MAS巴沙公寓

MAS Barsha Residency — Al Barsha 核心地带的意式奢华

摘要速览： MAS Barsha Residency 是由 MAS Real Estate Development 在迪拜 Al Barsha First 打造的精品 G+4P+12+屋顶住宅塔楼。项目交付 242 套精心打造的 1 居、2 居及 3 居室公寓，采用意式建筑风格与高端装修，计划于 2026 年第四季度交付，迪拜土地厅（DLD）估值为 AED 134.7M（USD 36.7M）。单元面积从 944 平方英尺（1 居）至 1,973 平方英尺（2 居）不等，起价 AED 1.96M，支持 60/40 付款计划。屋顶配套层包含无边际游泳池、私人家庭影院、联合办公休息室、咖啡馆、健身房、桑拿房及瑜伽馆——所提供的生活配套基础设施堪比五星级酒店。所有国籍均可享有永久产权（Freehold），符合条件的单元可申请 10 年期阿联酋黄金签证。

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项目简介

Al Barsha 经过二十年的发展，已从一处宁静的住宅郊区演变为迪拜最具国际化氛围的市中心地段之一——以 Mall of Emirates 为锚点，由地铁红线贯穿，并由 Sheikh Zayed Road 与 Al Khail Road 环抱。在这一成熟的城市街区中，MAS Barsha Residency 应运而生，作为对社区品质需求的精心回应：一座 242 单元的精品塔楼，相较于单纯追求规模，更注重建筑的协调性、高端的装修以及沉浸式的配套体验。

该项目由 MAS Real Estate Development 开发，设计灵感源自意大利住宅建筑——这一选择体现在建筑精心推敲的比例、天然石材与暖色调外饰板的材料搭配，以及大理石表面、定制木作与集成照明的室内语言之中。最终呈现的是一个经过精心策展而非批量生产的开发项目，在 Al Barsha 的公寓库存中占据了独特的位置——介于 Al Barsha South 商品化的交易型楼宇与相邻区域的超豪华层级之间。

凭借迪拜土地厅注册的 AED 134.7M（约合 USD 36.7M）项目估值以及 2026 年第四季度的交付时间表，MAS Barsha Residency 是一家成熟的阿联酋开发商所承诺、已注资的开发项目——而非投机性的概念。对于投资者和终端用户而言，成熟街区、已注资的项目时间表以及差异化产品定位的组合，在迪拜需求最持续旺盛的住宅邮编区域之一创造了一个极具吸引力的入场主张。

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地理位置与交通连接

MAS Barsha Residency 坐落于 Al Barsha First——Al Barsha 的主要子区域，涵盖 Mall of Emirates、GEMS Wellington 等优质学校以及 Al Barsha Health Centre。该地段可步行直达主要城市锚点——这在迪拜郊区开发格局中实属罕见。

关键距离与出行时间：

• Mall of Emirates：步行 5 分钟（400 米）
• Mall of Emirates 地铁站（红线）：步行 7 分钟（550 米）
• 迪拜互联网城（Dubai Internet City）：10 分钟（6 公里）
• 迪拜 Marina / JBR：15 分钟（10 公里）
• Jumeirah Lake Towers：12 分钟（8 公里）
• 迪拜市中心 / Burj Khalifa：20 分钟（18 公里）
• 迪拜国际机场（DXB）：25 分钟（22 公里）
• Al Maktoum 国际机场：35 分钟（33 公里）
• 阿布扎比（ADNEC）：75 分钟（120 公里）

地铁连接： 距开发项目 550 米的 Mall of Emirates 地铁站提供红线接入，可直达迪拜 Marina（2 站）、Burj Khalifa/Dubai Mall（5 站）、Deira（12 站）以及机场 1 号和 3 号航站楼（15–16 站）。这种地铁可达性大幅降低了私家车依赖，并将租户覆盖范围扩展至大量依赖地铁的居民群体——通常是年轻专业人士和公司外派人员——他们愿意为步行可达、紧邻地铁的物业支付溢价租金。

路网： Al Khail Road（E44）与 Sheikh Zayed Road（E11）均在驾车 5 分钟内可达，提供通往迪拜各方位及阿布扎比高速的主干道接入。

学区： GEMS Wellington Academy（Al Khail）、Kings' School Al Barsha 以及 Safa British School 均在 10 分钟车程内，将 MAS Barsha Residency 置于迪拜最强劲的优质学区之一——这是家庭租户为就读特定学校而愿意支付显著租金溢价的关键需求驱动因素。

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建筑与楼宇设计

MAS Barsha Residency 的意式设计理念通过一座 19 层结构得以实施，由地面层、四层裙楼、12 层住宅楼层以及一个专用屋顶配套层组成。建筑的体量布局旨在最大化自然采光渗透与空气对流——裙楼层层退台，在中间楼层营造出阶梯式的户外空间，而上方的住宅楼层则保持规整的楼层平面与全宽阳台。

外立面将奶油色调的天然石材外饰板与深色铝合金窗框相结合，其配色方案呼应了意大利理性主义建筑，同时对迪拜的气候保持恰当的在地性。地面层的零售活化提供了行人层面的互动，营造出定义建筑街景特色的咖啡馆与精品店氛围。

建筑规格：

• 结构：G + 4 裙楼 + 12 层住宅 + 屋顶
• 总高度：19 层
• 总单元数：242
• 交付：2026 年第四季度（楼花，off-plan）
• 项目估值（DLD 注册）：AED 134,722,000
• 产权：永久产权（所有国籍）

