资本黄金塔（水晶塔）

Capital Golden Tower (Crystal Tower) — 商业湾 (Business Bay), 迪拜

开发商： Reef Real Estate（与迪拜地产 Dubai Properties 合作） | 状态： 现房（2016年竣工） | 位置： 商业湾, 迪拜 | 类型： 商业与住宅混合用途大厦

---

摘要：

• 位于商业湾的一座久负盛名的16层混合用途地标建筑，也被广泛称为 Crystal Tower —— 由 Reef Real Estate 与迪拜地产 (Dubai Properties) 联合开发。
• 总计442个单元，涵盖商业办公套房、住宅公寓（包括单间公寓、一居室、两居室、三居室和四居室别墅式住宅），以及底层零售空间。
• 拥有270,000平方英尺的高性能商业办公空间，位于商业湾黄金地段。
• 永久产权结构；商业办公单元在商业湾的毛收益率可达6%–8%；住宅单元收益率为7%–9%。
• 配套设施包括健身俱乐部、游泳池、餐厅、咖啡厅、商务中心以及5层室内停车场。
• 可直达谢赫扎耶德路 (Sheikh Zayed Road) 和阿尔海尔路 (Al Khail Road)；距离商业湾地铁站5分钟路程；距离迪拜市中心10分钟路程。

---

概况、建筑与市场定位

Capital Golden Tower —— 在更广泛的商业湾市场中通常被称为 Crystal Tower —— 是一座引人注目的16层混合用途开发项目，占据了迪拜最活跃的商业区之一的黄金地段。该大厦由 Reef Real Estate 与迪拜地产集团 (Dubai Properties Group) 联合开发，建筑结构包括两层地下室、一个底层、三层裙楼和12个高层楼层 —— 这种配置既实现了底层零售和酒店配套的活力，又提供了高层办公和住宅空间，体现了商业湾顶级地段的特色。

该项目代表了商业和住宅需求的融合，这也是商业湾作为混合用途区域的核心吸引力所在。与商业湾南部滨水区纯住宅大厦不同，Capital Golden Tower 迎合了那些希望在同一城市集群内工作和生活的专业人士的双重市场需求 —— 在享受商业湾总体规划带来的完善配套和交通基础设施的同时，将通勤时间缩短至零。大厦拥有270,000平方英尺的商业办公空间，使其成为一个真正意义上的大型商业地标，可容纳从个人专业套房到整层企业办公的各类需求。

该建筑的名称 —— 在房地产数据库中被称为 Capital Golden Tower，而在商业湾市场口语中被称为 Crystal Tower —— 反映了迪拜大型混合用途开发项目中常见的双重品牌现象，即商业租赁代理和住宅经纪人会为同一个物理地址使用各自的标识。无论命名习惯如何，该大厦的品质、地理位置和混合用途功能使其成为商业湾投资市场上更多元化的资产之一。

商业办公空间规格

Capital Golden Tower 在其 12 个高层楼面提供 270,000 平方英尺的商业办公空间，使其成为商业湾（Business Bay）商业区内具有重要意义的办公地点。

办公楼层按照 B+ 级标准设计，该标准定义了商业湾大部分成功入驻的商业存量——这一规格优先考虑功能效率、高质量装修的灵活性以及现代建筑基础设施，而非顶级甲级写字楼那种超高端的装修。这种定位是经过深思熟虑的：它使 Capital Golden Tower 能够覆盖最广泛的租户群体，从中小企业专业公司和精品咨询机构，到需要可靠的商业湾地址但又无需承担甲级写字楼高额租金的中型国际企业区域办事处。

办公楼层规格：

• 架空活动地板，可容纳地板下机电管道（MEP）分布
• 集成照明的吊顶系统
• 针对开放式和隔间式布局配置优化的层高
• 带有分区控制的中央空调系统
• 覆盖整个商业楼层的高速光纤基础设施
• 专用于商业楼层通行的高速电梯
• 地面层设有为办公租户服务的专业接待大堂
• 提供商务中心设施，用于会议室、董事会议室及企业支持服务

楼层面积范围从约 1,000 至 1,600 平方英尺的独立精装套间（适合单间办公室使用），到超过 15,000 平方英尺的宽敞整层配置（适合需要开放式团队办公空间的大型企业租户）。

