Al Jafiliya Plots

Al Jafiliya Plots：位于 Dubai 核心成熟城区、极度稀缺的中央地块投资机会

项目概览与 TL;DR 快速结论

Al Jafiliya Plots 代表的并不是普通住宅或常规 off-plan 开发机会，而是 Dubai 房地产市场中最稀缺的一类资产之一：位于成熟中心城区、几乎不可再生的可开发土地。在一座仍不断向外围扩张、持续推出新 master-planned communities 的城市里，像 Al Jafiliya 这样已经发展数十年、基础设施完全成熟、位置极度核心、又几乎没有新增供地可能的地块，本质上是一种“不可复制的城市核心资产”。

Al Jafiliya 区域总面积约 1.63 平方公里，人口约 20,000。它紧邻 Zabeel Park（约 47.5 公顷）、著名的 Dubai Frame（高 150 米）以及 Dubai World Trade Centre（直线约 0.97 公里）。区域由 Dubai Metro Red Line 上的 Max Metro Station（旧称 Al Jafiliya Station，站点代码 R21）服务，能在 5–10 分钟 内高效抵达 Downtown Dubai，在 15–18 分钟 内抵达 Dubai International Airport。

对长期投资者而言，Al Jafiliya Plots 的价值来自三件事的叠加：

• 绝对中心性：位于 Dubai 最核心的历史与商业走廊之间
• 基础设施成熟度：地铁、高速路、公园、医疗、教育、政府机构全部到位
• 供应极端稀缺：这是一个已被完整建成的城区，新的土地供应几乎无法创造

考虑到 Dubai 2024 年房地产交易总额达到 AED 761 billion，而根据市场数据，Dubai 全市土地价值在 2019 到 2024 年间增长了 403.6%，freehold 土地甚至增长 495.8%，Al Jafiliya 这种“中央、成熟、不可复制”的地块，对拥有多年代开发与持有视角的资金而言，具备极强的战略意义。

核心数据一览：

• 项目类型： 中央城区可开发地块 / redevelopment land
• 位置： Al Jafiliya, Dubai
• 区域面积： 约 1.63 sq km
• 人口： 约 20,000
• 地铁： Max Metro Station（Red Line，R21）
• 临近地标： Zabeel Park、Dubai Frame、Dubai World Trade Centre
• Downtown 车程： 约 5–10 分钟
• DXB 车程： 约 15–18 分钟
• 典型地块规模： 约 10,465 sq ft
• 产权属性： 非 freehold 区域；外国人通常可持有最长 99 年 leasehold

以下内容将完整展开 Al Jafiliya 的区位、城市环境、开发分区、土地定价逻辑、社区服务体系、所有权规则以及其作为长期核心土地资产的投资价值。

项目介绍：在成熟中央城区中几乎不可能再获得的土地

Al Jafiliya 之所以特殊，并不只是因为“位置好”，而是因为它属于一种在 Dubai 已越来越难找到的资产类别：在成熟、核心、已完全建立城市肌理的区域中，可被重建和再开发的土地。

这个区域的名字来自 Jafili tribe，他们是该地最早的居民之一。因此，Al Jafiliya 不只是地图上的一个住宅区，它在城市历史上与 Dubai 的早期定居和形成过程存在直接的 genealogical connection。今天，它同时又位于 Dubai 最重要的经济和交通走廊交会点，使这片区域兼具历史身份与现实功能性。

从边界上看，Al Jafiliya：

• 西侧由 Sheikh Zayed Road (E11) 界定
• 北侧接近 Trade Centre Roundabout 与 Dubai World Trade Centre
• 东侧紧邻 Zabeel Park
• 东南方向连接历史悠久的 Bur Dubai

这意味着，Al Jafiliya 既能享受 Old Dubai 的成熟街区环境，又与新 Dubai 的核心商务区直接相连。这样的组合并不是后期规划出来的“概念新区”，而是几十年城市发展积累出来的真实中央性。

在 Dubai 持续向外扩张的背景下，这类地块的真正价值在于：它们无法被复制、无法被外部新区替代、也几乎无法再新增供给。对拥有数十年视角的投资者而言，这类资产往往更接近“城市核心土地储备”，而不是短期交易型产品。

