Binghatti Avenue

Binghatti Avenue：Al Jaddaf 规模最大的已交付 Binghatti 开发项目

Binghatti Avenue 是由 Binghatti Developers 开发的大型住宅塔楼，已于 2022 年第二季度在迪拜 Al Jaddaf 区交付。Avenue 拥有 639 个单元，涵盖单间公寓、1 居室、2 居室和 3 居室公寓、4 居室别墅配置以及零售空间，是该开发商投资组合中规模最宏大的单体建筑项目之一。它将该集团标志性的棱角分明的外立面设计、悬挑阳台系统和统一的室内规格提升到了一个新的规模，反映了 Al Jaddaf 作为迪拜最具活力转型潜力的住宅走廊之一的崛起。Avenue 的永久产权售价在 110 万至 220 万迪拉姆之间，是 Binghatti 在 Al Jaddaf 市场上最易于入手且覆盖面最广的产品：这是一栋已完工并全面投入运营的建筑，可为投资者提供即时租金收益，并为终端用户提供即时入住条件。该项目所在的社区——受迪拜医疗保健城 (Dubai Healthcare City)、Culture Village 海滨以及各大文化机构的推动——其长期发展轨迹稳步上升。

项目概览

| 详情 | 信息 | |---|---| | 开发商 | Binghatti Developers | | 地点 | 迪拜 Al Jaddaf | | 状态 | 现房 — 2022 年第二季度完工 | | 总单元数 | 639 | | 单元类型 | 单间公寓、1 居室、2 居室、3 居室公寓 + 4 居室别墅 + 零售空间 | | 价格范围 | 110 万 – 220 万迪拉姆 | | 产权 | 永久产权 | | 景观 | 社区景观、迪拜河走廊 | | 付款计划 | 二级市场 — 100% 付款或贷款 | | 启动日期 | 2019 年第三季度 |

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关于 Binghatti Developers

Binghatti 是迪拜最多产且建筑风格最具辨识度的住宅开发商之一，其已完成的投资组合涵盖了位于 JVC、商业湾 (Business Bay)、Al Jaddaf、迪拜硅谷绿洲 (Dubai Silicon Oasis) 及其他区域的 50 多座塔楼。该开发商的品牌建立在三个始终如一的原则之上：交付可靠性（Binghatti 项目始终在合同规定的时间内完工）、建筑独特性（标志性的棱角阳台系统和大胆的色彩对比创造了极高的视觉辨识度）以及商业可及性（具有竞争力的定价使 Binghatti 的建筑在二级市场上表现强劲并具有良好的投资者收益率）。

特别是在 Al Jaddaf，Binghatti 已经建立了重要的影响力——Avenue 是该开发商在该地区较早期的重大承诺之一，随后的项目储备（包括 2026 年第二季度完工的 Moonlight）反映了其对 Al Jaddaf 住宅投资潜力的持续信心。对于在 Avenue 进行收购的二级市场买家而言，这种投资组合的深度意味着他们能够获得一栋开发商持续以品牌信誉支持的建筑，且该建筑坐落于社区内日益成熟的 Binghatti 产品集群之中。

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Al Jaddaf：迪拜正在转型的文化滨水区

Al Jaddaf 的特色在于新旧交融：既有赋予该地区名称（意为“桨手”）的历史悠久的独桅帆船造船厂，也有迪拜一些最重要的当代文化机构、豪华酒店投资和医疗基础设施。这种多层次的特色使 Al Jaddaf 有别于迪拜纯住宅或纯商业区——它拥有真实的社区质感，这也是为什么该市越来越多的创意、专业和医疗行业人士选择将其作为居住基地的原因。

定义该社区的机构支柱

• Jameel Arts Centre（贾米尔艺术中心） — 海湾地区最受尊敬的当代艺术机构之一，位于 Al Jaddaf 湾畔。该中心举办国际展览、驻留项目，并设有一家滨水咖啡馆，定期吸引迪拜的艺术和设计界人士前往。
• Mohammed Bin Rashid Library（穆罕默德·本·拉希德图书馆） — 迪拜旗舰级新公共图书馆，于 2022 年落成，由国际建筑师团队设计，外形如同一本打开的书。其 110 万册藏书以及广泛的阅读、联合办公和数字资源空间，已将该地区打造为知识和文化目的地。
• Palazzo Versace Dubai（迪拜范思哲酒店） — 这家意大利时装品牌的酒店为周边社区带来了世界级的餐饮（Vanitas 餐厅是迪拜备受赞誉的高级餐饮体验之一）、水疗中心和滨水休闲设施。
• Dubai Healthcare City (DHCC) Phase 2（迪拜医疗城二期） — 紧邻该区域，DHCC 拥有 150 多家医疗机构和数千名医疗专业人员，他们的居住需求使 Al Jaddaf 的租赁市场保持在结构性高位。
• Dubai Culture Village (Al Jadaf Waterfront)（迪拜文化村/Al Jadaf 滨水区） — 这是一项长期的总体规划开发项目，旨在将河岸改造成步行文化和酒店长廊，逐步增加餐饮、零售和公共领域投资，从而丰富社区的日常生活质量。

