أسعار العقارات في دبي حسب المنطقة 2026: مقارنة كاملة للسعر لكل قدم مربع

أغلق سوق العقارات في دبي عام 2025 بإجمالي قيمة معاملات مذهل بلغ 917 مليار درهم — بزيادة 20% عن العام السابق — والزخم لم يزداد إلا تسارعًا في 2026. شهر يناير وحده شهد 111 مليار درهم في المعاملات، بزيادة تتجاوز 80% على أساس سنوي، وفقًا للرئيس التنفيذي لدائرة الأراضي والأملاك في دبي ماجد المري.

لكن بالنسبة للمستثمرين، الأرقام الرئيسية تروي جزءًا فقط من القصة. الفرصة الحقيقية تكمن في فهم كيف تتفاوت الأسعار بشكل كبير من مجتمع لآخر. القدم المربع في نخلة جميرا يكلف تقريبًا أربعة أضعاف ما يكلفه في المدينة العالمية. بعض المجتمعات الناشئة شهدت طفرات أسعار بنسبة 25-29% في 2025، بينما نمت المناطق الفاخرة الراسخة بمعدل ثابت يتراوح بين 4-6%.

يقدم هذا الدليل تحليلًا تفصيليًا لأسعار العقارات في دبي حسب المنطقة في 2026، باستخدام بيانات السعر لكل قدم مربع لأكثر من 20 مجتمعًا، وتحليل الاتجاهات السنوية ومقارنات العوائد — لتتمكن من تحديد أين تكمن القيمة الحقيقية.

أسعار العقارات في دبي حسب المنطقة: خريطة السعر لكل قدم مربع لعام 2026

يقدم الجدول أدناه السعر المقدر لكل قدم مربع عبر المجتمعات الرئيسية في دبي، مع دمج بيانات نهاية 2025 مع التعديلات المتوقعة لعام 2026 بناءً على اتجاهات السوق المؤكدة.

المجتمع	السعر المقدر/قدم مربع (درهم)	نوع العقار	التغير السنوي (2025)	العائد الإيجاري
نخلة جميرا	3,200-4,500	شقق/فلل	+4.1%	4-5%
داون تاون دبي	2,800-3,800	شقق	+5.8%	4.5-5.5%
دبي مارينا	1,800-2,600	شقق	+6.2%	5.5-6.5%
دبي هيلز استيت	1,600-2,400	فلل/شقق	+4.6%	5-6%
بزنس باي	1,500-2,200	شقق	+5.5%	6-7.5%
أبراج بحيرات جميرا	1,300-1,800	شقق	+7%	6.5-7.5%
دبي كريك هاربور	1,600-2,200	شقق	+8%	5.5-6.5%
الفرجان	1,100-1,500	فلل/شقق	+11%	6-7%
قرية جميرا الدائرية	900-1,300	شقق	+11%	7-9%
أرجان	850-1,200	شقق	+9-25%	7-8.5%
واحة دبي للسيليكون	800-1,100	شقق	+29%	7-8%
تاون سكوير دبي	850-1,200	شقق/فلل	+10%	7-7.5%
داماك هيلز	1,000-1,500	فلل/شقق	+16% (فلل)	6.5-7.5%
داماك هيلز 2	700-950	شقق	+9-25%	8-9%
دبي الجنوب	750-1,050	شقق/فلل	+20%+ (فلل)	7.5-8.5%
المدينة العالمية	700-900	شقق	+5%	9-10%
حدائق الاكتشاف	800-1,000	شقق	+4%	9-10%
دبي انفستمنت بارك	700-950	فلل/شقق	+6%	8.5-9.5%
دubiland	800-1,100	فلل/شقق	+20%+ (فلل)	7-8%
اكسبو سيتي دبي	900-1,300	شقق/فلل	+12% (تقديري)	6.5-7.5%

مصادر البيانات: بيانات معاملات دائرة الأراضي والأملاك عبر DXB Interact (يناير 2026)، تقرير بايت/دبيزل السنوي عبر جلف نيوز (يناير 2026)، توقعات السوق من ذا لوكشري بلايبوك (نوفمبر 2025). تعكس نطاقات الأسعار التباين داخل المجتمعات بناءً على نوع العقار والإطلالة وجودة التشطيب وعمر المبنى.

أسرع المناطق نموًا: أين قفزت الأسعار في 2025-2026

واحة دبي للسيليكون: الاستثناء بنسبة +29%

سجلت واحة دبي للسيليكون أعلى نمو في أسعار الشقق في دبي بالكامل بنسبة +29% على أساس سنوي. هذا المجتمع المنطقة الحرة، الذي يضم أكثر من 1,000 شركة تقنية، تحول من ضاحية اقتصادية إلى وجهة استثمارية جادة.

