愿景大厦 (The Vision Tower)

简介

The Vision Tower 是迪拜最具建筑标志性的商业摩天大楼之一——位于商业湾（Business Bay）的60层、260米甲级写字楼，由 Dubai Properties 开发，于2011年竣工。提供650,000平方英尺的永久产权办公空间，楼层面积从5,000至12,000平方英尺不等。其国际知名的"弯曲玻璃"幕墙立面已成为迪拜金融区天际线的永久地标。大厦设有直接人行天桥连通Executive Towers（Bay Avenue零售中心），毗邻Business Bay地铁站，配备16部高速电梯、1,420个停车位及屋顶停机坪，是商业湾顶级商业投资资产之一，主要办公楼层配置起价AED 2,790万。

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The Vision Tower——商业湾的地标商业摩天楼

在商业湾密集的写字楼和综合用途高层天际线中，The Vision Tower 占据罕见的独特地位：即刻可辨认、建筑极具特色、机构化管理运营。其60层弯曲玻璃立面——在迪拜商业建筑组合中独一无二——使其成为该区最常被拍摄、最易辨识的建筑之一，为企业租户提供了普通玻璃盒式塔楼所无法比拟的地址和品牌优势。

由 Dubai Properties（迪拜控股旗下机构房地产部门）开发，于2011年竣工，The Vision Tower 是最早定义商业湾作为全球商业区可信度的标志性甲级商业建筑之一。十余年后，它依然全面运营、出租率高，持续被视为跨国公司、金融机构及寻求商业湾优越区位的区域总部的优质地址。

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开发商：Dubai Properties

Dubai Properties 是 Dubai Holding（迪拜主权投资集团）全资子公司，是阿联酋最大、最具公信力的房地产开发商和资产管理方之一，在商业湾、朱美拉海滩住宅、Mudon等迪拜主要社区均有标志性项目。对于商业楼宇投资者而言，Dubai Properties 对 The Vision Tower 的机构化所有权提供了最高级别的建筑管理质量、长期维护标准和企业治理信心——这些因素实质性地影响商业资产吸引和留住甲级租户的能力。

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位置：商业湾，迪拜

商业湾是迪拜主要的综合商业和住宅区——沿迪拜水运河建设的滨水社区，紧邻市中心和哈利法塔。该区汇聚了数百家跨国公司办公室、区域总部及金融服务机构，置身于紧凑且配套完善的都市环境中。

The Vision Tower 周边主要距离：

• Business Bay 地铁站：步行约2分钟（红线直达机场、Marina、市中心）
• 哈利法塔/迪拜市中心：约5分钟
• 迪拜购物中心：约5分钟
• DIFC（迪拜国际金融中心）：约8分钟
• 谢赫扎耶德路（E11）：即时通达
• 迪拜国际机场(DXB)：乘地铁或驾车约15分钟
• 迪拜Marina：约25分钟

Executive Towers 人行天桥： The Vision Tower 通过专用人行天桥直接连通 Executive Towers 综合体——一个包含170,000+平方英尺 Bay Avenue 零售中心的12塔综合开发项目，内含超市、咖啡厅、餐厅、银行、药房及零售店铺。这一连接让租户和访客无需使用街道网络即可满足日常餐饮、银行及零售需求——对大型企业租户而言是重要的便利优势。

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建筑：弯曲玻璃立面

The Vision Tower 的标志性建筑特色是其戏剧性的弯曲玻璃立面——一种非线性建筑形态，与全球大多数商业区主导的正交玻璃盒式塔楼形成鲜明对比。

立面技术规格：

• 60层高性能透明玻璃幕墙
• 弯曲立面几何形态从谢赫扎耶德路、商业湾及迪拜水运河均可见到曲线建筑轮廓
• 隔热玻璃技术在最大化室内自然光的同时降低热量吸收
• 夜间室内灯光通过曲面玻璃折射形成的辉光，使 The Vision Tower 成为商业湾最具拍摄价值的夜间地标之一

这种建筑独特性不仅仅是美观问题——它具有实质性的商业价值。地标建筑中的企业租户在员工留存、人才招募及客户印象管理方面均优于普通塔楼的同类租户。The Vision Tower 的品牌知名度是其租户可量化的商业资产。

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办公空间规格

总办公面积： 650,000平方英尺（约60,386平方米） 办公单元面积： 5,000至12,000平方英尺（独立套间） 整层面积： 整层配置最大约20,000平方英尺 建筑面积： 592,000平方英尺（55,000平方米）

规格标准：

• 全栋甲级商业规格
• 先进楼宇管理系统(BMS)，控制气候、灯光及门禁
• 架空地板（灵活IT基础设施布线）
• 集成LED照明的吸音吊顶
• 落地玻璃提供商业湾、市中心、谢赫扎耶德路及迪拜水运河全景视野
• 视野涵盖：Bay Avenue、Executive Towers、JW Marriott Marquis、Oberoi Hotel、Taj Dubai、DIFC塔楼、市中心天际线，晴天甚至可见阿拉伯湾