639套单元的规模：对居民和投资者的意义

Binghatti Avenue 639套单元的规模在开发商的产品组合中十分引人注目，值得探讨。它创造的条件既是优势，也是需要考量的因素：

规模优势

• 物业费的可持续性：与100套单元的精品塔楼相比，639套单元的建筑能产生更多的物业费收入，从而为共享设施的妥善维护、专业的楼宇管理以及未来的维修储备金提供预算保障。
• 楼宇管理质量：在迪拜，大型建筑通常能获得更专业、资源更充足的管理团队；在管理完善的639套单元建筑中，居民的居住体验往往优于管理资源紧张的小型建筑。
• 设施投资：维持维护工作的物业费规模同样能为完善的游泳池、健身房和游乐区提供资金——这些设施在小型开发项目中可能会因资金不足而受限。
• 流动性：凭借639套单元，Binghatti Avenue 在 Al Jaddaf 住宅区内形成了自己的微型市场。建筑内的二级市场交易频率足以提供透明的参考价格，并为投资者提供活跃的退出流动性。

投资考量 庞大的单元数量意味着该建筑内同时存在多个用于出租和出售的竞争性房产。对于那些主要关注租金溢价是否高于 Al Jaddaf 同类产品的投资者而言，在大型建筑中，装修质量、楼层和景观变得比在稀缺性自然支撑溢价的精品开发项目中更为重要。

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单元配置与室内规格

| 单元类型 | 面积参考 | 价格范围 | 主要特色 | |---|---|---|---| | 开间 (Studio) | ~400 – 500 平方英尺 | 110万迪拉姆起 | 开放式布局、配套厨房、中央空调、阳台 | | 1 居室 | ~700 – 900 平方英尺 | ~120万 – 150万迪拉姆 | 独立卧室、全套厨房、阳台 | | 2 居室 | ~1,000 – 1,300 平方英尺 | ~150万 – 190万迪拉姆 | 双卫、宽敞起居区、阳台 | | 3 居室 | ~1,400 – 1,800 平方英尺 | ~190万 – 220万迪拉姆 | 多套房、大阳台、高端装修 | | 4 居室别墅 | 多层 | 咨询获取 | 独立入口、户外空间、高端规格 | | 零售空间 | 底层 | 咨询获取 | 商业用途、底层激活 |

室内规格反映了 Binghatti 2022年第二季度的交付标准：

• 配套厨房，配备现代橱柜和石材效果或工程台面
• 起居室、餐厅和卧室区域通铺瓷砖或工程地板
• 所有卧室配置内置衣柜
• 现代卫浴洁具，配有无框玻璃淋浴房
• 中央管道空调，每户可独立温控
• 预装高速光纤互联网
• 标志性的 Binghatti 棱角阳台——通过悬挑几何结构提供自然遮阳

4居室别墅单元——作为高层住宅建筑中罕见的产品类型——专为寻求在管理完善的建筑环境中享受多层、别墅级生活的家庭而设计。正如 Binghatti Phantom (JVC) 项目一样，这些别墅配置提供了独立入口通道、更宽敞的户外露台，以及普通公寓无法复制的居家尺度。

便利设施与配套

| 便利设施 | 描述 | |---|---| | 游泳池 | 温控泳池，配有专业维护的阳光甲板 | | 健身房 | 设备齐全，配备心肺功能训练和阻力训练器材 | | 儿童游乐区 | 安全、专属，与成人活动区相互独立 | | 室内停车场 | 安全的指定停车位，可直接通过电梯到达 | | 24/7 安保 | 门禁控制系统，全方位闭路电视监控 | | 零售店 | 底层商业单元，提供日常便利服务 |