عدة عوامل تدفع هذه الطفرة. يقدم المجتمع نمط حياة متكامل مع مدارس وتجزئة وحدائق بأسعار لا تزال أقل بكثير من متوسط المدينة. مرساة الصناعة التقنية توفر قاعدة مستأجرين مستقرة من المهنيين. ومع 121 مشروعًا على الخارطة في الفرجان القريبة و57 مشروعًا في واحة السيليكون نفسها، فإن ثقة المطورين تشير إلى نمو طويل الأمد.

لعام 2026، من المتوقع أن تستقر أسعار واحة دبي للسيليكون إلى حد ما مع نضج المجتمع، لكن ملف العوائد يظل جذابًا عند 7-8% — أعلى بكثير من متوسط المدينة.

أرجان ودبي الجنوب: محركات النمو في الشريحة المتوسطة

سجلت أرجان نموًا في أسعار الشقق بنسبة 9-25% في 2025، مدفوعة بموقعها الاستراتيجي بين دبي مارينا وقرية جميرا الدائرية، مع موجة من إطلاق المشاريع الجديدة. مع 90 مشروعًا نشطًا وأسعار بداية لا تزال أقل من 1,000 درهم/قدم مربع، تقدم أرجان واحدة من أفضل نقاط الدخول للمستثمرين الباحثين عن العائد والتقدير معًا.

تعكس دبي الجنوب هذا المسار. قفزت أسعار الفلل بأكثر من 20% في 2025، مدفوعة بتوسع مطار آل مكتوم الدولي وتموضع المجتمع كمركز دبي القادم للخدمات اللوجستية والطيران. مع 79 مشروعًا نشطًا و800 وحدة تم تسليمها في 2025 و1,300 أخرى مقررة لعام 2026، فإن خط العرض قوي دون أن يكون طاغيًا.

بؤر الفلل: مروج الفرجان ومروج العربيات 3

على صعيد الفلل، سجلت مروج الفرجان ومروج العربيات 3 نموًا في الأسعار بنسبة 17-28% في 2025. تستفيد هذه المجتمعات من الطلب العائلي القوي والمطورين ذوي السمعة (نخيل وإعمار على التوالي) والعرض المحدود من الفلل الجديدة في شريحتها السعرية.

الفرجان، مع 121 مشروعًا نشطًا، أصبحت واحدة من أكثر مجتمعات الفلل متوسطة السوق ديناميكية في دبي. الأسعار لكل قدم مربع لا تزال عند 1,100-1,500 درهم — أقل بكثير من دبي هيلز استيت عند 1,600-2,400 درهم — مما يخلق مقترح قيمة واضح للعائلات التي تجاوزتها أسعار مجتمعات الفلل الفاخرة.

المناطق الفاخرة الراسخة: نمو ثابت وحفاظ على رأس المال

نخلة جميرا: استقرار فائق التميز

تبقى نخلة جميرا أرقى عنوان في دبي، بأسعار تتراوح من 3,200 إلى 4,500 درهم للقدم المربع. كان النمو متواضعًا عند +4.1% في 2025، لكن هذا يقلل من ديناميكيات السوق. فلل الواجهة البحرية فائقة التميز على السعفات تواصل تحقيق أرقام قياسية، بينما قيم الشقق في الأبراج القديمة استقرت.

يبلغ متوسط سعر المنزل في نخلة جميرا 8.2 مليون درهم — أي ما يقارب خمسة أضعاف المتوسط على مستوى المدينة البالغ 1.7 مليون درهم. العوائد الإيجارية عند 4-5%، الأدنى في دبي، لكن الحفاظ على رأس المال هو الجاذب. مع 79 مشروعًا نشطًا وعرض جديد محدود، الندرة تستمر في دعم القيم.

داون تاون دبي ودبي مارينا: اللعب الأساسي في المحفظة

سجل داون تاون دبي نموًا في الأسعار بنسبة +5.8% في 2025، بأسعار تتراوح بين 2,800-3,800 درهم للقدم المربع. بصفتها موطن برج خليفة ودبي مول، تستفيد هذه المنطقة من اعتراف عالمي لا مثيل له وطلب مستمر من المستثمرين ذوي الثروات العالية.

نمت دبي مارينا بنسبة +6.2%، بأسعار 1,800-2,600 درهم/قدم مربع. تصدرت مارينا ترتيب دائرة الأراضي والأملاك بقيمة معاملات بلغت 25.1 مليار درهم في النصف الأول من 2025 فقط، مؤكدة مكانتها كسوق الاستثمار الأكثر سيولة في دبي. مع 149 مشروعًا نشطًا، يتمتع المستثمرون بخيارات وفيرة عبر الشرائح السعرية.

