商业湾地块

Business Bay Plots — 迪拜中央商务区的优质开发用地

简要概览

| 详情 | 信息 | |---|---| | 项目 | Business Bay Plots | | 开发商 | Dubai Properties | | 地点 | 迪拜 Business Bay | | 物业类型 | 商业及混合用途土地 | | 地块类型 | 商业、住宅、混合用途开发 | | 状态 | 可售 / 待签约 | | 起售价 | 15,000,000 迪拉姆 | | 地块面积范围 | 10,000–50,000 平方英尺 | | 所有权 | 永久产权 |

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Business Bay 是迪拜最重要的混合用途商业区，这是一个沿迪拜河（Dubai Creek）延伸段规划的 4690 万平方英尺的大型开发项目，涵盖了迪拜商业生态系统的全方位要素：跨国企业总部、国际公司区域办事处、精品专业事务所、豪华酒店、住宅大厦、高端餐饮、零售业，以及真正运作的现代化中央商务区（CBD）基础设施。在这一非凡的商业景观中，土地地块代表了参与 Business Bay 增长最直接、最可控的方式——使开发商、投资者和企业能够在这一中东最负盛名的商业地址，打造精准符合其需求的定制化商业或混合用途资产。

Dubai Properties 的 Business Bay Plots 在这一不可替代的区域提供永久产权土地——让您有机会在社区基础设施、交通连接和商业生态系统已全面运作的地点，构建 Business Bay 下一代的商业和混合用途天际线。对于拥有特定愿景并具备执行能力的开发商而言，Business Bay 地块代表了一个独特的命题：在成熟的商业区内提供配套齐全的空白土地，消除了绿地开发项目固有的社区开发风险。

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Dubai Properties：政府支持的商业开发专业经验

Dubai Properties 是迪拜控股（Dubai Holding）的重要成员，该投资集团由谢赫·穆罕默德·本·拉希德·阿勒马克图姆殿下（His Highness Sheikh Mohammed Bin Rashid Al Maktoum）创立。作为迪拜最大的政府关联房地产机构之一，Dubai Properties 一直是 Business Bay 总体规划的基础参与者，在区内交付了商业、住宅和混合用途项目，共同定义了该社区的特色和基础设施标准。

Dubai Properties 与 Business Bay 开发项目的关系为地块买家提供了具备以下优势的土地：

• 拥有明确定义的规划参数和已批准的总体规划指南
• 配备完善的基础设施连接（道路、公用设施、电信）
• 受益于政府关联总体开发商的社区管理和维护标准
• 拥有法律产权框架的支持，提供了国际开发商和投资者所需的产权确定性

对于开发自用或待售商业资产的买家而言，Dubai Properties 的产权清晰度和规划框架显著降低了开发前风险——监管环境广为人知，审批流程成熟，且同类地块的过往交易为定价参考和开发参数提供了确定性。

Business Bay：迪拜首屈一指的商业地标

Business Bay 从一个总体规划概念演变为一个功能齐全的商业区，是迪拜过去二十年来最成功的城市发展案例之一。该区域目前拥有：

• 超过 240 座大厦 — 涵盖商业、住宅、酒店及混合用途建筑
• 50,000 多家企业 — 从财富 500 强跨国公司到区域性中小企业及精品专业事务所
• 200,000 多名员工 — 构成了迪拜最活跃的商务日间人口之一
• 50 多家酒店及服务式公寓物业 — 支持商务旅行和企业住宿市场
• 迪拜运河 (Dubai Canal) 水岸 — 一条 3.2 公里的城市水道，配有滨水长廊和餐饮设施

定义了 Business Bay 地理特征的迪拜河延伸段（迪拜运河）提供了滨水便利设施，使该区域区别于纯粹的内陆商业开发项目。于 2016 年启用的运河长廊创造了一个河畔生活层，吸引了居民、食客、骑行者和休闲步行者，将 Business Bay 从一个纯粹的商业区转变为一个真正混合用途的城市环境，在工作时间之外依然保持活跃。

地理位置与交通连接

| 目的地 | 大致距离 | |---|---| | 迪拜市中心 / 哈利法塔 (Burj Khalifa) | 5–10 分钟车程 / 地铁 | | 迪拜购物中心 (Dubai Mall) | 8–12 分钟车程 | | DIFC / 迪拜国际金融中心 | 5–10 分钟车程 | | 谢赫扎耶德路 (Sheikh Zayed Road, E11) | 2–5 分钟车程 | | 迪拜地铁 (Business Bay 站) | 3–8 分钟步行 | | 迪拜国际机场 (DXB) | 15–20 分钟车程 | | 朱美拉 (Jumeirah) / 朱美拉海滩 | 15–20 分钟车程 | | 迪拜云溪港 (Dubai Creek Harbour) | 10–15 分钟车程 | | 阿尔海尔路 (Al Khail Road, E44) | 5–8 分钟车程 | | 美丹 (The Meydan) | 10–15 分钟车程 |