位置与连接性：Dubai 整体交通成就的缩影

Al Jafiliya 的连接性几乎像一份 Dubai 交通基础设施的精华摘要。无论使用公共交通还是私家车，这一区域都拥有极高的效率，这也是它区别于许多外围新区的关键优势。

Metro 连接

区域由 Max Metro Station 服务，车站旧称 Al Jafiliya Metro Station，位于 Dubai Metro Red Line，站点代码 R21，位于 World Trade Centre station 与 ADCB station 之间，沿 Sheikh Khalifa Bin Zayed Road 布置。

该站通常运行时间为：

• 周六至周三： 05:00 至 24:00
• 周四： 延长至 01:00
• 周五及公共假日： 10:00 至 01:00

高峰时段列车频率可达 每 3 分 45 秒一班，约相当于 每小时 16 班车。在 Dubai 这种高度依赖道路系统的城市里，拥有如此高频且真正有竞争力的轨道交通接入，是非常强的地段优势。

Red Line 出行时间

从 Max Metro Station 出发，大致可实现以下轨道通达：

• Burj Khalifa / Dubai Mall： 约 5–7 分钟
• Business Bay： 约 3–4 分钟
• Mall of the Emirates： 约 12–15 分钟
• Dubai International Airport Terminals 1 或 3： 约 15–20 分钟

道路通达性

通过道路系统，Al Jafiliya 同样极具竞争力。Sheikh Zayed Road (E11) 就在旁侧，通过 Trade Centre Roundabout 可快速接入核心商务带：

• Downtown Dubai： 约 5–10 分钟车程
• DIFC： 约 10 分钟
• Dubai International Airport (DXB)： 约 16 公里，15–18 分钟
• Palm Jumeirah： 约 21 分钟
• Burj Al Arab： 约 19 分钟
• JBR / The Walk： 约 24 分钟

这种“地铁 + 高速路”双模连接，是 Al Jafiliya 超越很多外围新区和新兴片区的最核心基础设施特征。它不是单纯交通便利，而是真正意义上的“所有主要城市功能点都在高效率可达范围内”。

城市环境与建筑语境：成熟城区带来的真实感与开发边界

Al Jafiliya 的 built environment 反映的是 Dubai 中央城区真实而长期演化的城市面貌。这里并不是一次性 master plan 统一塑造出来的整齐新区，而是由：

• tree-lined streets
• low-rise 与 mid-rise apartment buildings
• spacious villas
• neighbourhood-scale commercial spaces

逐步发展而成的成熟 urban fabric。它的气质更接近“established、community-oriented、deeply rooted”，而不是新开发社区那种尚在寻找自身身份的环境。

Zabeel Park 与 Dubai Frame 的影响

区域东边界由 Zabeel Park 定义，这是一座面积约 47.5 公顷（117 英亩） 的大型城市公园，也是 Dubai 最大的城市公园之一。公园内最具标志性的建筑是 Dubai Frame，其高度约 150 米，宽约 93 米，并在 150 米高空设有玻璃底 Sky Bridge。

Zabeel Park 与 Dubai Frame 对相邻土地的重要性不仅仅体现在视觉上，还体现在：

• 持续性 foot traffic
• tourism demand
• 公园与开放空间带来的生活方式溢价
• 对未来开发项目景观和定位的加成

对于 Al Jafiliya 的地块而言，这种紧邻大型城市公共空间和国家级城市地标的条件，是非常稀缺的加分项。

开发分区与城市规划背景

根据 Dubai Municipality 的 zoning classification，Al Jafiliya 可支持多种开发类型，包括：

• RC1（Residential-Commercial Mixed, Scale 1）：低强度 mixed-use，通常 ground-floor commercial + 上部住宅
• RC2（Residential-Commercial Mixed, Scale 2）：ground / mezzanine 可用于商业与服务功能，上部为住宅或办公
• 标准 Residential zoning：适用于 private villas 和 low-rise apartments

