La Suite Hotel & Residences

La Suite Hotel & Residences：位于 Al Sufouh 的全景服务式高层资产

TL;DR： NH Collection La Suite Hotel & Apartments（前身为 Sidra Tower）是一座位于迪拜 Al Sufouh 1 的已完工 45 层混合用途塔楼，共 265 个单位。项目最早于 2010 年完工，曾长期以 Fraser Suites Dubai 名义运营，后在 2023 年完成大规模翻新并由 Minor Hotels 旗下 NH Collection 品牌重新定位。塔楼高层部分包含 180 套服务式公寓与 85 间酒店客房，年租金大致在 AED 107,000 至 AED 408,000 区间，毛收益率通常可达 6% 至 7%。项目距离 Dubai Internet City 地铁站约 1.4 公里，并享有 Burj Al Arab、Palm Jumeirah 与阿拉伯海的广阔景观。

项目介绍

La Suite Hotel & Residences 属于那种在迪拜市场中已经经历过完整运营周期、并通过品牌升级重新焕发活力的资产。它不是一座全新的概念性楼盘，而是一处已经被市场实际使用、验证、再定位的成熟物业。对于很多买家和投资者来说，这种“经过现实检验”的资产往往比纯期房故事更有说服力。

项目坐落于 Al Sufouh 1，这一位置本身就十分特别：它夹在迪拜的高价值滨海地带、媒体与科技商务区以及主交通走廊之间，因此既具备商务居住需求，也具备服务式公寓和酒店产品所依赖的短中期住宿逻辑。La Suite 的意义，正在于把酒店服务、长期居住和高楼层全景生活方式整合到了同一资产中。

位置与连接性

Al Sufouh 是迪拜极具战略意义的区域之一。它位于 Sheikh Zayed Road 旁，邻近 Dubai Internet City、Media City、Knowledge Park、Palm Jumeirah、Dubai Marina 与 Jumeirah 海岸线，因此对企业高管、跨国员工、短中期商务住客和长期租住者都非常有吸引力。

La Suite Hotel & Residences 在这一点上优势明确：

• 距离 Dubai Internet City 地铁站约 1.4 公里
• 与 Sheikh Zayed Road 的连接效率高
• 前往 Dubai Marina、Palm Jumeirah、Mall of the Emirates 与 Media/Internet City 都非常便捷
• 对需要频繁往返商务区与海滨生活区的人群尤其友好

此外，项目所处楼层较高，因此许多单位拥有极具价值的景观资源。对服务式公寓和酒店型资产而言，景观不仅是视觉优势，也会直接影响租金和入住体验。

建筑与设计

La Suite 所在塔楼高达 45 层，是一座带有明显酒店式高层气质的混合用途建筑。它最重要的特征之一，是高层服务式公寓与酒店客房组合所带来的“塔楼即生活方式平台”属性。项目经过重新翻新和品牌焕新后，在外观与内部体验上都更贴近现代国际高端旅居标准。

从建筑功能看，这类塔楼的优势在于：

• 高楼层视野更强
• 公区与服务体系更成熟
• 单位适合做长住、短住或服务式租赁
• 酒店与住宅功能融合，增强资产的使用灵活度

翻新后的 NH Collection 品牌定位，也使它在设计感与服务感上比传统旧式酒店公寓更现代、更统一。

配套与生活方式

La Suite Hotel & Residences 的一大吸引力，在于其配套不是“象征性住宅设施”，而是真正偏酒店级的完整服务系统。

水景与健身： 7 层屋顶甲板设置约 25 米恒温户外泳池，并配有儿童戏水池和日光甲板，可直接看到 Burj Al Arab 景观。另有 24 小时健身房、专门的有氧空间和瑜伽区域。屋顶网球场和壁球场则是住宅塔楼中较少见的高规格运动配置。

水疗与康养： Armonia Spa 提供专业按摩和身体护理，配套蒸汽房、桑拿、按摩浴池和土耳其浴室。美容沙龙进一步强化了项目作为服务式高端居住资产的完整度。

餐饮： 项目内设四个餐饮空间，住户可在楼内完成从全天用餐到咖啡轻食的主要需求。包括池畔 Aqua Cafe、大堂层 Serai Lounge，以及其他休闲餐厅选择，另有 24 小时客房送餐服务。

家庭服务： 儿童俱乐部、儿童泳池和托育支持，使项目不仅服务商务住客，也适合携带家庭居住的租客和业主。

商务与宾客服务： 会议室、商务中心、礼宾、代客泊车、机场接送、到地铁站及 Mall of the Emirates 的班车、每日客房清洁、洗衣服务和全天候安保，共同构成真正成熟的酒店式运营体系。

户型与付款安排

项目包含酒店客房与服务式公寓，主要价值在于“现成可运营”和“可立即使用”。由于它属于已完工成熟物业，买家通常不是面对传统期房分期，而是面对现房交易结构、租赁回报测算和运营模式选择。

2025 年年租范围： 整体年租大致在 AED 107,000 至 AED 408,000 之间，具体取决于户型大小、楼层、景观、服务内容和具体产品属性。对于服务式资产来说，这类租金表现与其位置、视野和品牌运营能力密切相关。

现房结构的优势在于，投资者可基于真实租金、真实管理标准和真实运营表现来做判断，而不是依赖未来承诺。

开发方与品牌画像

尽管项目最初由更早期的所有权与开发结构建成，但在当前市场里，更重要的是其由 Minor Hotels 旗下 NH Collection 品牌完成重塑后的身份。品牌升级意味着楼宇不再只是“旧服务式公寓”，而是试图进入更高质量、更国际化的高端旅居资产序列。

对于投资者而言，品牌的重要性在服务式公寓与酒店资产中尤其关键，因为运营和认知直接影响入住率、租金与转售故事。NH Collection 的加入，使项目更容易被国际客群理解，也增强了其作为成熟旅居资产的可信度。

投资潜力

La Suite Hotel & Residences 的投资逻辑主要来自以下几点：

• 已完工成熟资产： 没有开发风险，可直接评估运营状态
• 品牌升级： NH Collection 的重新定位提升了市场认知和客群质量
• 位置优越： 紧邻迪拜核心商务与海滨生活区
• 景观价值高： Burj Al Arab、Palm Jumeirah 和海景显著提升单位吸引力
• 收益表现明确： 毛收益率大致在 6% 到 7% 区间，符合高质量成熟服务式资产逻辑
• 客群多元： 同时覆盖商务住客、长期租客和短中期住宿需求

这种资产的魅力，不在于“最便宜进入迪拜”，而在于它把成熟位置、品牌服务、运营能力和全景体验结合为相对清晰的收益模型。

总结

La Suite Hotel & Residences 是一项更偏成熟、高服务强度、可立即运营的迪拜服务式高层资产。它通过 Al Sufouh 的区位优势、经过翻新的 NH Collection 品牌、完整的酒店级配套以及强景观资源，提供了一种兼具居住体验与投资逻辑的产品形态。

对于希望配置一项已经完成市场验证、又位于迪拜高价值交通与商务走廊中的服务式住宅/酒店资产的买家而言，La Suite Hotel & Residences 是一个非常值得认真评估的项目。