AG House

概要： AG House（Al Muteena 581）是位于德伊勒（Deira）Al Muteena 区的一栋商住两用综合性楼宇，由 Al Ghurair Properties 开发——该公司是 Saif Al Ghurair Real Estate（SAGRE）的房地产分支，管理着涵盖 20,000 多套住宅和商业单位、1,000 间酒店客房的资产组合，以及包括 Al Ghurair Centre（迪拜第一家购物中心，于 1981 年开业）和 BurJuman Centre 在内的旗舰资产。AG House 距 Salah Al Din 地铁站（绿线）仅 360 米，紧邻 Al Ghurair Centre（85 万平方英尺零售面积，250 多个品牌），提供一居室和两居室公寓，年租金在 AED 55,000–95,000 之间，坐落于迪拜最具历史意义且正经历快速复兴的街区之一。

AG House 项目简介

AG House，又称 Al Muteena 581，是一栋现代化商住两用开发项目，位于迪拜德伊勒 Al Muteena 子区 Salah Al Din 路 173 号。该楼宇由 Saif Al Ghurair Real Estate（SAGRE）旗下的 Al Ghurair Property Management 开发并管理——SAGRE 是 Al Ghurair Group 的房地产业务分支，而 Al Ghurair Group 是阿联酋历史最悠久、根基最深厚的家族企业集团之一。该建筑代表了迪拜历史性贸易核心区内一处优质的住宅及商业资产。

Al Ghurair 家族在迪拜的根基可追溯至 20 世纪 30 年代，当时 Ahmad Al Ghurair 和他的儿子 Saif 是珍珠采集人。该家族随后多元化发展至贸易、建筑、零售和房地产领域，缔造了酋长国最具影响力的商业帝国之一。在 1994 年的一次重组之后，家族企业被拆分为两个独立的企业集团：Al Ghurair Group（Saif Ahmad Al Ghurair 的实体，运营 SAGRE 并管理 AG House）和 Al Ghurair Investment（Abdulla bin Ahmad Al Ghurair 的实体，掌控 Mashreqbank 银行和 Al Ghurair Foods 食品公司）。

AG House 主要采用只租不售的模式运营，这是 Al Ghurair Properties 德伊勒资产组合的标志性特征。该楼宇内既有住宅公寓，也有商业办公空间，构成了一项多元化的资产，既服务于该地区庞大的住宅需求，也满足德伊勒蓬勃发展的商业社区对办公空间的需要。

地段与交通

AG House 占据着 Salah Al Din 路（Salahuddin Road）上的战略位置，这是德伊勒南北走向的主要交通干道之一。该建筑周边的环境体现了 Al Muteena 街区所特有的高密度和商业活力：

地铁通行： Salah Al Din 地铁站（绿线，车站代码 G19）距离大楼入口约 360 米——这是德伊勒所有住宅楼宇中地铁通达性最近的之一。该站于 2011 年 9 月 9 日开通运营，周一至周四及周六的运营时间为 05:00–00:00，周五为 05:00–01:00，周日为 08:00–00:00。绿线在 Union 站（G18）与红线换乘，从而接入完整的迪拜地铁网络，包括 Sheikh Zayed Road 走廊、两个机场航站楼、迪拜码头以及迪拜市中心。

地标距离：

• Al Ghurair Centre：紧邻大楼，距离最近的地铁出口约 480 米（约 0.3 英里）
• Reef Mall：沿同一条 Salah Al Din 路向南约 550 米
• Deira City Centre：约 0.84 公里，搭乘地铁仅需 2 分钟
• 黄金市场（Gold Souk）：可通过绿线抵达——Gold Souq 站（G15）距 Salah Al Din 站 4 站
• 迪拜河（Dubai Creek）滨水区：公路距离约 1.5–2 公里；可抵达传统水上巴士（abra）码头
• 迪拜国际机场：乘车不到 10 分钟
• Burj Nahar Mall：车程约 4 分钟

巴士线路： 多条 RTA 巴士线路服务于 Salah Al Din 地铁站周边区域，包括 10、13A、13B、28、63、C12 和 X02 路。其他服务于 Al Muteena 区的线路包括 22、24、27、64、C7 和 X23 路。巴士站距地铁站仅 1 分钟步行距离。

迪拜河及水上交通： 迪拜河的水上巴士（abra，传统木质水上的士）服务从德伊勒老集市水上巴士站（Deira Old Souk Abra Station）运营至布尔迪拜（Bur Dubai），单程票价为 AED 1，全天每隔几分钟一班。迪拜河提供了前往布尔迪拜滨水区、Al Seef 历史街区以及传统集市的景观水上通道。

楼宇规格

AG House 是一栋 10 层的钢筋混凝土结构建筑，设有三个入口及可容纳 50 辆车的专用停车场。该楼宇内既有住宅租户也有商业租户，商业名录中记录有 65 家企业。该项目全楼配备中央空调、由专业团队提供的 24/7 全天候安保以及专门的维修服务。

