Справочник по налогам на недвижимость в Дубае 2026: всё, что нужно знать собственнику

Справочник по налогам на недвижимость в Дубае 2026: всё, что нужно знать собственнику

Налоговая система Дубая — одна из главных причин привлекательности для инвесторов в недвижимость, но «без налогов» не означает «без сборов». Понимание реальной налоговой системы критически важно для расчёта фактической доходности и избежания сюрпризов.

Действительно ли в Дубае нет налогов?

Краткий ответ: почти, но не совсем. В Дубае нет подоходного налога с физических лиц и налога на прирост капитала от продажи недвижимости, но есть определённые налоги и сборы, о которых нужно знать.

Налоги и сборы, применимые к недвижимости:

Налог/Сбор	Ставка	Когда уплачивается
НДС на коммерческую аренду	5%	Ежемесячно с арендой
Регистрационный сбор Департамента земли	4%	При покупке
Муниципальный сбор Дубая (жилой)	5% от аренды	Ежегодно
Муниципальный сбор Дубая (коммерческий)	10% от аренды	Ежегодно
НДС на услуги	5%	При оплате
Плата за коммерческую лицензию	Варьируется	Ежегодно

НДС и недвижимость

ОАЭ взимают НДС в размере 5% с 2018 года. Вот как это применяется к недвижимости:

Освобождено от НДС:

• Жилая аренда (первая поставка после строительства)
• Продажа жилого здания (первая поставка)
• Текущая жилая аренда

Облагается НДС	Освобождено
Коммерческая аренда	Жилая аренда
Услуги управления недвижимостью	Первая продажа жилья
Гостиничная аренда (менее 6 месяцев)	Долгосрочная жилая аренда
Рекламные конструкции на здании	—

Регистрационные и транзакционные сборы

При покупке недвижимости в Дубае основные расходы:

Сбор Департамента земли и имущества (4%)

Это крупнейшая единовременная выплата. Для объекта стоимостью 1 млн дирхамов вы заплатите 40 000 AED регистрационного сбора.

Дополнительные административные расходы:

• Сбор за знания: 4 000 AED
• Административный сбор: 2 000 AED
• Выдача свидетельства о праве собственности: 250 AED

Налоги на аренду и муниципальные сборы

Жилая недвижимость

Муниципальный сбор Дубая составляет 5% от годовой аренды и обычно включается в счёт за электричество и воду (DEWA).

Пример: Годовая аренда 100 000 AED = 5 000 AED муниципального сбора в год

Коммерческая недвижимость

Ставка выше — 10% от годовой аренды. Включает офисы, магазины и склады.

Сервисные сборы (Service Charges)

Сервисные сборы не являются государственным налогом, но представляют значительные расходы. Уплачиваются ежегодно и покрывают обслуживание здания, общие зоны и охрану.

Средние сервисные сборы по типу недвижимости:

Тип недвижимости	Средний сбор (AED/кв.фут)
Люкс-квартира	18–25
Стандартная квартира	12–18
Вилла в комплексе	8–14
Офис	15–22

Предупреждение: Всегда проверяйте сервисные сборы перед покупкой. Застройщик устанавливает эти сборы, и они могут существенно различаться между проектами.

Стратегия налогового планирования для инвесторов

1. Выберите правильную структуру владения

• Индивидуальная собственность: Проще всего, но нет защиты от ответственности
• Компания в свободной зоне: 100% иностранная собственность, без налога на прибыль
• Компания на материке: Требуется для определённых видов коммерческой деятельности

2. Используйте освобождения

• Жилая аренда освобождена от НДС
• Первая продажа жилья освобождена
• Передача собственности между связанными компаниями может быть освобождена

3. Планируйте сервисные сборы

• Сравнивайте сервисные сборы между проектами
• Старые проекты часто имеют более высокие сборы
• Проверяйте бюджет резервного фонда ремонта

4. Рассчитывайте чистую доходность

Валовая доходность обманчива. Рассчитывайте чистую доходность после вычета:

• Муниципальных сборов (5–10%)
• Сервисных сборов
• Страховых расходов
• Комиссии за управление недвижимостью (если есть)
• НДС на услуги

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли платить налог с прибыли от продажи недвижимости? Нет. В Дубае нет налога на прирост капитала от продажи недвижимости.

Нужно ли регистрироваться для НДС? Только если ваш облагаемый доход превышает 375 000 AED в год. Жилая аренда освобождена и не учитывается в этом пороге.

Можно ли возместить НДС? Да, по расходам, связанным с коммерческой деятельностью. Это включает сервисные сборы, обслуживание и страховку коммерческой недвижимости.

Итог

Налоговая система Дубая остаётся одной из самых благоприятных в мире, но успешный инвестор считает реальные расходы. Регистрационные сборы, муниципальные сборы и сервисные сборы снижают вашу фактическую доходность на 2–4% по сравнению с валовой.

Для персональной консультации по структурированию инвестиций в недвижимость Дубая свяжитесь с командой AIGents Realty.