J5

J5 — Al Sufouh 2, 迪拜

摘要： J5 是位于 Al Sufouh 2 的精品住宅楼，由 Aqua Properties 开发，共 48 套单元，楼层规划为 G+5，提供一居室（平均 720 平方英尺）、二居室（平均 1,200 平方英尺）和三居室（平均 1,780 平方英尺）公寓。该项目于 2015 年第四季度完工，亮点包括可直观帆船酒店（Burj Al Arab）的屋顶无边际泳池、屋顶花园以及配备桑拿和蒸汽浴室的水疗中心。二级市场价格范围为 575,000 迪拉姆至 460 万迪拉姆，毛租金收益率约为 6%–8%。

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项目概览

J5 是迪拜最负盛名的沿海社区之一——Al Sufouh 2 的精致住宅地址，这是一个毗邻朱美拉海滩路（Jumeirah Beach Road）、朱美拉棕榈岛（Palm Jumeirah）和标志性帆船酒店（Burj Al Arab）的绿意盎然的飞地。J5 由总部位于阿联酋、拥有十多年精品住宅开发经验的 Aqua Properties 开发，其设计理念围绕私密性与品质：仅有 48 套单元，G+5 楼层配置，以及可媲美五星级酒店生活的精选配套设施。

J5 于 2015 年第四季度完工，作为高端租赁和自住地址，已建立了良好的业绩记录。大楼的屋顶无边际泳池——将帆船酒店和阿拉伯湾的全景尽收眼底——已成为其标志性的卖点之一，吸引了那些比起单元数量更看重生活品质的租户和买家。随着二级市场提供 575,000 迪拉姆起的入场门槛以及 6%–8% 的毛收益率，J5 也吸引了寻求以极具竞争力的价格投资迪拜蓝筹房地产的投资者。

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地理位置与交通连接

Al Sufouh 2 占据了知识村（Knowledge Village）、迪拜媒体城（Dubai Media City）和棕榈树环绕的朱美拉海滩路之间的沿海地带。J5 的地理位置使居民能够即刻前往迪拜最具标志性的目的地：

• 帆船酒店 (Burj Al Arab)： 约 1.5 公里，乘车约 3 分钟，或沿海滩路步行约 15 分钟
• 朱美拉棕榈岛 (Palm Jumeirah) 入口： 约 2 公里，约 5 分钟车程
• 阿联酋购物中心 (Mall of the Emirates)： 约 5 公里，约 8 分钟车程
• 迪拜码头 (Dubai Marina) / JBR： 约 6 公里，约 10 分钟车程
• 迪拜市中心 (Downtown Dubai) / 哈利法塔 (Burj Khalifa)： 约 18 公里，约 20 分钟车程
• 迪拜国际机场 (DXB)： 约 27 公里，约 25 分钟车程

公共交通：

• Nakheel Harbour and Tower 地铁站（红线）：约 4 公里
• 朱美拉湖塔区 (Jumeirah Lakes Towers) 地铁站：约 5 公里
• 沿朱美拉海滩路行驶的 RTA 公交线路可将居民连接至地铁站和沿海目的地

周边地标与配套设施：

• 朱美拉海滩（步行 5 分钟即可到达公共海滩）
• 疯狂维迪水上乐园 (Wild Wadi Waterpark)（毗邻帆船酒店，车程 3 分钟）
• 朱美拉古堡酒店 (Madinat Jumeirah) 度假村、市集及餐饮：2 公里
• 知识村、迪拜媒体城和迪拜互联网城：3–5 公里（主要就业中心）
• 迪拜美国大学 (American University in Dubai)：5 公里
• 朱美拉英语学校 (Jumeirah English Speaking School)：3 公里

得益于靠近海滩、便捷通往蓝筹就业中心以及毗邻标志性地标的优势，Al Sufouh 2 成为迪拜最具持久价值的住宅微型区域之一。

建筑与单元设计

J5 大楼共地上 5 层，设有 48 套单元，分布在三种户型中。低密度设计确保了独特性——平均每层仅 8 套单元——配有宽敞的走廊、五星级大堂体验以及极短的电梯等待时间。

一居室公寓 — 平均约 720 平方英尺

• 开放式客厅和餐厅，可俯瞰社区景观或部分海景
• 全配厨房，配备花岗岩台面和不锈钢电器
• 主卧配有嵌入式衣柜
• 带步入式淋浴间的套内浴室
• 室内停车位：1 个

二居室公寓 — 平均约 1,200 平方英尺

• 宽敞的客厅和餐厅，落地窗最大限度地增加了自然采光
• 半开放式厨房，配有早餐吧台
• 主卧带套内浴室；次卧共用家庭浴室
• 洗衣房，预留洗衣机接口
• 阳台，可欣赏社区景观或部分海湾景观
• 室内停车位：1 个

三居室公寓 — 平均约 1,780 平方英尺

• 宽敞的客厅和餐厅布局，可直接通往阳台
• 全功能厨房，配有储藏室
• 主卧带套内浴室和步入式衣柜；两间次卧
• 根据户型配置，设有专用书房角落或佣人房
• 高级浴室装修：大理石地面，设计师款卫浴设施
• 室内停车位：2 个

该建筑的建筑语言为现代风格，强调简洁的立面、玻璃栏杆以及与海岸环境相得益彰的中性色调。所有单元的室内装修均体现了酒店级的规格标准，采用大理石和陶瓷地面、嵌入式照明以及实心内门。

