Налоговый справочник по недвижимости Дубая 2026: что нужно знать инвесторам о НДС, сборах DLD и других расходах

Налоговый справочник по недвижимости Дубая 2026: что нужно знать инвесторам о НДС, сборах DLD и других расходах

Репутация Дубая как «безналоговой» юрисдикции привлекает инвесторов со всего мира — и на это есть веские основания. Здесь нет подоходного налога, нет налога на прирост капитала при продаже недвижимости и нет ежегодного налога на имущество в традиционном понимании. Однако «безналоговый» не означает «бесплатный», и непонимание применимых сборов и пошлин может существенно сократить вашу доходность.

Данное руководство охватывает все налоги, сборы и пошлины, применимые к недвижимости в Дубае в 2026 году, с конкретными цифрами и практическими примерами, чтобы вы могли рассчитать свою реальную чистую доходность до инвестирования.

Налоговая среда: общий обзор

Налог/Сбор	Ставка	Когда применяется	Кто платит
Подоходный налог	0%	Не применяется	Н/Д
Налог на прирост капитала	0%	Не применяется	Н/Д
Ежегодный налог на имущество	0%	Не применяется	Н/Д
Сбор за передачу DLD	4% от цены продажи	При каждой передаче недвижимости	Покупатель (стандарт) или разделение
НДС на коммерческую недвижимость	5%	При продаже/сдаче в аренду коммерческой недвижимости	Покупатель/арендатор
НДС на строящуюся недвижимость (зарегистрированный застройщик)	5%	При покупке off-plan	Покупатель
Муниципальный сбор	5% от годовой аренды	Взимается через счёт DEWA	Арендатор/собственник
Сервисные сборы	10-35 дирхамов/кв. фут/год	Постоянно, все объекты	Собственник
Регистрационный сбор	2 000-4 000 дирхамов	При передаче недвижимости	Покупатель

Отсутствие подоходного налога и налога на прирост капитала — главное конкурентное преимущество Дубая. Однако существующие сборы, особенно сбор за передачу DLD и сервисные сборы, весьма значительны и должны учитываться в любом инвестиционном расчёте.

Сборы DLD: крупнейшая транзакционная статья расходов

Департамент земельных ресурсов Дубая (DLD) взимает 4% сбор за передачу при каждой сделке с недвижимостью. Это самая крупная разовая транзакционная статья расходов на рынке недвижимости Дубая, и она применяется повсеместно — без каких-либо исключений для покупателей первой недвижимости, инвесторов или резидентов.

Как рассчитываются 4%

Сбор рассчитывается от цены продажи недвижимости или зарегистрированной оценки DLD — в зависимости от того, что выше. Для недвижимости, приобретённой за 2 000 000 дирхамов:

• Сбор за передачу DLD (4%): 80 000 дирхамов
• Регистрационный сбор: 2 000 дирхамов (для объектов до 500 000 дирхамов) или 4 000 дирхамов (для объектов свыше 500 000 дирхамов)
• Административный сбор: 540 дирхамов

Итого расходы DLD при покупке за 2 млн дирхамов: 84 540 дирхамов

Сборы DLD по типам сделок

Тип сделки	Сбор DLD	Дополнительные сведения
Готовая недвижимость (перепродажа)	4% от цены продажи	Стандартная передача
Off-plan (от застройщика)	4% от цены покупки	Часто делится 50/50 с застройщиком; некоторые застройщики покрывают полные 4% в качестве стимула
Дарение	4% (снижено до 0,125% для близких родственников)	Передача супругу, родителю, ребёнку даёт право на льготную ставку
Наследование	0%	Сбор DLD на унаследованную недвижимость не взимается (требуется решение суда)
Передача компании (сделка с долями)	Сбор DLD на передачу долей не взимается	Однако 4% применяется, если сама недвижимость передаётся из компании

Процедура в офисе доверенного лица

Все передачи недвижимости должны быть оформлены через офис доверенного лица DLD. Процедура в 2026 году:

1. Обе стороны посещают офис доверенного лица (или используют приложение Dubai REST для удалённого оформления)
2. Предоставляют оригинал свидетельства о праве собственности, справку об отсутствии задолженности (NOC) от застройщика, паспорт/Emirates ID и договор купли-продажи
3. Оплачивают сборы DLD и получают новое свидетельство о праве собственности
4. Срок оформления: в тот же день для стандартных сделок, 2-3 рабочих дня для сложных случаев

Совет: Некоторые банки и ипотечные кредиторы теперь предлагают цифровую оплату DLD в рамках ипотечного процесса, что сокращает необходимость личных визитов.

