Bay Square

Bay Square — Dubai Properties 在商务湾打造的商住综合商业区

TL;DR 概览

| 详情 | 信息 | |---|---| | 项目 | Bay Square | | 开发商 | Dubai Properties | | 地理位置 | 迪拜商务湾（Business Bay） | | 物业类型 | 商住综合商业、零售及办公 | | 户型类型 | 零售商铺、办公套房、餐饮（F&B）单元 | | 状态 | 现房 / 成熟项目 | | 起售价 | AED 800,000 | | 物业服务费 | AED 14–20/平方英尺/年 | | 产权 | 永久产权（Freehold） |

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Bay Square 是商务湾（Business Bay）内最具独特构思的商业开发项目之一——这是一座由 Dubai Properties 设计的低层、以人为本的商住综合建筑群，旨在打破定义商务湾大部分商业建筑环境的"塔楼+裙楼"模式的另一选择。Bay Square 没有采用在标准塔楼配置中将零售置于底层、办公置于上层的做法，而是打造了一组相互连接的低层建筑群，环绕着充满活力的步行庭院和步道而建——这是一种受欧洲启发的商业村落理念，优先考虑全球最优秀历史商业区所具有的户外、可步行、社区化的特征。

这种设计理念使 Bay Square 成为商务湾最成功的商业目的地之一：一个人们愿意驻足停留而非仅仅是匆匆穿行的地方，一个户外庭院和咖啡文化营造出商业零售与餐饮成功所需的氛围活力的地方，一个在迪拜最密集的高层商务区内、以人性化尺度和可步行连接性创造出真正商业村落体验的地方。

对于商业投资者和企业租户而言，Bay Square 代表着迪拜历史上一直供应不足的一种商业房地产类型：高品质、以行人为尺度的商业空间，具有真正的户外活力，所处的地理位置既提供了商务湾高端的商业地址，又避免了高层塔楼商业裙楼所具有的匿名感。

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Dubai Properties：打造商业社区，而不仅仅是建筑

Dubai Properties 对 Bay Square 的开发方式，体现了其应用于住宅项目的相同社区营造理念——即坚信一个商业区的品质并非由任何单栋建筑决定，而是由建筑之间和建筑内部的穿行体验、公共空间的活力以及对商业租户的精心筛选所决定，这些租户之间能够形成相互促进的关系。

Bay Square 的低层集群式布局，使这种社区营造理念得以应用于商业空间——打造出一个具有标识、特色和日常生活的商业区，而非裙楼之上千篇一律的办公楼层集合。该项目在吸引优质租户——餐厅、精品办公、特色零售和专业服务——方面的成功，验证了这一方法，并证明商务湾的市场能够支持标准塔楼模式之外的商业理念。

作为 Dubai Holding 旗下的实体，Dubai Properties 为 Bay Square 带来了财务稳定性和机构化的管理标准，确保项目的品质得以长期保持——对于那些租约承诺和商业投资依赖于项目持续品质的商业租户而言，这是一个至关重要的考量因素。

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商务湾：迪拜中央商务区的背景

Bay Square 所处的商务湾地址，为其租户提供了所需的商业生态系统：邻近大型企业办事处和酒店，这些都能带来客户流量和员工客流；迪拜运河（Dubai Canal）滨水区的步行环境作为紧邻的配套设施；以及商务湾地铁站的连通性，使员工和客户能够实现覆盖整个迪拜网络的无车出行。

迪拜运河步道——一条流经商务湾的3.2公里城市水道——创造了户外生活方式的背景，与 Bay Square 的商业村落特色相得益彰。Bay Square 内的餐厅和咖啡馆受益于运河的游客流量以及步道上的骑行和慢跑人群，这些在营业时间的办公人员市场之外，产生了持续的日间餐饮（F&B）需求。

地理位置与交通便利性

| 目的地 | 大约距离 | |---|---| | 迪拜运河步道 | 步行3–8分钟 | | 商务湾地铁站 | 步行5–10分钟 | | Downtown Dubai / 哈利法塔 | 车程8–12分钟 | | Dubai Mall | 车程8–12分钟 | | DIFC / 迪拜金融中心 | 车程5–10分钟 | | Sheikh Zayed Road（E11） | 车程3–5分钟 | | 迪拜国际机场（DXB） | 车程15–20分钟 | | City Walk | 车程10–12分钟 | | 朱美拉海滩（Jumeirah Beach） | 车程15–20分钟 | | Al Khail Road（E44） | 车程5–8分钟 |