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配套设施

尽管 J5 仅有 48 套单元，属于精品规模，但其提供的配套设施足以媲美规模大得多的建筑：

屋顶无边际泳池 J5 的皇冠明珠是其屋顶无边际泳池，位置优越，可将帆船酒店 (Burj Al Arab)、阿拉伯湾和朱美拉棕榈岛 (Palm Jumeirah) 的美景尽收眼底。泳池甲板设有日光躺椅、遮阳休息亭，以及采用象牙色石灰岩装饰的简洁池边区域。住户普遍认为，在此进行的晨间和黄金时段游泳是该建筑最具代表性的生活亮点。

屋顶花园 毗邻泳池的景观屋顶花园提供了一个更安静的休憩之所，设有种植花坛、休息凹槽和用于夜间照明的环境灯光。该空间非常适合非正式聚会、瑜伽练习，或仅仅是远离街道喧嚣放松身心。

水疗设施

• 桑拿房（干蒸）
• 蒸汽房（湿蒸 / 部分时段提供桉树精油香氛）
• 带冷水淋浴的放松区 水疗中心为住户专用设施，通过地下室层进入，确保了隐私性和独特性。

健身中心 设备齐全的健身房配有有氧运动器械、自由重量器械、阻力训练站和落地镜，全天 24 小时供住户专用。

五星级大堂 J5 的底层大堂按照精品酒店标准设计——挑高天花板、天然石材地面、精心挑选的艺术装置，以及 24 小时礼宾/安保服务台。这种入口体验水平使 J5 与迪拜普通的住宅楼显著区分开来。

其他建筑特色：

• 高速电梯（2 部客梯）
• 带 24 小时闭路电视监控的室内地下停车场
• 公共区域备用发电机
• 所有入口处均设有对讲机和门禁系统
• 现场建筑维护团队

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投资分析

J5 在市场中占据着稀缺性、地段声望和生活配套设施相融合的地位，从而支撑起溢价估值和持续的租赁需求。

二级市场定价（2024–2025年）：

• 1居室：575,000 迪拉姆 – 110 万迪拉姆
• 2居室：140 万迪拉姆 – 250 万迪拉姆
• 3居室：230 万迪拉姆 – 460 万迪拉姆

年度租金价格：

• 1居室：55,000 迪拉姆 – 85,000 迪拉姆
• 2居室：100,000 迪拉姆 – 150,000 迪拉姆
• 3居室：160,000 迪拉姆 – 230,000 迪拉姆

租金毛收益率： 约为 6.0%–8.0%，具体取决于单元面积和户型配置，其中 1 居室单元的收益表现最为强劲。

资本增值： 自 2020 年以来，Al Sufouh 2 区的房价持续增长，得益于朱美拉棕榈岛（Palm Jumeirah）和朱美拉海滩住宅区（JBR）的外溢需求、有限的新增供应，以及该区域靠近迪拜媒体城（Dubai Media City）和知识村（Knowledge Village）就业中心的地缘优势。

阿联酋黄金签证资格： 价格在 200 万迪拉姆及以上的单元（2 居室和 3 居室）有资格让买家申请 10 年期阿联酋黄金签证，从而获得长期居留权。

永久产权： Al Sufouh 2 被指定为永久产权区，允许所有国籍的买家在迪拜土地局（Dubai Land Department）进行全额产权登记。

租户画像： 来自迪拜媒体城和互联网城（Internet City）的媒体与科技专业人士构成了主要租户群体，此外还有被朱美拉古堡酒店（Madinat Jumeirah）和帆船酒店（Burj Al Arab）走廊吸引的酒店与旅游业高管。这一人群通常属于高收入、低流失率群体，且愿意为高品质装修和标志性景观支付溢价。

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为什么 J5 脱颖而出

在规模往往占据主导地位的城市中，J5 证明了精品卓越性本身就具备溢价能力。仅有 48 套单元、可欣赏帆船酒店景观的屋顶无边际泳池，以及位于迪拜最负盛名的沿海地段之一所配备的水疗中心，共同打造了一个极难复制的产品形象。

关键差异化优势：

1. 仅 48 套单元 — 真正的独特性，提供个性化的物业管理，且配套设施不会拥挤
2. 面向帆船酒店的屋顶无边际泳池 — 迪拜中端住宅领域中最受赞誉的配套景观之一
3. Al Sufouh 2 永久产权地段 — 迪拜最具持久价值和流动性的住宅微型市场之一
4. 2015 年竣工 — 拥有 10 年的成熟运营记录，具备稳定的服务费历史和社区稳定性
5. 五星级大堂 — 在入口处彰显了建筑的高端定位
6. 靠近就业中心 — 5 分钟内可达迪拜媒体城、知识村和互联网城，提供了稳定的高质量租户群体
7. 内部水疗中心 — 在 48 套单元的建筑内配备桑拿房和蒸汽室，在该价格区间内具有卓越的价值

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总结

J5 由 Aqua Properties 开发，是一栋位于迪拜 Al Sufouh 2 区的精品住宅楼，共有 48 套单元，涵盖 1 居室（约 720 平方英尺）、2 居室（约 1,200 平方英尺）和 3 居室（约 1,780 平方英尺）公寓，楼层规划为地面层+5 层。该建筑于 2015 年第四季度竣工，特色包括可欣赏帆船酒店景观的屋顶无边际泳池、景观屋顶花园、仅供住户使用的带桑拿和蒸汽室的水疗中心、全套健身中心以及五星级大堂。二级市场定价范围为 575,000 迪拉姆至 460 万迪拉姆，租金毛收益率为 6–8%。永久产权、符合条件的单元可申请阿联酋黄金签证，以及靠近迪拜顶级媒体和科技就业中心的地理位置，使 J5 成为一个拥有强劲且持续需求的优质精品投资项目。