НДС на недвижимость в Дубае: когда применяется, а когда нет

ОАЭ ввели НДС в размере 5% в 2018 году, и его применение к недвижимости более многогранно, чем многие инвесторы полагают.

Операции, освобождённые от НДС

Операция	Статус НДС	Причина
Продажа готовой жилой недвижимости	Освобождено	Продажа жилой недвижимости освобождена от НДС
Аренда жилой недвижимости	Освобождено	Все договоры аренды жилой недвижимости освобождены от НДС
Продажа жилой недвижимости (первая поставка, через 3+ года после завершения строительства)	Освобождено	Рассматривается как продажа жилой недвижимости

Операции, облагаемые НДС

Операция	Ставка НДС	Кто выставляет счёт
Продажа коммерческой недвижимости	5%	Продавец (если зарегистрирован для НДС)
Аренда коммерческой недвижимости	5%	Арендодатель
Покупка off-plan у зарегистрированного застройщика	5%	Застройщик
Гостиничные апартаменты / сервированные апартаменты	5%	Оператор
Краткосрочная аренда для отдыха	5%	Оператор/хозяин

Ловушка НДС при покупке off-plan

Вот ситуация, в которую попадают многие инвесторы: вы покупаете квартиру off-plan у застройщика, зарегистрированного для НДС, за 1 500 000 дирхамов. НДС 5% добавляет 75 000 дирхамов к вашим расходам. Когда вы продаёте готовую квартиру через три года как жилую недвижимость, продажа освобождена от НДС — то есть вы не можете вернуть 75 000 дирхамов НДС, уплаченных при покупке.

Реальный эффект: ваша фактическая стоимость приобретения составляет 1 575 000 дирхамов, а не 1 500 000 дирхамов.

Это относится именно к инвесторам, которые не являются плательщиками НДС. Если вы владеете недвижимостью через компанию, зарегистрированную для НДС, и недвижимость используется для облагаемой НДС коммерческой деятельности (например, коммерческой аренды), вы можете иметь право на возврат входного НДС.

Возврат НДС для коммерческих инвесторов

Компании, зарегистрированные для НДС, могут вернуть НДС, уплаченный при покупке коммерческой недвижимости и сопутствующих расходах, при условии:

• Недвижимость используется для осуществления облагаемых поставок
• Сохранены надлежащие налоговые счета-фактуры
• Заявления поданы в установленные FTA сроки (в настоящее время 5 лет с даты поставки)

Типичные суммы к возврату при покупке коммерческой недвижимости за 5 млн дирхамов: 250 000 дирхамов НДС, плюс НДС на комиссии агентов, юридические расходы и затраты на отделку.

Текущие расходы на владение с налоговыми последствиями

Муниципальные сборы

Муниципалитет Дубая взимает 5% от годовой арендной стоимости, которые включаются в счёт DEWA (Управление электро- и водоснабжения Дубая). Это распространяется как на собственников, проживающих в объекте, так и на арендаторов:

• Собственники, проживающие в объекте: 5% от расчётной арендной стоимости объекта (по оценке RERA)
• Арендаторы: 5% от фактической годовой арендной платы

Для недвижимости с расчётной арендной стоимостью 120 000 дирхамов/год муниципальный сбор составляет 6 000 дирхамов/год — выставляется по 500 дирхамов/месяц через DEWA.

Сервисные сборы

Сервисные сборы — самая переменная статья текущих расходов, которая может существенно повлиять на чистую доходность. Они покрывают содержание здания, уборку мест общего пользования, охрану, доступ в тренажёрный зал/бассейн и централизованное охлаждение.

Тип недвижимости	Типичный диапазон (дирхамов/кв. фут/год)	Годовая стоимость (блок 1 000 кв. футов)
Стандартная квартира (средний сегмент)	10-16	10 000-16 000 дирхамов
Премиальная квартира (Марина/Даунтаун)	18-28	18 000-28 000 дирхамов
Ультра-премиум (Палм/брендированная)	25-35	25 000-35 000 дирхамов
Вилла-комьюнити	3-8	9 000-24 000 дирхамов (вилла 3 000 кв. футов)

Важное замечание: Сервисные сборы регулируются системой Mollak (система управления сервисными сборами DLD), но могут увеличиваться ежегодно. Всегда запрашивайте историю сервисных сборов за 3 года перед покупкой — комьюнити со сборами 12 дирхамов/кв. фут сегодня могло иметь ставку 8 дирхамов/кв. фут три года назад.

