阿尔瓦利德花园

TL;DR — Al Waleed Garden 概览 由 Al Waleed Real Estate LLC（成立于 1994 年）在布尔迪拜（Bur Dubai）的 Al Jaddaf 开发的两期住宅社区——距离 Al Jaddaf 地铁站（绿线）仅步行距离。第一期项目共 17 层，提供 154 套公寓，包括 1 居室、2 居室和 3 居室户型（约 2019 年完工）。第二期项目 Al Waleed Garden 2 增加了 173 套单元，包括起价 45 万迪拉姆的单间公寓和起价 90 万迪拉姆的 1 居室公寓（2023 年第四季度完工）。两栋建筑共同提供完善的社区配套设施，包括游泳池、健身房、板球场、篮球场和跑道。该区域正转型为迪拜版的“城市科技区”（Urban Technology District），目前 Al Jaddaf 地区的投资收益率为 6%–6.7%，价格同比上涨 9.2%。

---

概述 — Al Jaddaf 的两期社区

Al Waleed Garden 是位于 Al Jaddaf 的一个已完工的两期住宅社区。Al Jaddaf 是布尔迪拜（Bur Dubai）一个快速发展的滨水区，毗邻迪拜河（Dubai Creek）、Oud Metha 路和 Al Khail 路。该社区由 Al Waleed Real Estate LLC 开发——这是一家成立于 1994 年的私营海湾合作委员会（GCC）开发商——社区由两栋相邻的 17 层住宅楼组成，位于 Al Jaddaf 的迪拜医疗保健城（Dubai Healthcare City）二期子区域内。

第一期 — Al Waleed Garden 是最初的塔楼：共 17 层，154 套公寓，提供 1 居室、2 居室和 3 居室户型。该建筑于 2019 年第三季度左右完工，此后一直处于满租和运营状态。第一期项目开发商已售罄，目前拥有活跃的转售和租赁市场。

第二期 — Al Waleed Garden 2 是后续塔楼：共 17 层及 1 层地下室，173 套单元（171 套住宅公寓和 2 套零售单元），提供单间公寓、1 居室和 2 居室公寓。第二期工程于 2022 年 3 月动工，并于 2023 年第四季度（2023 年 10 月至 12 月）完成交付。该塔楼于 2024 年 1 月 25 日确认 100% 完工。第二期项目开发商也已售罄，目前转售市场活跃。

这两栋建筑由同一位建筑师（Alajmi Engineering Consultants）设计，由同一开发商开发，并秉承相同的配套设施理念——旨在打造一个紧密相连的社区，而非两栋独立的塔楼。两栋建筑均位于更广阔的 Al Jaddaf 区，该区域正根据《迪拜 2040 城市总体规划》进行重大转型，计划中的“城市科技区”（URB）目标是在 2030 年前创造 4,000 个新就业岗位。

---

位置 — 布尔迪拜（Bur Dubai）的 Al Jaddaf

Al Jaddaf（阿拉伯语意为“划船者”）是布尔迪拜的一个混合用途区，历史上以迪拜河西岸的传统单桅帆船建造中心而闻名。该区域占地约 7.3 平方公里，位于由迪拜河、Oud Metha 路（E66）和 Al Khail 路（D68）围成的三角形区域内。Al Waleed Garden 位于 Al Jaddaf 的迪拜医疗保健城二期子区域内。

主要距离与交通连接：

| 目的地 | 大致距离 / 时间 | |---|---| | Al Jaddaf 地铁站（绿线） | 步行距离 — 该项目最重要的交通优势 | | 迪拜国际机场 (DXB) | 约 5.6 公里 / 开车 10 分钟 | | 商业湾 (Business Bay) | 开车约 10 分钟 | | 迪拜市中心 / 哈利法塔 | 开车约 10–15 分钟 | | 迪拜之框 (Dubai Frame) | 约 1.5 公里 / 约 5 分钟 | | WAFI 购物中心 | 开车约 5 分钟 | | 迪拜节日城购物中心 (Dubai Festival City Mall) | 开车约 7 分钟 | | 迪拜河 / Jadaf 滨水区 | 相邻 — 附近有文化村 (Culture Village) 和迪拜范思哲宫殿酒店 | | Ras Al Khor 野生动物保护区 | 与该区相邻 |

迪拜地铁绿线的 Al Jaddaf 地铁站可直达北部的 Deira 和联合广场（Union Square），以及南部的 Al Jadaf 终点站——通过地铁换乘，可在 20–25 分钟内实现前往商业湾（Business Bay）、迪拜国际金融中心（DIFC）和迪拜市中心的无车通勤。