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Bay Square：商业村落设计与空间

Bay Square 的12栋低层建筑环绕着一系列相互连接的庭院和步行化步道布局——这种布局创造了多个截然不同的商业区域，每个区域都有其独特的特色和租户组合，同时保持了可步行的连通性，使整个项目感觉像一个单一连贯的目的地，而非孤立单元的集合。

Bay Square 内的主要商业类型：

| 空间类型 | 特征 | 典型用途 | |---|---|---| | 庭院零售 | 面向行人的底层，可外摆 | 咖啡馆、精品零售、艺术画廊 | | 办公套房 | 底层以上的服务式或精装办公 | 中小企业办公、专业服务 | | 餐饮单元 | 专门设计的餐厅和咖啡馆空间 | 全日餐饮、特色咖啡 | | 展厅 | 双层挑高的展示空间 | 家具、奢侈品、汽车 | | 活动空间 | 灵活的庭院和室内场地 | 发布会、展览、快闪店 |

庭院的活力营造策略，创造了一个在迪拜漫长的凉爽季节（10月至次年4月）尤为成功的户外商业环境——此时户外餐饮、咖啡文化以及步行商业空间的社交活力达到其品质的顶峰，营造出那种能够吸引租户和顾客的商业生态系统活力。

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商业单元配置

| 单元类型 | 典型面积范围 | 核心特征 | |---|---|---| | 零售 / 咖啡馆单元 | 300–1,200 平方英尺 | 面向庭院、户外外摆区、高客流量 | | 办公套房 | 500–3,000 平方英尺 | 自然采光、优质精装、商务湾地址 | | 餐饮餐厅 | 1,000–4,000 平方英尺 | 具备厨房条件、庭院通道、露台 | | 展厅 | 1,500–5,000 平方英尺 | 双层挑高、招牌位、装卸通道 |

标准商业配置规格：

• 中央空调（冷水系统）
• 三相电力
• 高速互联网基础设施
• 大堂和公共区域的优质商业精装
• 物业管理的安保和闭路电视（CCTV）
• 有顶和露天停车位分配
• 多楼层租户的电梯通道

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投资分析：成熟目的地中的商业回报

| 投资指标 | 基准 | |---|---| | 毛租金回报率（零售） | 7.0–10.0% 每年 | | 毛租金回报率（办公） | 7.5–9.5% 每年 | | 毛租金回报率（餐饮） | 8.0–11.0% 每年 | | 平均年租金（零售） | AED 120–200/平方英尺/年 | | 平均年租金（办公） | AED 90–150/平方英尺/年 | | 平均餐饮年租金 | AED 130–220/平方英尺/年 | | 物业服务费 | AED 14–20/平方英尺/年 | | 客流来源 | 商务湾办公人员、运河步道使用者、酒店住客 | | 空置风险 | 中等——成熟目的地，但商务湾商业供应持续增长 | | 商业物业溢价 | 商务湾地址相较外围地段具有有据可查的溢价 |

Bay Square 的餐饮（F&B）租户受益于一种商务湾大多数商业项目无法创造的特定客流动态：庭院环境产生了目的地式访问——人们专门为户外餐饮体验来到 Bay Square——而不是仅仅依赖相邻塔楼的过路客流。这种目的地式动态通常意味着，与标准裙楼零售位置相比，能够实现更高的每平方英尺租金。

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为何选择商务湾的 Bay Square

• 独特的商业村落形态： 低层庭院设计创造了商务湾塔楼主导的景观中所缺失的、以人性化为尺度的商业体验
• Dubai Properties 的开发信誉： 政府背景的开发商，在商务湾社区营造方面具有投资激励
• 毗邻运河步道： 3.2公里滨水步道，在办公人员基础之外创造目的地客流
• 商务湾地铁站步行距离： 通过红线实现客户和员工的无车出行
• 目的地餐饮潜力： 庭院活力营造创造了真正的餐饮目的地，而非标准裙楼零售
• 户外活力成功： 凉爽季节的户外商业文化，实现了为期六个月的业绩高峰期
• 中小企业办公吸引力： 人性化尺度、富有个性的办公环境，吸引创意和专业类中小企业
• 永久产权商业所有权： 完整的所有权，能够实现长期商业资产积累
• 商务湾高端地址： 高端商业地址，相较外围替代选择具有有据可查的租金溢价

商务湾的 Bay Square 代表着迪拜中央商务区（CBD）内最具独特性的商业房地产投资——一个其设计理念创造出真正商业目的地价值的项目，并由 Dubai Properties 的机构化管理以及运河步道对该区域步行环境的持续赋能所支撑。