% | | 二居室 | 220万–370万迪拉姆 | 130,000–180,000 迪拉姆 | 4.5–6% | | 三居室 | 350万–500万迪拉姆 | 200,000–280,000 迪拉姆 | 5–6% | | 四居室顶层公寓 | 800万–1700万迪拉姆 | 400,000–700,000 迪拉姆 | 4–5% |

为何 LIV Residence 持续表现优异：

• 现房交付：零建设风险，可立即启动租赁
• MWM Studio 的室内设计比开发商标准装修更耐用 — 租户流失率更低，翻新成本更低
• 滨水地块不可替代 — 迪拜码头内同类地块已开发殆尽
• 精品规模（190 个单元）保持了高品质的配套设施和较低的社区密度
• 迪拜码头的租赁需求依然稳固 — 受益于靠近媒体城 (Media City)、互联网城 (Internet City) 以及 JBR 的就业和生活集群

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总结 — LIV Residence 概览

LIV Residence 由 LIV Developers 开发，是一座已完工的 27 层、拥有 190 个单元的豪华住宅塔楼，位于迪拜码头滨水区。项目提供从开间到四居室顶层公寓等多种户型，面积从 461 平方英尺到 5,176 平方英尺不等，二级市场价格在 130 万至 1700 万迪拉姆之间。MWM Studio 室内设计、70% 单元直面码头水景、俯瞰水道的无边际泳池，以及靠近 JBR 海滩和迪拜电车的地理位置，使 LIV Residence 成为迪拜码头品质最稳定的住宅地址之一。对于寻求即刻入住、成熟租赁需求以及在已完全开发的码头区无法复制的滨水地块的买家和投资者而言，LIV Residence 代表了该区域的设计标杆。