Jadaf Waterfront 和文化村（Culture Village）——位于迪拜河畔、占地约 300 万平方米的综合用途滨水区——紧邻 Al Jaddaf，拥有迪拜范思哲宫殿酒店（Palazzo Versace Dubai）以及沿河长廊的多家餐饮店。从 Al Waleed Garden 步行即可到达这一滨水休闲设施。

Al Jaddaf 投资背景（2024–2025年）：

• 平均每平方英尺价格：1,784–1,790 迪拉姆/平方英尺（同比增长约 9.2%）
• 租金收益率：各户型平均为 6.0%–6.7%（一居室：约 6.3%；二居室：约 5.6%；三居室：约 6.7%）
• 区域定位：Al Jaddaf 规划于 2030 年前成为“城市科技区”（URB），目标是创造 4,000 个新就业岗位并进行重大基础设施投资

---

建筑 — 双子 17 层塔楼，迪拜医疗城二期（Dubai Healthcare City Phase 2）

Al Waleed Garden 的两栋塔楼均由 Alajmi Engineering Consultants 设计，楼高 17 层——在迪拜属于中层建筑，其建筑规模既能营造社区氛围，又避免了高层塔楼的疏离感。二期工程增加了一层地下室，以提供额外的停车位。

建筑设计采用现代功能性住宅风格：简洁的立面、高效的楼层平面设计、大多数单元配有宽敞的阳台，以及实用的裙楼层设施布局。两栋建筑均配备中央空调系统和多部高速电梯。

所有单元均设有阳台，可俯瞰 Al Jaddaf 区域或眺望迪拜河。两期工程均整合了底层零售空间——一期包括一家成熟的超市（MS FM Supermarket）及其他零售店；二期包括 2 个专属零售单元。

二期工程的建设价值约为 6,050 万迪拉姆（约 1,650 万美元），地基工程由 Power Axes Foundation 执行。

---

设施 — 两期工程共享完整的社区配套

Al Waleed Garden 社区结合了两栋塔楼的优势，提供全面的设施方案：

一期设施（已确认）：

• 室外游泳池
• 设备齐全的健身房
• 热水浴缸
• 桑拿房和蒸汽房
• 篮球场
• 网球场
• 乒乓球台
• 跑步/慢跑道
• 儿童游乐区
• 景观花园和烧烤区
• 祈祷室
• 礼宾服务和 24 小时闭路电视监控
• 室内停车场（裙楼层，共 2 层）
• 中央燃气
• 多部高速电梯
• 底层零售（MS FM Supermarket）

二期设施（已确认）：

• 游泳池
• 设备齐全的健身房
• 板式网球场（Padel tennis court）（已确认）
• 篮球场
• 跑步/慢跑道
• 乒乓球台
• 儿童游乐区
• 商务中心/联合办公空间
• 景观平台和花园
• 烧烤区
• 智能家居技术
• 24/7 安保和礼宾服务
• 室内停车场（分配 194 个车位）
• 中央空调
• 全方位闭路电视监控
• 底层零售（2 个单元）

居住在任一塔楼的居民均可享受两栋建筑的设施方案，从而获得包括板式网球、篮球、网球、跑步道、热水浴缸、桑拿和蒸汽房在内的综合休闲与运动配套——对于 Al Jaddaf 的中端市场项目而言，这一配套组合非常全面。

---

户型与面积 — 从单间公寓到三居室

一期 — Al Waleed Garden（154 个单元）：

| 户型 | 面积范围 (平方英尺) | 面积 (约平方米) | 发售价格范围 (AED) | |---|---|---|---| | 1 居室 | 866 – 973 平方英尺 | 80 – 90 平方米 | 约 AED 900,000 起 | | 2 居室 | 1,205 – 1,359 平方英尺 | 112 – 126 平方米 | AED 1,361,700 – 1,529,178 | | 3 居室 | 1,741 – 1,744 平方英尺 | 162 平方米 | AED 1,958,568 – 1,959,907 |

注：第一期不包含单间公寓（Studio）——最小户型为 1 居室。

第二期 — Al Waleed Garden 2 (173 套单位):

| 户型 | 面积范围 (平方英尺) | 面积 (约平方米) | 起售价 (AED) | |---|---|---|---| | 单间公寓 (Studio) | 400 – 580 平方英尺 | 约 37 – 54 平方米 | AED 450,000 起 | | 1 居室 | 809 – 973 平方英尺 | 约 75 – 90 平方米 | AED 900,000 起 | | 2 居室 | 1,280 – 1,453 平方英尺 | 约 119 – 135 平方米 | AED 1,000,000+ 起 | | 零售商铺 | — | — | 2 间 (底层) |

