阿尔扬中央市中心

TL;DR 核心摘要： 由 Aqua Properties 开发的 The Central Downtown 是位于迪拜 Arjan（阿珍）区的获奖综合性大型开发项目，包含四栋住宅塔楼（22 至 31 层），矗立于占地 30 万平方英尺地块上一座 15 万平方英尺的大型购物商场之上，共容纳 1,168 套公寓，户型从单身公寓（Studio，起价 AED 599,888）到 3 房单元及顶层复式（penthouse）。项目设有面积达 20 万平方英尺的配套设施平台，配备造浪泳池、有机农场、热带雨林休憩区以及露天影院。该项目荣膺 2025 年国际房地产大奖（International Property Awards）"阿拉伯最佳综合用途开发项目"（Best Mixed-Use Development Arabia）奖项。

项目概览——Arjan 地区的标杆性综合用途地标

The Central Downtown 是由迪拜最老牌的房地产公司之一 Aqua Properties 倾力打造的一座惊艳夺目的获奖大型综合用途开发项目。项目战略性地坐落于 Arjan 最大的地块——占地 30 万平方英尺（约合 7 英亩），位于 Sheikh Mohammed Bin Zayed Road（E311，谢赫·穆罕默德·本·扎耶德路）与 Umm Suqeim Street（D63，乌姆苏盖姆街）这一关键交汇处。这一恢弘项目由四栋现代住宅塔楼组成，直接建于一座占地 15 万平方英尺的大型综合购物商场之上。项目目前由 Atcon Constructions 负责施工，目标交付时间为 2028 年第一季度（2028 年 3 月）。项目于 2023 年 11 月 1 日开盘销售，并在开盘后 100 天内售出逾 900 套单位，创下该时期 Arjan 房地产交易量的 40.5%，刷新了行业纪录。

The Central Downtown 于 2025 年在伦敦举办的国际房地产大奖中斩获极具声望的"阿拉伯最佳综合用途开发项目"奖项，这已是其累积的第四项重要行业奖项（还包括来自 Arabian Business 与 Construction Week 的表彰）。这一殊荣进一步巩固了该项目作为海湾地区在建最重要的综合用途开发项目之一的地位。

开发商简介——Aqua Properties

Aqua Properties 由 Ali Tumbi 于 2005 年创立，现已成长为一家多元化房地产公司，拥有逾 700 名员工，来自 50 多个国籍。公司总部位于迪拜 Sheikh Zayed Road、Umm Al Sheif 的 IST Plaza 一楼，并在 Bluewaters、Port de La Mer 和 Serena 设有办事处。在首席执行官 Paul Christodoulou 以及 AQUA Developments 负责人 Faisal Baig 的领导下，公司持有 RERA ORN 303 注册编号，雇佣逾 150 名 RERA 认证经纪人。截至目前，Aqua Properties 累计售出逾 10,000 套物业、出租逾 15,000 套单位，并斩获逾 25 项行业大奖。

公司于 2010 年从经纪业务转型为全面开发业务，其开发组合包括 Sufouh Gardens 的 J5 和 J8、Oud Metha 的 O Ten（2022 年完工）、JVT 的 The Community（30 层，261 套，2022 年 6 月完工）、Palm West Beach 的 Tumbi Hotel（11 层，180 套，2025 年完工）、The Community Motor City、The Community Sports Arena，以及近期在 Arjan 开盘的 The Central Uptown（488 套，起价 AED 720,888，2028 年 12 月交付）。公司总资产组合价值约 AED 30 亿。

塔楼配置与单位库存

The Central Downtown 由四栋高低不一的塔楼组成，合计容纳 1,168 套住宅公寓：

Tower A 高 31 层，是四栋塔楼中最高的。Tower B 高 22 层，是最紧凑的一栋。Tower C 高 28 层。Tower D 高 27 层。四栋塔楼共享一个共用的裙楼基座，裙楼内设有购物商场、配套设施平台和带顶篷的停车设施。

住宅库存满足从单身公寓到顶层复式的全方位生活需求：

单身公寓（Studios） 面积为 397 至 551 平方英尺，起价 AED 599,888。一房公寓 面积 670 至 1,021 平方英尺，起价 AED 1,019,581。两房公寓 面积 1,123 至 1,457 平方英尺，起价 AED 1,426,204。三房公寓 面积 2,179 至 2,441 平方英尺，起价 AED 2,995,888。露台顶层复式（Terrace penthouses） 面积 1,845 至 8,200 平方英尺，起价 AED 2,380,888。整体价格区间为 AED 599,888 至 AED 3,150,000。

每一户住宅均采用利落现代的室内设计，开放式布局、大面积落地窗引入自然采光并饱览社区景观，装修以灰色与大地色调为主，配以大理石与石材点缀。单位以毛坯带厨房电器的方式交付。顶层复式单位配备两个专属停车位。