该便利设施配套是根据项目规模精心设计的——核心设施能够可靠地服务于 639 户家庭，而非过度追求宏大的规格，从而避免了在此入住率水平下可能产生的维护难题。

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地理位置与交通连接

| 目的地 | 预计车程 | |---|---| | 迪拜医疗城 (DHCC) | 3 – 5 分钟 | | Al Jadaf 地铁站（绿线） | 5 – 10 分钟步行 | | Wafi 购物中心 / Oud Metha | 8 – 12 分钟 | | 迪拜市中心 / 哈利法塔 | 10 – 15 分钟 | | 迪拜国际机场 (DXB) | 10 – 12 分钟 | | 迪拜国际金融中心 (DIFC) | 12 – 18 分钟 | | Deira / Baniyas | 15 – 20 分钟 | | 迪拜码头 (Dubai Marina) | 25 – 30 分钟 |

Al Jadaf 地铁站（绿线）步行即可轻松到达，提供前往联合车站（红/绿线换乘站）、DIFC、迪拜河及其他地区的公共交通服务。对于没有私家车的居民而言，这种交通连接有效地打通了红线和绿线的全网，方便日常通勤——在交通拥堵已成常态的城市中，这是一项显著的实际优势。

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投资分析

Al Jaddaf 收益概况 Al Jaddaf 的租赁市场主要由三类租户群体支撑：来自迪拜医疗城 (DHCC) 的医疗专业人士、来自 DIFC 和市中心的企业专业人士，以及受 DXB 机场便利性吸引的航空业从业者。这种多源需求创造了市场韧性——当其中任何一个行业出现疲软时，其他行业都能提供支撑。

| 户型 | 预计年租金 | 毛收益率 | |---|---|---| | 开间 (Studio) | 60,000 – 80,000 迪拉姆 | 6.5% – 8.5% | | 一居室 | 80,000 – 100,000 迪拉姆 | 6.5% – 8.0% | | 二居室 | 110,000 – 140,000 迪拉姆 | 6.5% – 8.0% | | 三居室 | 140,000 – 175,000 迪拉姆 | 6.5% – 8.0% |

现房资产溢价 作为一栋于 2022 年交付并全面投入运营的现房建筑，Binghatti Avenue 不存在任何施工或交付风险。其交付规格清晰可见；服务费结构已确立；物业管理团队运作成熟。对于将 Avenue 与 Al Jaddaf 计划于 2026–2027 年交房的期房项目进行比较的买家而言，选择期房所损失的 2–3 年即时租金收益，应与期房通常较低的入场价格进行综合权衡。

Binghatti 品牌流动性 Binghatti 在 Al Jaddaf 的建筑在二级市场上交易活跃。该品牌在迪拜投资者中的知名度，创造了一个超越单纯研究 Al Jaddaf 区域的买家群体，从而提供了比同一地段普通开发商建筑更广泛的资产流动性。

Binghatti Avenue 适合哪些人群？

即时收益投资者 — 由于该建筑已于 2022 年交付并投入运营，Binghatti Avenue 的投资者无需等待施工期，从第一天起即可产生租金收入。对于那些优先考虑现金流而非期房增值的投资者而言，这是相较于 Al Jaddaf 其他期房项目不可或缺的优势。

医疗行业专业人士 — 迪拜医疗城（Dubai Healthcare City）聚集了大量医疗专业人员和研究人员，为 Al Jaddaf 的住宅存量创造了稳定且高质量的需求。对于希望最大限度缩短往返 DHCC 设施通勤时间的医生和医护人员来说，Binghatti Avenue 仅需 3–5 分钟的车程是自然之选。

市中心（Downtown）和 DIFC 通勤者 — 前往迪拜市中心（Downtown Dubai）和迪拜国际金融中心（DIFC）仅需 10–15 分钟的车程或地铁通勤，这使得 Avenue 成为商业湾（Business Bay）和迪拜市中心住宅存量的高性价比替代方案。对于在这些金融区工作，但无法承担商业湾一居室每年 30 万至 50 万迪拉姆租金差价的专业人士而言，这里极具吸引力。

Binghatti 投资组合构建者 — 对于围绕 Binghatti 品牌溢价构建投资组合的投资者而言，Avenue 在一个已完工且拥有成熟可比案例的建筑中提供了 Al Jaddaf 的投资敞口，是对 JVC 和商业湾 Binghatti 持有资产的有力补充。

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Binghatti Avenue 是 Al Jaddaf 最成熟的 Binghatti 建筑：这是一个大型且全面运营的社区，具备开发商的品牌品质，坐落于一个不断完善机构基础设施（文化、医疗、酒店）的社区，这些设施正是推动住宅资本增值的动力。对于希望参与 Al Jaddaf 长期发展，并选择一项已在当下产生收益的资产的投资者和居民来说，Avenue 是深思熟虑后的明智之选。