产权类型： 永久产权——所有国籍及企业实体均可购买

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楼宇基础设施

垂直交通：

• 16部高速电梯，速度7米/秒——跻身迪拜商业楼宇最快电梯之列
• 专用货梯，用于物流及维护

停车：

• 1,420个覆盖地下停车位——商业湾规模最大的专用商业停车配置之一
• 可满足大型多层租户及小型单套租户需求

安全：

• 主大堂7×24小时专业礼宾团队
• 全公共区域及停车层CCTV监控
• 住宅及办公区域门禁管制
• 驻场专职安保团队

屋顶：

• 停机坪——可直接以直升机降落楼顶，供VIP到访、企业高管及紧急使用

连通性：

• 专用光纤基础设施接入
• 多家电信运营商连接可用
• 高速电梯大幅缩短楼层间通行时间

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投资分析：商业湾甲级商业

商业湾商业市场基准（2024–2025年）：

• 甲级办公租金：每平方英尺每年AED 160 – AED 250
• 甲级办公售价：永久产权单元每平方英尺AED 1,800 – AED 3,000

The Vision Tower 价格区间：

• 主要楼层配置：AED 27,900,000 – AED 41,850,000
• 10,000平方英尺楼层，售价AED 2,800万：隐含每平方英尺购买价AED 2,800

收益测算：

• 10,000平方英尺办公楼层按每平方英尺AED 200租金：年租金AED 2,000,000
• 按AED 2,800万计算毛收益率：约7.1%——对商业湾甲级商业物业具竞争力

投资特点：

• 永久产权商业产权——所有国籍均可持有
• 机构化管理——Dubai Properties 的长期维护承诺保护资产价值
• 成熟租赁记录——14年以上运营历史，持续维持甲级租户入驻
• 地铁毗邻——Business Bay 站即在旁边；无需换乘即可乘地铁前往机场、市中心和Marina
• 地标地位——建筑知名度支持相对商业湾普通塔楼的溢价租金定位

黄金签证： 个人投资者购买AED 200万以上商业物业可能符合阿联酋投资者签证申请资格。

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租户结构与需求驱动因素

商业湾商业租户涵盖：

• 《财富》500强企业区域总部
• 国际律所及专业服务公司
• 科技及媒体公司
• 银行及金融服务机构
• 房地产开发商、经纪商及基金管理公司
• 医疗管理公司
• 咨询及顾问公司

对于上述所有租户类别，The Vision Tower 的综合优势——标志性建筑与地址品牌、地铁站毗邻、Bay Avenue 零售直连、1,420个停车位（解决商业湾停车稀缺问题）、Dubai Properties 机构管理标准——创造了持续处于商业湾租金区间上层的租赁吸引力。

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为何选择 The Vision Tower

1. 弯曲玻璃立面——迪拜最具建筑辨识度的商业楼宇之一，提供具有内在品牌价值的企业地址
2. 16部7米/秒电梯——迪拜商业领域最快电梯系统之一，消除旧式商业湾塔楼的楼层通行摩擦
3. 1,420个停车位——商业湾最严重的限制是停车；1,420个停车位是结构性竞争优势
4. 屋顶停机坪——迪拜仅少数商业塔楼具备此设施；为VIP客户管理提供直升机接待能力
5. Executive Towers 人行天桥——天气保护的直接通道连通 Bay Avenue 零售，消除孤立塔楼的街道层不便
6. Business Bay 地铁站毗邻——步行2分钟至红线；无需换乘即可乘地铁前往机场、市中心和Marina
7. Dubai Properties 机构化管理——14年以上持续甲级管理，由阿联酋最具公信力的商业物业管理方执行
8. 高层全景视野——从上层楼层俯瞰商业湾、市中心、DIFC、谢赫扎耶德路及迪拜水运河360度全景

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数据摘要

| 参数 | 详情 | |---|---| | 开发商/管理方 | Dubai Properties（Dubai Holding） | | 位置 | 商业湾（Business Bay），迪拜 | | 高度 | 60层/260米 | | 总办公面积 | 650,000平方英尺（永久产权） | | 办公单元范围 | 5,000 – 12,000+平方英尺 | | 电梯 | 16部高速（7米/秒） | | 停车 | 1,420个覆盖停车位 | | 停机坪 | 有（屋顶） | | 地铁 | Business Bay站（步行约2分钟） | | 竣工年份 | 2011年 | | 价格区间 | AED 27,900,000 – AED 41,850,000 | | 预估毛收益率 | 约7.1% | | 产权类型 | 永久产权——所有国籍均可持有 |