目前商业湾 B+ 级商业地产的租金通常在每年每平方英尺 100 至 150 迪拉姆（AED）之间，根据楼层高度、具体装修状况和租赁期限，商业单元投资的毛收益率可达 6%–8%。得益于迪拜有利的企业税收和监管框架，区域及国际企业持续迁入，商业湾的商业入驻率一直保持强劲。

住宅公寓规格

Capital Golden Tower 的住宅部分在其楼层中提供了多种户型，为您提供了一个难得的机会，让您可以在一座同时拥有充满活力的商业和酒店生态系统的塔楼内，占据一个优质的居住地址。

单间公寓 (Studio Apartments) — 高效且装修精良的布局，适合单身专业人士，或作为针对企业租赁市场的投资单元。由于该地区庞大的专业人士群体需求旺盛，Business Bay 的单间公寓在迪拜现房市场中始终保持着最高的总收益率。

一居室公寓 (1-Bedroom Apartments) — 比例协调的开放式布局，设有带独立卫浴的卧室套房、设备齐全的厨房、起居和用餐区以及私人阳台。楼层高度是一居室定价和吸引力的关键变量：中层单元可欣赏运河或城市景观，而高层单元则可提供 Business Bay 天际线的全景视角。

两居室公寓 (2-Bedroom Apartments) — 面向家庭的大型配置，拥有两间完整的卧室套房、独立的起居和用餐区、厨房、洗衣设施及阳台。Business Bay 综合用途塔楼中的两居室单元对双专业人士家庭群体极具吸引力，该群体在区域居住人口中所占比例日益显著。

三居室公寓 (3-Bedroom Apartments) — 宽敞的家庭式住宅，提供多间带独立卫浴的卧室、部分户型配备保姆间、宽敞的起居区、优质的厨房装修以及大阳台。Business Bay 核心综合用途塔楼中的三居室单元是该地区最令人垂涎的住宅资产之一，将中心地段的声望与真正的家庭宜居性完美结合。

四居室别墅式住宅 (4-Bedroom Villa-Style Residences) — Capital Golden Tower 内最负盛名的住宅产品。这些单元占据塔楼内的优越位置，在某些配置中，其空间感类似于高层建筑内的联排别墅或独栋别墅——特别是在包含裙楼花园通道或复式结构的情况下。这些是稀有且极具吸引力的住宅，吸引了超高端买家和长期家庭租户。

零售空间 (Retail Spaces) — 地面层的零售空间为建筑的街面活力提供了投资敞口，既受益于商业塔楼的企业人流量，也受益于沿大道流动的更广泛的 Business Bay 行人流量。

Capital Golden Tower 内的所有住宅单元均以永久产权形式交付，允许所有国籍人士购买。价值 200 万迪拉姆及以上的单元有资格让买家申请阿联酋居留签证，而价值 200 万迪拉姆及以上的单元则可触发阿联酋黄金签证的申请资格——这是一种可续签的 10 年期居留签证，并享有完整的家庭担保权。

社区设施与大楼配套

Capital Golden Tower 提供了一系列完善的现场设施，服务于其商业和住宅租户，在大楼范围内打造了一个自给自足的社区。

健康与保健：

• 专属健身俱乐部 — 配备现代化有氧运动和力量训练器材的专业健身设施
• 游泳池 — 为住宅和办公租户提供温控泳池
• 健身俱乐部综合体内设有额外的保健和恢复设施

酒店与餐饮：

• 咖啡厅 — 位于大堂层的咖啡厅，为商业租户、商务访客和住户提供日常茶点
• 餐厅 — 现场餐饮选择，满足大楼多元化住户群体的需求
• 户外餐厅与咖啡座 — 露天餐饮区，激活了大楼底层的环境氛围

商务与专业：

• 商务中心 — 为商业租户提供配备齐全的会议室、董事会议室及专业支持服务
• 零售商店 — 底层零售空间，提供必要的专业服务和生活便利

基础设施：

• 5 层室内安全停车场 — 充足的停车位，这是在商业湾（Business Bay）的一大显著优势，因为老旧大楼停车位稀缺往往是一个重大制约因素
• 服务于所有楼层的高速电梯
• 24 小时专业安保及闭路电视监控
• 现场维护与设施管理团队
• 按照商业建筑标准维护的中央空调系统