任何具体地块在制定 redevelopment programme 之前，都应先向 Dubai Municipality 获取官方 Affection Plan，以确认具体可允许的用途、建筑高度、setbacks 与 Gross Floor Area。在中央成熟城区，土地开发的真正价值常常隐藏在这些具体规划参数里，因此前期核查至关重要。

地块规格与市场价格逻辑

目前可见的 Al Jafiliya 地块规模通常约为 10,465 sq ft，主要适用于 residential 与 villa redevelopment 场景。由于该区域早已建成，大多数土地交易并非真正意义上的 greenfield development，而是涉及 demolition + redevelopment。这会增加项目执行复杂度，但同时也正说明了其稀缺性：如果不是极少数成熟物业退出、拆除或重组，市场几乎不会再出现新地块。

土地价格应如何理解

Al Jafiliya 的土地定价不能孤立看待，必须放在“中央 Dubai 土地”这个更大语境里：

• 该区域内已建 villa 资产交易价约在 AED 3,000,000 到 AED 13,000,000 之间
• 已建 villa 平均单价约 AED 878 / sq ft
• 邻近 Bur Dubai 的土地交易价值约 AED 2,948 / sq ft
• 紧邻的 World Trade Centre district 中，住宅已建资产中位价约 AED 3,450 / sq ft
• Dubai 全市土地平均要价大约在 AED 35–36 million

更重要的是土地价格的长期趋势。根据市场数据：

• 2019–2024 年 Dubai 全市土地价值增长 403.6%
• Freehold land 增长 495.8%

Al Jafiliya 作为 central Dubai 的成熟土地，其 metro adjacency、Zabeel Park frontage 和稀缺性，使它有潜力达到甚至超过这些整体增值基准，尤其在 Dubai 人口向 2040 年 580 万 迈进、并持续增加基础设施投入的前提下。

社区服务与生活基础设施：真正成熟城区的密度优势

Al Jafiliya 的 amenity system 不是通过一两个购物中心人工造出来的，而是几十年社区自然演化的结果，因此在生活服务密度上非常扎实。

零售与日常采购

区域内可直接接触多类零售设施，包括：

• Al Hana Centre：一座建于 1995 年、3 层的社区型购物中心，以婚纱、眼镜店和旅行社等 specialty retail 著称
• West Zone Supermarket
• Emirates Cooperative Society
• Baqer Mohebi supermarket

通过地铁 Red Line，可方便到达 BurJuman Shopping Centre，而 Carrefour 与 Spinneys 也在短车程范围内。

医疗设施

Al Jafiliya 拥有非常完整的医疗覆盖：

• Community Medical Center：约 0.63 km
• Prime Medical Center：约 0.9 km
• Belhoul European Hospital：约 6–8 分钟车程
• American Hospital Dubai (Oud Metha)：约 2.70 km
• Iranian Hospital (Al Badaa)：约 1.96 km
• Dubai Hospital 与 Al Mankhool Health Center：短车程范围内

这类医疗密度在成熟中心城区尤其重要，因为它直接支撑家庭型和长期持有型住宅开发价值。

教育资源

教育可达性同样很强：

• Mohammed Bin Rashid Al Maktoum School：距社区核心约 0.11 km
• Hessa Bint Al Mor Girls School：约 0.12 km
• Orange Tree Nursery：约 0.42 km
• Ambassador School：约 0.9 km
• 另有 Lycee Francais International Prive de Dubai (AFLEC)、DESS Primary Oud Metha 等高评级学校，以及 Canadian Institute of Dubai 与 American Institute of Dubai

文化与休闲

除了 Zabeel Park 和 Dubai Frame，区域内还拥有：

• jogging tracks
• playgrounds
• 季节性 Garden Glow 活动
• 多座 neighbourhood mosques，如 Sheikha Latifa Mosque、Imam Husain Mosque、Al Jafiliya Mosque
• General Directorate of Residency and Foreigners Affairs (GDRFA) 总部