بزنس باي: المنطقة الانتقالية

يتطور بزنس باي من حي تجاري إلى امتداد سكني فاخر لداون تاون. نمت الأسعار بنسبة +5.5% في 2025 إلى 1,500-2,200 درهم/قدم مربع، مع احتلال المجتمع المرتبة الثانية في قيمة المعاملات عند 22.5 مليار درهم في النصف الأول من 2025.

مع 201 مشروع نشط — الأعلى بين جميع المجتمعات في قاعدة بياناتنا — يقدم بزنس باي أوسع تشكيلة من العقارات على الخارطة والجاهزة في دبي. العوائد الإيجارية عند 6-7.5% تجعله جذابًا بشكل خاص للمستثمرين الباحثين عن الدخل والتقدير معًا.

خيارات القيمة لعام 2026: أفضل نسب سعر إلى عائد

قرية جميرا الدائرية: بطل العوائد بلا منازع

سجلت قرية جميرا الدائرية أكثر من 18,000 معاملة في 2025 — الأعلى بين جميع المجتمعات من حيث عدد الصفقات. الأسعار لكل قدم مربع عند 900-1,300 درهم، مع عوائد إيجارية 7-9%. أسعار البداية من 600 ألف درهم تجعل قرية جميرا الدائرية أكثر نقاط الدخول سهولة في سوق الاستثمار في دبي.

مع 351 مشروعًا نشطًا، تملك قرية جميرا الدائرية نشاطًا تطويريًا أعلى من أي مجتمع آخر. قد يخفف خط العرض هذا من نمو الأسعار على المدى القصير، لكن حجم المعاملات الهائل يؤكد طلبًا لا يُشبع. للمستثمرين الذين يعطون الأولوية للتدفق النقدي على الأرباح الرأسمالية، تبقى قرية جميرا الدائرية الخيار الأفضل.

أبراج بحيرات جميرا: البديل المقلل من قيمته

تقدم أبراج بحيرات جميرا بديلًا مقنعًا لدبي مارينا بخصم 25-35% لكل قدم مربع. تتراوح الأسعار من 1,300-1,800 درهم/قدم مربع مع عوائد 6.5-7.5%. مع 81 مشروعًا نشطًا وتقييم استثماري A+، تجمع أبراج بحيرات جميرا بين البنية التحتية الراسخة وإمكانات النمو.

يستفيد المجتمع من محطة مترو خاصة به ووضع المنطقة الحرة (DMCC) وتجمع متنامٍ من شركات التكنولوجيا المالية والعملات المشفرة. هذه العوامل تدفع طلبًا مستمرًا على المستأجرين من المهنيين ذوي الدخل المرتفع، مما يدعم معدلات الإشغال ونمو الإيجارات.

دبي كريك هاربور: رهان الخط الأزرق

دبي كريك هاربور هي الصفقة الاستراتيجية البارزة لعام 2026. الأسعار عند 1,600-2,200 درهم/قدم مربع أقل من داون تاون ومارينا، لكن خط المترو الأزرق القادم في دبي — مشروع بقيمة 18 مليار درهم يضم 14 محطة يفتتح في 2029 — من المتوقع أن يرفع قيم العقارات بنسبة تصل إلى 25% في المناطق المحيطة.

مع 44 مشروعًا نشطًا، يقدم مجتمع إعمار الرئيسي معيشة ساحلية بخصم كبير مقارنة بنخلة جميرا. الجمع بين المحفز البنيوي وسجل المطور والقيمة النسبية يجعل هذا أحد أفضل الفرص المعدلة حسب المخاطر في 2026.

سياق السوق: لماذا تستمر أسعار دبي في الارتفاع

حجم معاملات قياسي

عالج سوق العقارات في دبي أكثر من 270,000 معاملة بقيمة 917 مليار درهم في 2025 — بزيادة 20% في القيمة عن 2024. نمت قاعدة المستثمرين إلى 193,100 مستثمر، مع دخول 129,600 مستثمر جديد. شكل المستثمرون الأجانب حوالي 58% من جميع المعاملات السكنية، مع تصدر الجنسيات الهندية والروسية والبريطانية والصينية والألمانية.

هيمن قطاع العقارات على الخارطة، مسجلاً 69% من حجم المعاملات (149,290 صفقة) و65% من قيمة السوق (448.1 مليار درهم). خطط الدفع الممددة — بما في ذلك خطط 1% شهريًا — جعلت العقارات متاحة لقاعدة مستثمرين أوسع.