占地 15 万平方英尺的购物商场

位于四栋塔楼底部的综合购物商场是 The Central Downtown 的商业心脏。商场占地 15 万平方英尺，旨在为住宅社区直接提供全面的零售、餐饮与日常便利服务。商场访客与住宅住户采用独立入口，确保住户的私密性与安全性。鉴于项目尚处施工阶段，具体租户尚未公布，但商场的定位将涵盖多元化的餐饮门店、餐厅、生鲜零售商及生活方式服务。周边已成熟的零售配套包括 Spinneys 与 Ace Hardware。

占地 20 万平方英尺的配套设施平台——Arjan 地区无可匹敌

The Central Downtown 在裙楼楼层（位于商场之间及之上）配备了逾 20 万平方英尺的世界级配套设施，所提供的配套丰富度在 Arjan 地区无可匹敌：

水上与康乐： 震撼的造浪泳池、游泳池、按摩浴缸与蒸汽房、篮球场、板式网球场（padel）、迷你高尔夫球场、攀岩墙、高尔夫模拟器、烧烤区以及乒乓球台。

康养与健身： 健身会所、露天健身房、瑜伽室、慢跑道。

娱乐休闲： 屋顶露天影院、彩色喷泉水景、儿童游乐区。

自然与宁静： 供住户种植农作物的有机农场、提供热带度假体验的热带雨林休憩区、用于冥想放松的禅意花园、为宠物主人而设的宠物公园，以及可饱览城市全景的屋顶花园。

社区服务： 美容美发沙龙、商务中心、托幼中心、多功能厅、祈祷室、餐饮档口、家庭休息区以及更衣室。

付款计划与 RERA 注册

The Central Downtown 在 RERA 注册，许可证编号 1718533772。所有物业均以永久产权（freehold）形式出售，符合 100% 外资全资持有资格。

Aqua Properties 提供多种灵活的付款计划，目前最常见的结构为：

标准计划： 预订时支付 20% 首付，建造期间按计划分期支付 50%，交付时支付 30%。

交付后计划（部分户型）： 针对符合条件的两房与三房户型，提供如下结构化计划——预订时 20%，2025 年 12 月支付 10%，2027 年 6 月支付 22%，余款以每月 2% 的方式在交付后支付。

延期计划： 在促销期间曾推出 72 个月（6 年）每月 1% 的付款计划。

所有计划均免息。购买登记时需支付 4% 的 DLD（迪拜土地局）注册费。

服务费与租金收益率预测

The Central Downtown 预估的服务费为每年每平方英尺 AED 12 至 14。作为参考，这相当于一户单身公寓每年约 AED 5,500 至 AED 7,700、一房公寓约 AED 8,000 至 AED 14,300、两房公寓约 AED 13,500 至 AED 20,400。最终服务费将于项目完工及社区交付时确定。

Arjan 已崛起为迪拜表现最为强劲的"可负担奢华"（affordable luxury）市场之一，单身公寓与一房公寓的总租金收益率持续保持在 7% 至 9% 区间。该区域对年轻专业人士与小家庭的吸引力，加上中心地段和不断完善的基础设施，支撑起旺盛的租房需求。作为迪拜地铁扩建计划的一部分，Arjan 附近规划了一座地铁站，目标于 2030 年完工，届时将大幅提升公共交通连通性并推升物业价值。

区位与连通性

The Central Downtown 位于 E311 与 D63 交汇处，提供通往迪拜主要目的地的便利通行：

周边景点： 迪拜奇迹花园（Dubai Miracle Garden）与迪拜蝴蝶花园（Dubai Butterfly Garden）仅 5 分钟车程。Dubai Hills Mall 车程 10 分钟。IMG Worlds of Adventure 约 14 分钟。

主要道路： Sheikh Mohammed Bin Zayed Road（E311）3 分钟车程。Al Khail Road 12 分钟可达。Sheikh Zayed Road 约 15 分钟。

公共交通： 迪拜网络城地铁站（Dubai Internet City Metro Station）12 分钟车程。Arjan 附近规划中的未来地铁站预计 2030 年通车。

核心目的地： 阿联酋购物中心（Mall of the Emirates）15 分钟。Dubai Marina 15 至 18 分钟。Palm Jumeirah 约 17 分钟。Downtown Dubai 与哈利法塔（Burj Khalifa）20 至 25 分钟。迪拜国际机场（DXB）25 至 30 分钟。阿勒马克图姆国际机场（DWC）约 30 分钟。

施工进展

项目于 2023 年 11 月开工，并于 2024 年 4 月举行了正式的奠基仪式。截至 2025 年年中，整体施工进度约为 4.22%，反映出这一规模的大型开发项目所处的基础与打桩阶段特征。Atcon Constructions 担任主承建商。项目 2028 年第一季度的交付时间表，对应约四年的建造周期，与迪拜市场上同等规模多塔楼开发项目的行业惯例相符。

The Central Downtown 与其姊妹项目 The Central Uptown（488 套，同样位于 Arjan，起价 AED 720,888，2028 年 12 月交付）并肩而立，确立了 Aqua Properties 作为 Arjan 地区首席开发商的地位。