住宅部分提供维护良好的一居室和两居室公寓，采用实用、宽敞的户型设计，非常适合 Al Muteena 占主导地位的都市专业人士人群。商业部分提供灵活多用的办公空间配置，备受本地企业青睐，租金根据具体配置通常从每平方英尺约 AED 60–80 起。

配套与设施

AG House 提供了一系列全面的生活和便利配套，使其有别于德伊勒的标准住宅楼宇：

• 游泳池：为住宅租户提供的共用泳池设施。
• 健身中心与体育馆：配备现代健身器材的全方位健康俱乐部。
• 壁球场：一座专为球拍运动爱好者设计的室内球场。
• 篮球场：一处用于休闲篮球的现场球场。
• 多功能厅：可供住户聚会和会议使用的多功能活动空间。
• 中央空调：全楼覆盖的气候控制系统。
• 24/7 安保：全天候专业安保服务，配 CCTV 监控。
• 停车位：专用停车设施，设有 50 多个车位。
• 专业楼宇管理：Al Ghurair Property Management 提供全面的维修、清洁和礼宾服务。

住宅单位与市场价格

AG House 提供一居室和两居室配置的住宅公寓，主要采用只租不售的运营模式，与 Al Ghurair Properties 在德伊勒的资产组合策略保持一致。

当前租金水平（AG House 及 Al Muteena 地区）：

• 一居室公寓：每年 AED 48,767–58,023（地区均价）；高端楼宇为 AED 55,000–75,000
• 两居室公寓：每年 AED 40,000–95,000，视面积和状况而定
• 单间公寓（地区参考）：每年 AED 32,000–66,499；平均 AED 35,499
• 三居室公寓（地区参考）：每年 AED 62,500–120,000

Al Muteena 地区售价：

• 每平方英尺均价：约 AED 629（DLD 交易数据）
• 记录的价格区间：各笔交易中每平方英尺 AED 445–1,378

租金走势： 过去 12 个月内 Al Muteena 租金上涨了 8%，过去 6 个月内上涨了 11%，反映出该地区日益增强的吸引力和有限的新增供应。根据 Bayut 的年度租金报告，2024 年整个德伊勒区域经济型公寓租金涨幅高达 48%，其中两居室公寓的涨幅最大——这表明市场正在全面修正德伊勒经济型住房板块长期被低估的状况。

开发商简介：Al Ghurair Group / SAGRE

Saif Al Ghurair Real Estate（SAGRE）作为 Al Ghurair Group 的房地产业务分支运营，管理着迪拜最为庞大的房地产资产组合之一：

• 已开发并管理的住宅和商业单位超过 20,000 套
• 约 1,000 间酒店客房及服务式公寓
• 415,245 平方英尺 的商业办公空间
• 超过 348 个临街零售单元
• 51 个仓库
• 酒店类资产每年售出近 1,000,000 个间夜数

旗舰资产：

• Al Ghurair Centre（德伊勒）：于 1981 年开业，是整个 MENA/海湾地区的第一家购物中心。2013 年翻新后重新开业，新增 130 家店铺。总建筑面积约 240 万平方英尺，其中零售面积达 85 万平方英尺，汇聚 250 多个品牌和 50 多家餐厅。该综合体还包括一栋 166 套的住宅塔楼和一家拥有 490 间客房的酒店。
• BurJuman Centre（布尔迪拜）：1991 年开业，2004 年耗资 AED 14 亿进行翻新扩建。
• Reef Mall（德伊勒，Salah Al Din 路）：约 90 家店铺，从 AG House 步行即可到达。
• Swissôtel Al Ghurair、Ramada by Wyndham Dubai、Al Ghurair Rayhaan（迪拜河及阿布扎比）：酒店资产组合。

当前开发项目管线： 2024 年，SAGRE 推出了 P.O.B1 Properties 作为其全新开发商分部（以集团历史悠久的迪拜邮政信箱 P.O. Box 1 命名）。当前项目包括位于 JVC 的 The Weave（一栋 18 层住宅塔楼，价格 AED 1.2M–1.8M，2028 年 12 月交付），以及位于布尔迪拜、Al Khabeesi 和 Jumeirah 1 的新商业开发项目。

周边景点与生活方式

AG House 位于 Al Muteena，可通达迪拜一些文化最为丰富、最具历史意义的目的地：

Al Ghurair Centre（紧邻）： 作为 MENA 地区的第一家购物中心，Al Ghurair Centre 既具有历史意义，又提供极为现代化的零售体验，汇聚 250 多个品牌、50 多家餐厅、一个影院综合体以及专门的娱乐区。该中心整合的 490 间客房酒店和 166 套住宅塔楼构建了一个自成体系的生活方式生态系统。

迪拜黄金市场（Gold Souk，4 站地铁）： 全球最大的黄金交易中心，在 Al Ras 附近的传统集市区内汇聚了 300 多家黄金珠宝店铺。可从 Salah Al Din 站搭乘绿线至 Gold Souq 站抵达。