Расходы на централизованное охлаждение

Многие здания в Дубае используют централизованное охлаждение вместо индивидуальных кондиционеров. Это отдельная статья расходов, не входящая в сервисные сборы, и может составлять от 5 000 до 15 000 дирхамов/год в зависимости от площади объекта и интенсивности использования.

Страхование

Страхование здания обычно покрывается сервисными сборами, однако страхование содержимого и страхование арендодателя (от невыплаты аренды, злонамеренного ущерба) являются отдельными расходами:

• Страхование содержимого: 1 500-3 000 дирхамов/год
• Гарантия арендодателя от неуплаты: 2-3% от годовой аренды

Полная разбивка транзакционных расходов: покупка и продажа

Расходы при покупке

Расход	Ставка/Сумма	На объект за 2 млн дирхамов
Цена недвижимости	—	2 000 000 дирхамов
Сбор за передачу DLD	4%	80 000 дирхамов
Регистрационный сбор	4 000 дирхамов	4 000 дирхамов
Административный сбор	540 дирхамов	540 дирхамов
Комиссия агента (со стороны покупателя)	2% (по договорённости)	40 000 дирхамов
Комиссия за оформление ипотеки	1-1,5% от суммы кредита	12 000 дирхамов (при 80% LTV)
Оценка недвижимости	3 000-5 000 дирхамов	4 000 дирхамов
Итого транзакционные расходы	~6,5-7%	140 540 дирхамов

Расходы при продаже

Расход	Ставка/Сумма	На продажу за 2,5 млн дирхамов
Цена продажи	—	2 500 000 дирхамов
Комиссия агента	2% (стандарт)	50 000 дирхамов
Комиссия за снятие ипотеки	1 000-3 000 дирхамов	2 000 дирхамов
Справка NOC от застройщика	500-5 000 дирхамов	2 500 дирхамов
Итого расходы при продаже	~2%	54 500 дирхамов

Пример расчёта чистой прибыли

Цена покупки: 2 000 000 дирхамов Цена продажи через 4 года: 2 500 000 дирхамов

Статья	Сумма
Валовая прибыль	500 000 дирхамов
Минус: расходы при покупке	-140 540 дирхамов
Минус: расходы при продаже	-54 500 дирхамов
Минус: сервисные сборы (4 года по 15 000 дирхамов/год)	-60 000 дирхамов
Минус: проценты по ипотеке (4 года, примерно)	-240 000 дирхамов
Чистая прибыль	4 960 дирхамов

Этот пример показывает, как сборы и расходы на финансирование могут поглотить большую часть валовой прибыли при росте стоимости недвижимости на 25% за 4 года. Расчёт становится более выгодным при более высоких темпах роста, большем первоначальном взносе или когда арендный доход покрывает расходы на владение.

Международные налоговые аспекты для инвесторов

Дубай может не облагать налогом ваш доход от недвижимости, но ваша страна гражданства, скорее всего, это делает. Вот как это затрагивает инвесторов основных национальностей:

Инвесторы из Великобритании

• Арендный доход: Облагается налогом в Великобритании, даже если получен в Дубае. Персональная скидка (эквивалент 55 000 дирхамов) может покрыть небольшие суммы.
• Прирост капитала: Облагается налогом, если вы резидент Великобритании. Налог на прирост капитала для нерезидентов применяется к резидентам Великобритании, которые переезжают за рубеж и продают недвижимость в течение 5 лет.
• Договор об избежании двойного налогообложения: Договор ОАЭ-Великобритания предотвращает двойное налогообложение, но не устраняет налоговые обязательства перед Великобританией.
• Отчётность: Необходимо декларировать доход от зарубежной недвижимости в налоговой декларации Self Assessment.

Инвесторы из ЕС

• Зависит от государства-члена: Франция, Германия и Италия облагают налогом мировой доход резидентов. У нерезидентов могут быть сниженные обязательства.
• Франция: Социальные сборы (17,2%) плюс подоходный налог на арендный доход. Прирост капитала облагается по ставке 19% плюс социальные сборы.
• Германия: Прогрессивный подоходный налог (14-45%) на арендный доход. Прирост капитала освобождён от налога при владении более 10 лет.
• Договоры об избежании двойного налогообложения: Большинство государств ЕС имеют договоры с ОАЭ.