尤其是 GDRFA 总部的存在，不只是政府设施，它本身还是一个重要的就业和人流锚点，提升了该区域的长期稳定性。

产权与监管框架：投资前必须明确的规则基础

Al Jafiliya 地块的一个关键考量，是其所有权属性。该区域属于 non-freehold area，这意味着：

• Freehold ownership 通常仅限 UAE 与 GCC nationals
• 外国买家通常可通过 最长 99 年 leasehold 形式持有

这一监管结构的结果，是 Al Jafiliya 的所有权更多集中于资金实力较强的本地和区域投资者手中，这在一定程度上减少了短期投机波动，但仍保持了强需求。

所有 zoning 和土地使用规则由 Dubai Municipality 根据 Local Order No. (2) of 1999 on Classification and Regulation of Land Use 管理。对于任何具体 plot，官方 Affection Plan 会进一步确认：

• permitted uses
• maximum building height
• setbacks
• GFA allowances

在现有 RC1、RC2 和住宅 zoning 的基础上，许多 redevelopment opportunities 通常可支持 G+4 到 G+9 左右的 mixed-use configuration，这与 Dubai 当前中央城区适度加密的整体方向相一致。

投资潜力：建立在绝对稀缺、不可替代与成熟基础设施上的长期逻辑

Al Jafiliya Plots 的投资逻辑，最核心的三个支柱是：

1. 绝对稀缺

Dubai 可以不断在外围推出新 master-planned communities，但 无法“再造一个 Al Jafiliya”。这是一块已经存在、已经成熟、已经被城市核心资源包围的土地。供给是有限的，而且几乎不可扩张。

2. 不可替代的中央性

紧邻 Trade Centre、DIFC、Downtown、Bur Dubai、Zabeel Park、Metro 和机场走廊，使 Al Jafiliya 成为极少数真正同时触达历史核心与现代经济核心的土地资产。无论未来城市如何外扩，这种 centrality 都极难被边缘新区取代。

3. 基础设施成熟度

与新兴区域不同，这里不需要等待学校、医院、零售、地铁或公园的兑现。它们已经存在并持续发挥价值。对开发商和长期持有者来说，这意味着开发风险更低、定位更明确、去化逻辑更容易建立。

已开发资产的租赁潜力

若将土地开发为住宅资产，其租赁能力已可从现有周边租金获得参考：

• 3-bedroom apartments： 年租约 AED 80,000–100,000
• 3-bedroom villas： 约 AED 122,000–140,000
• 5–6-bedroom villas： 约 AED 203,000–250,000

邻近片区的租金也提供了上下文：

• Al Satwa： 约 AED 68.96 / sq ft
• Al Karama： 约 AED 69.95 / sq ft
• Al Badaa： 约 AED 85.50 / sq ft

这些数据共同反映出：central Dubai 的 established community 地址持续能获得较强租金支撑。

宏观顺风因素

从更大层面看，Dubai 的多项长期趋势都对 Al Jafiliya 这样的土地资产有利：

• 2040 年人口目标约 580 万
• 2025 年基础设施预算约 AED 39 billion
• 2025 年平均 gross rental yields 约 6.7%–6.9%
• 2024 年平均收益率约 7.5%
• 2019–2024 年土地价值增长 403.6%

当城市成熟、可开发中央土地变得越来越少时，Al Jafiliya 这类具有 Metro、Zabeel Park、政府机构锚点与 Trade Centre / DIFC / Downtown 走廊位置的地块，会呈现最强烈的 scarcity premium。

总结

Al Jafiliya Plots 并不是为短期转手型买家准备的资产，而更像是为真正理解 Dubai 城市结构的人准备的“核心土地储备”。它所提供的并不是外围新区那种高故事性增长预期，而是一种更扎实、更长期的价值逻辑：位于成熟中央城区、被最强基础设施包围、几乎无法再创造的新地块供应。

对于本地与区域长期资本而言，这类地块的吸引力在于：即使城市继续外扩，核心依然稀缺；即使外围能推出大量新楼，像 Al Jafiliya 这样靠近 Zabeel Park、Metro、DXB、Trade Centre 和 Bur Dubai 的土地仍然不可替代。若从 10 年、20 年甚至更长的尺度来看，Al Jafiliya Plots 所代表的，不只是土地本身，而是 Dubai 中央城市结构里最难获得的一类基础资产。