第二期发售时的整体价格范围：AED 456,000 – AED 2,600,000。发售时每平方英尺价格：单间公寓约为 AED 1,000–1,150/平方英尺；大户型价格更高。两期项目均已由开发商全部售罄；目前已形成活跃的转售和租赁市场。

当前租赁要价 (2024–2025):

• 单间公寓 (Studio): AED 55,000–75,000/年
• 1 居室: AED 72,999–90,000/年
• 2 居室: AED 90,000–155,000/年

---

开发商 — Al Waleed Real Estate LLC

Al Waleed Real Estate LLC 是一家私营房地产开发与投资公司，成立于 1994 年，总部位于迪拜 Al Karama 区 Zabeel 路 Al Waleed HO 大厦 409 室。该公司是 Al Waleed Group 的子公司，后者是一家多元化企业集团，业务涵盖房地产开发、建筑、酒店与休闲、零售、医疗保健、银行及金融服务。

该开发商业务遍及阿联酋，并扩展至阿曼、约旦和英国。首席执行官 Mohd A Razaq A Aziz Al Mutawa 将公司定位为海湾合作委员会 (GCC) 国家中增长最快的私营开发商之一。Al Waleed Real Estate 通过其内部设施管理品牌 Al Waleed FM 管理其自有投资组合。

Al Waleed Real Estate 旗下的知名项目包括 Al Waleed Garden 第一期和第二期（Al Jaddaf）、Lemon Tree Hotel（阿联酋），以及位于 Al Nahda、Al Barsha 和迪拜硅谷绿洲 (DSO) 的住宅物业。开发商通过 Al Waleed Garden 1 和 2 在迪拜医疗城 (Dubai Healthcare City) 的布局，反映了其在新兴区域的战略性土地收购，该区域随后实现了强劲的资本增值。

联系方式: +971 4 334 1234 | [email protected] | alwaleedrealestate.com

---

投资摘要 — Al Jaddaf 的收益率与转型潜力

Al Waleed Garden（两期项目）是一个已完全竣工、可产生收益的住宅社区，位于迪拜升值最快的中端市场区域之一。

租赁收益率:

• Al Jaddaf 区域经验收益率 (2024–2025): 6.0%–6.7% 毛收益率
  • 1 居室: ~6.3%
  • 2 居室: ~5.6%
  • 3 居室: ~6.7%
• 开发商营销投资回报率 (ROI) 声称：1 居室单位为 8–10%（阿联酋期房列表）
• 迪拜全市公寓平均水平: ~7.0%–7.3% 毛收益率 / ~5.7% 净收益率

资本增值:

• Al Jaddaf 每平方英尺价格 (2024–2025): AED 1,784–1,790/平方英尺
• 同比价格增长: 约 +9.2%
• Al Jaddaf 的价格仍比该区域之前 AED 2,543/平方英尺的峰值低约 30% —— 这表明早期持有者具有显著的上涨空间
• 到 2030 年，该区域转型为“城市技术区”(URB) —— 目标创造 4,000 个新就业岗位 —— 是推动价格的长期催化剂

永久产权状态：

• 两个阶段均为永久产权。注意：Property Finder 将二期列为 99 年租赁产权（存在未经证实的差异）；应通过迪拜土地局 (DLD) 登记处或 Al Waleed Real Estate 直接核实地契编号，以获取确切的产权分类。

短期租赁：

• 二期单元正活跃于短期租赁平台（度假屋）上挂牌，证实了该建筑适合 Airbnb/度假租赁并符合 DTCM 许可资格——这是优化收益的额外途径。

入住率背景：

• 迪拜全市公寓入住率：90–94% 以上
• 全市空置率：4–7%
• Al Jaddaf 受益于其靠近迪拜医疗城（医疗专业人士租户群）、迪拜之框 (Dubai Frame) 以及 Jadaf Waterfront 休闲目的地。

服务费： 公开渠道未发布 Al Waleed Garden 具体的每平方英尺服务费率。对于迪拜的中端公寓，服务费通常在每年每平方英尺 10–15 迪拉姆之间。Al Waleed Garden 的确切数字可通过 dubailand.gov.ae 上的 DLD 服务费指数查询，或直接从 Al Waleed FM (alwaleedfm.com) 获取。