قيود العرض تدعم الأسعار

رغم طفرة التطوير، 65% من خط الأنابيب في مرحلة إتمام 0-20%، مما يعني أن معظم العرض الجديد لن يصل السوق قبل 2027-2028. فقط 23% من المشاريع تجاوزت 40% إتمامًا ومن المرجح أن تسلم في 2025-2026. هذا التأخر الهيكلي في العرض — خاصة في قطاع الشريحة المتوسطة — يستمر في دعم الضغط التصاعدي على الأسعار.

العقارات تُباع أسرع أيضًا. انخفض متوسط الوقت في السوق إلى 34 يومًا في 2025، مقارنة بـ 46 يومًا قبل عام. معدلات الشغور في المناطق عالية الطلب مثل مارينا وقرية جميرا الدائرية وداون تاون تقع دون 4%.

محفزات البنية التحتية

عدة مشاريع بنية تحتية كبرى ستعيد تشكيل مشهد العقارات في دبي خلال 2026-2029:

• خط المترو الأزرق في دبي (18 مليار درهم، 30 كم، 14 محطة، افتتاح 2029): من المتوقع أن يرفع قيم العقارات بنسبة تصل إلى 25% على طول الممر
• نخلة جبل علي (5 مليارات درهم في عقود الفلل، 723 فيلا فائقة الفخامة، تسليمات من أواخر 2026): التطوير الضخم القادم لنخيل
• جزر دبي (5 جزر، 17 كم مربع، 80+ منتجع/فندق): تسليمات تبدأ 2026-2027
• إطلاق التاكسي الجوي (eVTOL) في 2026 عبر شراكة هيئة الطرق والمواصلات مع جوبي أفياشن
• دبي لوب (2.5 مليار درهم، 24 كم نقل تحت الأرض بواسطة بورينغ كومباني): البدء في البناء وشيك

كيف تستخدم هذه البيانات: إطار قرار المستثمر

للمستثمرين الذين يركزون على العائد

اعطِ الأولوية للمجتمعات حيث تتجاوز العوائد الإيجارية 7% وأسعار الدخول لا تزال أقل من 1,200 درهم/قدم مربع:

1. قرية جميرا الدائرية — عائد 7-9%، 900-1,300 درهم/قدم مربع، سعر بداية 600 ألف درهم
2. أرجان — عائد 7-8.5%، 850-1,200 درهم/قدم مربع، مسار نمو قوي
3. دبي الجنوب — عائد 7.5-8.5%، 750-1,050 درهم/قدم مربع، محفز بنية تحتية
4. المدينة العالمية — عائد 9-10%، 700-900 درهم/قدم مربع، أعلى عائد خام

للباحثين عن تقدير رأس المال

استهدف المجتمعات ذات الزخم القوي والمحفزات البنيوية:

1. دبي كريك هاربور — محفز الخط الأزرق، خطة إعمار الرئيسية، علاوة الواجهة البحرية
2. واحة دبي للسيليكون — نمو +29%، مرساة الصناعة التقنية، لا تزال ميسورة
3. الفرجان — نمو +11%، طلب عائلي، 121 مشروعًا نشطًا
4. اكسبو سيتي دبي — نقل جيتكس 2026، هدف 35,000+ مقيم

للحفاظ على رأس المال

اختر مجتمعات فاخرة راسخة بعرض جديد محدود:

1. نخلة جميرا — تسعير مدفوع بالندرة، اعتراف عالمي
2. داون تاون دبي — قيمة علامة تجارية لا مثيل لها، طلب مستمر
3. دبي هيلز استيت — خطة إعمار الرئيسية، مجتمع عائلي، متوسط 3.7 مليون درهم

الخلاصة

تقدم أسعار العقارات في دبي في 2026 سوق تناقضات. المجتمعات الفاخرة الراسخة تقدم الاستقرار والحفاظ على رأس المال بنمو متواضع، بينما المناطق المتوسطة الناشئة تحقق تقديرًا استثنائيًا في الأسعار وعوائد فائقة. الرؤية الأساسية: أسرع نمو في الأسعار يحدث ليس في القمة، بل في الوسط.

مع متوسط أسعار متوقع أن يرتفع 3.5-5.2% عبر المدينة، وعجز هيكلي في العرض في الشريحة المتوسطة، ومشاريع بنية تحتية تحويلية في الأفق، يبقى 2026 نقطة دخول مقنعة للاستثمار العقاري في دبي. البيانات واضحة — السؤال لم يعد ما إذا كنت ستستثمر، بل أين.