Business Bay 的地铁连接（通过红线的 Business Bay 站）是一个重要的商业和住宅驱动力，提供了直达机场、市中心以及所有主要住宅和商业区的公共交通连接。该车站靠近社区商业核心区，支持现代企业日益需要的无车出行方式，以吸引和留住员工。

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商业开发可能性

Business Bay 的地块在商业和住宅开发类型上提供了灵活性，具体取决于房地产监管局 (RERA) 和迪拜市政府的监管准则。典型的开发形式包括：

| 开发类型 | 描述 | |---|---| | 甲级写字楼 | 服务于跨国公司和机构租户的优质商业办公产品 | | 商业/住宅混合用途 | 结合办公/零售裙楼，上方为住宅楼层 | | 酒店 / 服务式公寓 | 服务于 Business Bay 庞大商务旅行市场的酒店业产品 | | 住宅大厦 | 用于出售或租赁的豪华或高端住宅 | | 零售与餐饮 (F&B) | 服务于该区域日常人口的底层商业设施 |

Business Bay 的分区框架（通过迪拜的规划监管结构进行管理）为每个地块的容积率、建筑高度、退界和用途分配提供了明确的指导，使开发商能够在开发过程之初就以监管确定性来规划其项目。

地块配置

| 地块类别 | 典型面积范围 | 道路临街面 | 潜在开发项目 | |---|---|---|---| | 标准商业地块 | 10,000–20,000 平方英尺 | 单面临街 | 15–25 层办公楼或住宅楼 | | 大型综合用途地块 | 20,000–35,000 平方英尺 | 双面临街 | 25–45 层综合用途塔楼 | | 优质滨水地块 | 15,000–30,000 平方英尺 | 运河临街 | 带有滨水零售空间的标志性塔楼 | | 商业转角地块 | 12,000–25,000 平方英尺 | 双面临街转角 | 高曝光度零售及商业空间 |

所有商业湾（Business Bay）地块均包含：

• 已完工的道路基础设施及出入口
• 主电网、供水及污水连接点
• 电信基础设施（Etisalat/du）
• 清晰的法律产权文件
• 建筑监管框架及无异议证明（NOC）申请途径

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投资分析

| 投资指标 | 基准 | |---|---| | 土地增值（5年） | 商业湾商业用地 +30–60% | | 开发收益率（甲级写字楼） | 总开发成本的 6.5–9.0%（年化） | | 开发收益率（住宅塔楼） | 总开发成本的 5.5–8.0%（年化） | | 商业湾写字楼租金（甲级） | 180–280 迪拉姆/平方英尺/年 | | 商业湾住宅租金（一居室） | 130,000–200,000 迪拉姆/年 | | 商务酒店入住率 | 整个区域平均 75–85% | | 迪拜运河滨水溢价 | 面向运河的地块 20–40% | | DIFC 外溢需求 | 显著 — 商业湾承接了因 DIFC 租金过高而外溢的企业 |

商业湾的土地价值反映了迪拜成熟中央商务区（CBD）内商业用地的结构性稀缺。随着该区域趋于饱和，可用的土地地块已变得真正有限——这种基本的供应限制支撑了现有地块持有者的长期价格增值。该区域的持续增长——包括新的基础设施投资、运河长廊开发、规划中的地铁扩建——创造了全球成熟商业用地段一贯表现出的增值潜力。

为什么选择商业湾 (Business Bay) 地块

• 迪拜顶级中央商务区地址：商业湾是迪拜最活跃的商业区——拥有 50,000 多家企业和 200,000 多名每日通勤人员，创造了持久的商业需求。
• Dubai Properties 产权清晰：与政府关联的开发商提供了完善的法律框架和监管确定性。
• 运河滨水溢价：面向运河的地块提供了不可替代的滨水商业开发潜力。
• 地铁连通性：步行即可到达商业湾红线地铁站——无需驾车即可接入整个迪拜商业网络。
• DIFC 外溢效应：随着迪拜国际金融中心 (DIFC) 趋于饱和，商业湾承接了寻求 DIFC 品质地址且租金更具性价比的企业所带来的高端需求。
• 灵活的开发类型：规划支持办公、住宅、酒店及混合用途开发。
• 供应有限：商业湾的总体规划已近乎完成，意味着可用的土地地块持续减少。
• 基础设施完善：完全成熟的区域消除了绿地开发的风险。
• 资本增值：商业湾商业用地在过去 5 年内上涨了 30%–60%，反映了结构性的稀缺性。
• 全球投资者认可：商业湾作为迪拜高端商业地址享誉国际。

商业湾地块代表了参与迪拜商业房地产增长最直接、最可控的方式之一——在这一核心地址、完善的基础设施和成熟的社区内获取土地，并根据您的商业愿景和投资目标，按照精确的规格进行开发。