Инвесторы из США

• Налогообложение мирового дохода: Граждане США и владельцы грин-карт обязаны декларировать весь зарубежный доход в IRS, независимо от места жительства.
• Исключение иностранного заработанного дохода (FEIE): Позволяет исключить до 120 000 долларов (2026 год) заработанного дохода — но это не распространяется на арендный доход или прирост капитала.
• Иностранный налоговый кредит: Поскольку Дубай не взимает подоходный налог, иностранного налога для зачёта против обязательств перед США нет.
• FBAR и FATCA: Необходимо декларировать зарубежные банковские счета и финансовые активы, превышающие установленные пороги.
• Налог на чистый инвестиционный доход: Дополнительный налог 3,8% применяется к арендному доходу и приросту капитала сверх установленных порогов дохода.

Инвесторы из Индии

• Арендный доход: Облагается налогом в Индии, если инвестор является резидентом. NRI (резиденты-неграждане) облагаются налогом только на доход, полученный в Индии.
• Прирост капитала: Долгосрочный (владение 2+ года) облагается по ставке 20% с учётом индексации. Краткосрочный — по прогрессивным ставкам.
• DTAA: Договор Индия-ОАЭ предоставляет освобождение от двойного налогообложения.

Как ИИ-инструменты AIG моделируют посленалоговую доходность

Понимание налоговой среды и сборов — это одно, а расчёт вашей конкретной посленалоговой доходности — совсем другое. Инвестиционные инструменты моделирования AGD включают:

Моделирование налогов с учётом гражданства: Укажите вашу налоговую резиденцию и гражданство, и платформа рассчитает вашу посленалоговую доходность на основе применимого договора и внутренних налоговых правил. Инвестор из Великобритании и инвестор из США, покупающие один и тот же объект, увидят разные прогнозируемые чистые доходности.

Калькулятор совокупной стоимости владения: Помимо цены покупки, AIG моделирует сборы DLD, сервисные сборы, муниципальные сборы, страхование и расходы на финансирование на протяжении планируемого периода владения, показывая реальную стоимость владения.

Сравнение сценариев: Сравнивайте посленалоговую доходность различных типов недвижимости (жилая или коммерческая), разных периодов владения и различных структур финансирования бок о бок.

Анализ безубыточности: Определите минимальный темп роста стоимости, необходимый для достижения целевой чистой доходности после учёта всех расходов и налогов.

Распространённые заблуждения

«Дубай полностью свободен от налогов на недвижимость». Это неточно. Хотя здесь нет подоходного налога или налога на прирост капитала, сборы DLD, НДС на определённые операции, муниципальные сборы и сервисные сборы — всё это снижает вашу чистую доходность. Общие транзакционные расходы при покупке составляют 6,5-7%.

«Мне не нужно беспокоиться о налогах, потому что я живу в Дубае». Если вы гражданин страны, облагающей мировой доход налогом (США, Эритрея), ваш доход от недвижимости в Дубае всё равно подлежит декларированию. Даже для других национальностей будущая репатриация может привести к налоговым обязательствам.

«Сервисные сборы фиксированы». Это не так. Сервисные сборы могут и действительно увеличиваются, иногда значительно. Всегда проверяйте состояние эскроу-счёта и историческую динамику сборов перед покупкой.

«НДС не применяется к жилой недвижимости». Покупки off-plan у зарегистрированных застройщиков включают НДС 5%. Это реальная статья расходов, которую не могут вернуть лица, не зарегистрированные как плательщики НДС.

Итог

Налоговая среда Дубая действительно благоприятна для инвесторов в недвижимость — отсутствие подоходного налога и налога на прирост капитала является серьёзным конкурентным преимуществом. Однако существующие сборы значительны и должны учитываться в каждом инвестиционном решении.

Ключевые выводы для 2026 года:

1. Заложите 6,5-7% сверх цены покупки на транзакционные расходы (сборы DLD, комиссия агента, ипотечные сборы)
2. Учитывайте текущие расходы на владение в размере 2-4% от стоимости недвижимости ежегодно (сервисные сборы, муниципальные сборы, страхование)
3. Разберитесь в налоговых обязательствах своей страны прежде чем считать доход от недвижимости в Дубае безналоговым
4. Используйте ИИ-инструменты моделирования для расчёта вашей конкретной посленалоговой и послесборовой доходности, а не ориентируйтесь на декларируемые показатели доходности
5. Проверяйте историю сервисных сборов — это наиболее недооцениваемый расход и тот, который вероятнее всего увеличится

Инвесторы, добивающиеся успеха на рынке недвижимости Дубая, — это те, кто понимает полную структуру расходов, а не только заявленные налоговые преимущества. Используйте данное руководство как справочник и проверяйте каждую сделку полным расчётом чистой доходности.