迪拜河文化遗产： 迪拜河滨水区距 AG House 约 1.5–2 公里，提供传统独桅帆船（dhow）游船、AED 1 的水上巴士（abra）乘坐体验，并可通往 Al Seef 历史街区。迪拜香料市场和香水市场也位于同一历史街区内。

Deira City Centre（0.84 公里）： 迪拜最早的大型购物中心之一，搭乘绿线地铁仅需 2 分钟即可到达。

周边教育与医疗

学校：

• Little Flower English School：1.8 公里
• Pearl Wisdom School：2.4 公里
• Al Adab Private School、American International School、Dubai International Private School：均在附近
• The Indian High School：一所为德伊勒南亚社区服务的重要教育机构

医疗：

• Aster Clinic Al Muteena：位于 Al Muteena 街 48 号 Al Ghurair Real Estate Building 内；基于 7,683 条评价得分 4.7/5；提供多专科服务
• HealthHub、Prime Medical Center、Marhaba Medical Centre：均在德伊勒区域内
• 多家药房和牙科诊所均在步行可达范围之内

Al Muteena：街区概况与人口构成

Al Muteena 是一个人口密集、多元文化交融的街区，北接 Al Baraha，南邻 Al Muraqqabat，西连 Naif，东靠 Hor Al Anz。该子区共有 48,739 名居民（2021 年迪拜人口公报），约占迪拜总人口 3,478,300 的 1.40%。每 100 名女性对应 223 名男性的性别比例，反映了德伊勒劳动人口中男性外来务工人员高度集中的特点。

该街区的人口构成以南亚裔（印度、巴基斯坦、孟加拉国）为主，并有来自菲律宾、埃及、也门和黎巴嫩的大量社群，以及规模较小的阿联酋本地人和欧洲人群体。Al Muteena 历史可追溯至 20 世纪 60 年代，共有 596 栋建筑和 394 栋别墅，以低层建筑（G+4 至 G+10）为主。该地区呈现住宅、商业和零售用途的活力组合，活跃的临街零售店铺、传统餐馆和服务类企业共同营造了德伊勒闻名遐迩的动态都市氛围。

投资分析与德伊勒复兴

AG House 所处的市场正经历由内生需求和政府主导的大型复兴倡议共同驱动的重要发展势头：

德伊勒租金回报率：

• 德伊勒公寓的毛租金回报率：6.5–9%
• 扣除服务费和管理费后的净回报率：5–7%
• 德伊勒的服务费是迪拜最低的水平之一，通常为每年每平方英尺 AED 3–15

德伊勒振兴计划（Deira Enrichment Project，DEP）： 该项目由 Ithra Dubai（一家迪拜政府实体）开发，是一项分阶段的复兴计划，正在改造德伊勒的商业核心。一期工程交付了 Waterfront Market（建筑面积 120,000 平方米，每月游客超过 800,000 人次，以 Lulu Hypermarket 为主力店）。二期工程——黄金市场扩建项目（Gold Souk Extension，GSE）——占地 1,181,025 平方英尺，在 Maryam 和 Hind 广场内设有 295 个零售单元、250 间办公室和 468 套住宅，配备带遮阳的步行道、智能导视系统以及现代化的商业基础设施。

迪拜群岛（Dubai Islands，原 Deira Islands）： Nakheel Properties 开发的五岛项目横跨德伊勒正北方的 17 平方公里，是该地区历史上最为重要的基础设施投资之一。规划有 20 多公里的蓝旗海滩和 80 多家酒店，迪拜群岛将从根本上改变德伊勒的旅游和住宅格局。2025 年 4 月宣布了一座连接迪拜群岛与布尔迪拜的第二座公路桥（1,425 米，8 车道）。

迪拜 2040 城市总体规划： 德伊勒和布尔迪拜被列为迪拜 2040 规划下的历史城市中心——这是五大优先发展区域之一。规划任务包括在保护传统集市、博物馆和历史街区的同时，升级公共空间、步行可达性和旅游基础设施。一项计划中的 AED 45 亿基础设施投资涵盖路网改善、公共交通延伸以及集市现代化。迪拜到 2040 年人口目标达到 780 万（从目前的 330 万增长）将推动所有区域的持续住宅需求，而德伊勒凭借其成熟的基础设施、地铁通达性和复兴势头，有望占据重要份额。

迪拜市场背景（2025 年）：

• 住宅销售总价值：AED 6,824.9 亿（同比增长 30.64%）
• 住宅总交易量：205,100 笔（同比增长 18.33%）
• 迪拜全市住宅售价：同比增长 16.6%

数据来源于 2GIS、Khaleej Times、Al Ghurair Group 官方、FAM Properties、Bayut、Propsearch（DLD 数据）、Dubai MLS、Al Majid Property、Ithra Dubai、迪拜市政府、维基百科（Dubai Islands）以及 Provident Estate。