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单元规格

MAS Barsha Residency 提供三种卧室配置，每种均采用开放式布局、半精装室内以及意式风格的装修贯穿始终：

1 居室公寓

• 面积：944 – 1,080 平方英尺
• 起价：AED 1.96M
• 特色：开放式厨房与起居、全宽阳台、嵌入式衣柜、意式瓷砖地板、高端卫浴五金
• 适合人群：年轻专业人士、情侣、短租运营商

2 居室公寓

• 面积：最大至 1,973 平方英尺
• 起价：AED 3.2M
• 特色：带配套卫浴的主卧、带嵌入式收纳的第二卧室、双阳台通道、宽敞的厨房-餐厅开放空间、洗衣设施预留
• 适合人群：小型家庭、专业人士情侣、面向企业租户的买房出租投资者

3 居室公寓

• 面积：2,100+ 平方英尺（指示性）
• 起价：AED 4.2M
• 特色：主卧套房、两间次卧、家庭起居区、学习角、全宽阳台、女佣房预留
• 适合人群：家庭、高管租户、长期居住者

各户型的室内装修包括：

• 客厅与餐厅区域的意式风格大理石效果地板
• 配备集成电器与石材台面的半装修厨房
• 卧室与起居区域的定制木作
• 主卫配备步入式雨淋淋浴的高端规格卫浴洁具
• 照明、空调与门禁的智能家居预布线
• 全屋双层玻璃落地窗

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配套与生活方式基础设施

MAS Barsha Residency 的屋顶配套层是项目最具特色的亮点——一个经过精心策划的生活方式楼层，位于住宅楼层上方，可饱览 Al Barsha 与迪拜 Marina 天际线的全景。

屋顶配套层：

• 可饱览城市全景的无边际游泳池
• 私人家庭影院（住户可预订用于放映）
• 设有室内外座位的屋顶咖啡馆
• 配备高速网络与私人会议室的联合办公休息室

裙楼层面配套：

• 配备心肺训练与力量训练区的全方位健身中心
• 桑拿房与蒸汽房
• 瑜伽与冥想馆
• 儿童室内游乐区
• 设有座位的景观花园露台
• 7×24 楼宇安保与闭路监控
• 住户礼宾服务

地面层活化：

• 零售单元（咖啡馆、精品店、便利店）
• 访客停车位与落客区

联合办公休息室值得一提：随着 Al Barsha 专业人群的不断壮大——得益于毗邻 Internet City、Media City 和 Knowledge Village——对优质"楼宇内办公"基础设施的需求正在加速。MAS Barsha Residency 的联合办公空间使住户无需离开楼宇即可保持专业的工作环境，减少交通摩擦，并提升项目对远程与混合办公人群的吸引力。

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投资分析

Al Barsha 住宅市场基准（2024–2025）：

• 平均售价每平方英尺（Al Barsha 1）：AED 1,800 – AED 2,200
• 1 居室年租金区间：AED 100,000 – AED 130,000
• 2 居室年租金区间：AED 150,000 – AED 185,000
• 3 居室年租金区间：AED 200,000 – AED 260,000
• 平均毛租金回报率：5.8% – 7.2%

MAS Barsha Residency 定价与市场对比：

• 1 居室 AED 1.96M 意味着约 AED 1,900/平方英尺——处于或略高于 Al Barsha 1 平均水平，反映了其高端装修与配套组合
• 鉴于相邻区域（迪拜 Marina、JLT）的可比高端项目通常可达 AED 2,200–2,800/平方英尺，这种高端定位是可持续的

付款计划：

• 施工期间支付 60%（按里程碑分期）
• 交付时支付 40%（2026 年第四季度）
• 首付：通常为 20% 以启动购买

阿联酋黄金签证资格： 所有 2 居室和 3 居室单元，以及 AED 2M 以上的符合条件的 1 居室单元，均使投资者有资格在 DLD 注册后获得 10 年期阿联酋黄金签证——为投资者、配偶及受抚养人提供无需就业担保的居留权。

资本增值催化剂：

1. Mall of Emirates 扩建——正在进行 AED 6B+ 的零售与娱乐扩建计划，推动客流及周边物业需求增长
2. 迪拜地铁蓝线开发将于 2029 年前为 Al Barsha 的连接性矩阵增添新的地铁层级
3. Al Barsha 作为中心住宅枢纽的成熟——在 DLD 交易量中始终位居前十，反映其持久的需求深度
4. 新增供应受限：Al Barsha 1 已基本建成，剩余的可开发地块极为有限，限制了未来竞争性供应
5. 楼花折扣：在发售定价阶段（2024 年第四季度 – 2025 年第四季度）入场的买家通常可在交付前获得 15–25% 的资本增值，因为施工进度降低了感知风险

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MAS Barsha Residency 的独特之处

在每年产出数千套单元的迪拜楼花市场中，MAS Barsha Residency 在多个维度上同时实现了差异化：一个真正位于 Al Barsha 1 中心、可步行到达大型商场与地铁站的地址；一个确保社区特质而非机构化疏离感的精品 242 单元规模；在一个被通用型公寓楼主导的区域中独树一帜的意式建筑风格；以及一个包含私人影院、联合办公休息室、无边际游泳池等通常在奢华价位之下难以企及的配套的屋顶配套计划。

项目在 DLD 注册的 AED 134.7M 估值与 2026 年第四季度的交付时间表，反映出一个已注资、随时可执行的开发项目，而非投机性的预售概念，为买家提供了比较小或较新开发实体更高的交付确定性信心。

对于寻求一项在成熟、配套丰富的街区中、享有真正地铁可达性与学区深度的、可在交付后获得租金溢价的 discerning 投资者而言——MAS Barsha Residency 在迪拜最流动且需求最持久的住宅邮编区域之一，提供了一个引人注目、差异化的价值主张。