---

地理位置、交通连接与商业湾背景

Capital Golden Tower 位于商业湾（Business Bay），其交通连接优势在迪拜商业地产市场中名列前茅。

道路交通：

• 谢赫扎耶德路 (Sheikh Zayed Road, E11)： 直达 — 迪拜最重要的交通干道之一，也是前往迪拜市中心（Downtown Dubai）、迪拜国际金融中心（DIFC）和迪拜国际机场的主要路线
• 阿尔海尔路 (Al Khail Road, E44)： 5 分钟内可达 — 一条平行干道，为前往更广泛的城市网络提供了快速替代路线
• Al Asayel 街： 商业湾的主要大道，提供区内直达交通

地铁与公共交通：

• 商业湾地铁站 (Business Bay Metro Station)： 车程 5 分钟，或对于选择积极通勤方式的住户而言，步行即可到达
• 红线地铁提供直达哈利法塔/迪拜购物中心站（Burj Khalifa / Dubai Mall station）、联合广场（Union Square）和迪拜国际机场的线路，无需换乘

关键距离：

• 迪拜市中心 / 哈利法塔： 10 分钟
• 迪拜国际金融中心 (DIFC)： 8 分钟
• 迪拜购物中心 (Dubai Mall)： 10 分钟
• 迪拜国际机场： 20 分钟
• 迪拜码头 (Dubai Marina)： 25 分钟
• 朱美拉海滩 (Jumeirah Beach)： 15 分钟

商业湾本身拥有极其密集的配套城市基础设施：紧邻该区住宅群的 Bay Avenue 购物中心，拥有 170,000 平方英尺的零售和餐饮空间；迪拜运河（Dubai Water Canal）滨水长廊；Bay Avenue 公园；以及数百家区域和国际公司的办公室，这些都为商业空间和附近的住宅住宿创造了持续的需求。

投资分析：收益率、需求与市场基本面

Capital Golden Tower 提供了一个双重市场的投资机会：商业办公与住宅，两者均位于迪拜需求最稳定的城市区域之一。

商业投资： Business Bay（商业湾）的商业板块展现出了卓越的韧性和增长力。迪拜作为全球商业中心的地位持续提升——得益于零企业所得税（自2023年起，仅净利润超过375,000迪拉姆的部分适用9%的税率）、黄金签证移民激励政策，以及旨在吸引国际企业的监管环境——这使得 Business Bay 办公空间的需求持续高于历史平均水平。Capital Golden Tower 所属的 B+ 级办公楼类别受益于高入住率：相对于 A 级大楼，其成本效益更高，但同样位于这一久负盛名的区域内。

住宅投资： Business Bay 的住宅单元为单间公寓和一居室公寓持续提供每年 7%–9% 的毛租金收益率——这是迪拜现房市场中可获得的最高收益率之一。Business Bay 内聚集的职场专业人士群体创造了一个租金需求蓄水池，从而维持了高入住率并最大限度地减少了空置期。

永久产权与签证福利： Capital Golden Tower 为永久产权项目，允许所有国籍人士购买。该大楼部分单元的价格范围在 677 万至 780 万迪拉姆之间，使优质单元的价格稳居 200 万迪拉姆的黄金签证门槛之上，从而使符合条件的购买具有双重用途：既是投资资产，也是获得阿联酋 10 年期可续签居留权的途径。

---

为什么 Capital Golden Tower 脱颖而出

Capital Golden Tower 在 Business Bay 市场的竞争优势源于多种因素的结合，这些因素单独来看很常见，但集合在一起却十分罕见：在同一栋永久产权大楼内实现商业与住宅的混合用途配置；拥有 270,000 平方英尺的商业办公空间，服务于广泛的租户市场；配备包括健身俱乐部、游泳池、餐厅和 5 层停车位在内的综合设施；以及位于 Business Bay 的优越地理位置，可直接通往 Sheikh Zayed Road（谢赫扎耶德路）、Business Bay 地铁站以及该区域完善的城市基础设施。对于寻求在城市最成熟的商业区之一，通过单一资产同时涉足迪拜商业办公市场和住宅租赁市场的投资者而言，Capital Golden Tower 代表了一个多功能且极具吸引力的投资组合选择。