Гид по налогам на недвижимость Дубая для экспатов 2026: что вы реально платите
В Дубае нет подоходного налога — но покупатели недвижимости всё равно платят сборы. Полный разбор расходов при покупке, сервисных сборов и налоговых последствий по странам для экспатов.
Ключевые выводы
- Dubai offers 0% personal income tax, capital gains tax, and inheritance tax, making it one of the most tax-friendly real estate markets globally.
- A one-time Dubai Land Department (DLD) transfer fee of 4% is mandatory at the time of purchase, typically split between the buyer and seller in the secondary market.
- Ongoing costs include annual building service charges (ranging from AED 10 to AED 40 per sqft) which cover maintenance, security, and amenities.
- While Dubai doesn't levy taxes, expats must consider home-country tax rules (like UK CGT, Indian NRI disclosures, or Chinese exchange controls) based on their tax residency.
Гид по налогам на недвижимость Дубая для экспатов 2026: что вы реально платите
Ключевые выводы
- В Дубае нет налога на доходы от недвижимости, налога на прирост капитала или гербового сбора — но покупатели платят разовые сборы при покупке и текущие сервисные сборы
- Общие расходы при покупке составляют 5–7% сверх цены объекта (сбор DLD, комиссия агента, NOC, административные расходы)
- Текущие расходы включают сервисные сборы (AED 10–30/кв. фут/год), DEWA и страховку
- Важно учитывать налоговые последствия страны проживания: британские, индийские, российские и китайские экспаты сталкиваются с разным налогообложением на родине
- Недвижимость Golden Visa (от AED 2 млн) даёт 10-летнюю резиденцию, но не меняет налоговую картину
Налоговое преимущество Дубая
Дубай — одна из немногих мировых юрисдикций, где недвижимость действительно свободна от большинства налогов. Вот что отсутствует:
| Налог | Дубай | Лондон | Мумбаи | Москва | Шанхай |
|---|---|---|---|---|---|
| Налог на доход от аренды | 0% | 20–45% | 30% | 13% | 20% (если задекларирован) |
| Налог на прирост капитала | 0% | 18–28% | 20% | 13% | 20% |
| Гербовый сбор / налог на передачу | 0% | 2–12% | 5–6% | 0% | 3% |
| Налог на наследство | 0% | 40% | 0% | 0% | 0% |
| Налог на недвижимость | 0% | Совет + подоходный | Муниципальный | 0,1–2% | 0,6–1,2% |
Единственный значимый налог на недвижимость — 4% сбор DLD (Dubai Land Department), уплачиваемый один раз при покупке.
Разовые расходы при покупке
Сбор DLD — 4%
Это единственный «налог» на недвижимость в Дубае. Составляет 4% от цены покупки или стоимости оценки (в зависимости от того, что выше). Обычно делится 50/50 между покупателем и продавцом, хотя на вторичном рынке покупатель часто платит полную сумму.
Комиссия агента — 2%
Стандартная комиссия агента по недвижимости в Дубае составляет 2% от цены покупки. Оплачивается покупателем при сделке с off-plan или вторичной недвижимости.
NOC — AED 500–5 000
Справка об отсутствии возражений (No Objection Certificate) от застройщика требуется для передачи собственности на вторичном рынке.
Административные сборы — AED 4 000–7 000
Включают сборы за регистрацию, сборы за доверенность и административные расходы.
Пример: покупка квартиры за AED 2 000 000
| Расход | Сумма (AED) |
|---|---|
| Цена объекта | 2 000 000 |
| Сбор DLD (4%) | 80 000 |
| Комиссия агента (2%) | 40 000 |
| NOC | 5 000 |
| Административные сборы | 4 000 |
| Итого | 2 129 000 |
Общие расходы сверх цены: ~6,5%
Текущие расходы
Сервисные сборы
Сервисные сборы — самый значимый текущий расход. Они покрывают обслуживание здания, уборку, охрану, обслуживание лифтов и общих зон.
| Тип объекта | Сервисные сборы (AED/кв. фут/год) |
|---|---|
| Стандартная квартира | 10–15 |
| Премиум-квартира | 15–22 |
| Брендированная резиденция | 22–30 |
| Вилла/таунхаус | 5–12 |
DEWA (электричество и вода)
Типичный счёт DEWA для 1-комнатной квартиры: AED 500–800/месяц.
Страхование
Страхование недвижимости: AED 1 500–3 000/год для стандартной квартиры.
Налоговые последствия по странам
Британские экспаты
- Доход от аренды в Дубае подлежит декларированию в UK, если вы налоговый резидент Великобритании
- Прирост капитала при продаже может облагаться налогом в UK
- Договор об избежании двойного налогообложения (DTA) между ОАЭ и UK может снизить обязательства
Индийские/NRI экспаты
- NRI (Non-Resident Indians) обязаны декларировать доход от зарубежной аренды в индийской налоговой декларации
- Прирост капитала от продажи зарубежной недвижимости облагается налогом в Индии
- Схема LRS (Liberalised Remittance Scheme) позволяет переводить до $250 000 в год
Российские/СНГ экспаты
- Россия облагает налогом мировой доход своих налоговых резидентов (13%)
- Налоговые резиденты ОАЭ (183+ дней в году) не являются налоговыми резидентами России
- Договор об избежании двойного налогообложения между ОАЭ и Россией
Китайские экспаты
- Китай облагает налогом мировой доход налоговых резидентов
- SAFE (State Administration of Foreign Exchange) регулирует исходящие переводы — $50 000/год на человека
- Инвесторы часто используют корпоративные структуры для покупки
Golden Visa и налоги
Golden Visa ОАЭ предоставляет 10-летную резиденцию при покупке недвижимости от AED 2 млн, но не изменяет автоматически ваш налоговый статус на родине.
Что Golden Visa даёт:
- 10-летняя резиденция ОАЭ
- Спонсорство членов семьи
- Право работать без спонсора
- Множественные въезды
Что Golden Visa НЕ даёт:
- Автоматическое изменение налогового резидентства
- Освобождение от налогов на родине
- Защиту от налоговых обязательств страны гражданства
Советы по налоговому планированию
- Определите свой налоговый статус до покупки — это самый важный шаг
- Проконсультируйтесь с налоговым специалистом в вашей стране гражданства/резидентства
- Рассмотрите корпоративное владение для налоговой эффективности и планирования наследования
- Ведите учёт всех расходов, связанных с недвижимостью — они могут быть вычитаемы в вашей стране
- Планируйте переводы с учётом ограничений вашей страны (LRS для Индии, SAFE для Китая)
Заключение
Дубай предлагает одну из самых благоприятных налоговых сред для владельцев недвижимости в мире. Отсутствие подоходного налога, налога на прирост капитала и гербового сбора — реальное преимущество, которое значительно повышает общую доходность инвестиций.
Однако экспаты должны понимать свои обязательства на родине. Налоговые последствия зависят от вашего гражданства, резидентства и структуры владения. Консультация с квалифицированным налоговым специалистом — лучшая инвестиция, которую вы можете сделать до покупки.