دليل صكوك الملكية في Dubai 2026: كيفية الحصول على صك الملكية ونقله والتحقق منه
دليل صكوك الملكية في Dubai 2026: كيفية الحصول على صك ملكية DLD ونقله والتحقق منه — Freehold مقابل Leasehold، Muqeemi، Oqood، والتسجيل.
النقاط الرئيسية
- A Dubai title deed (Sanad Milkiyya) is the ultimate legal proof of ownership issued by the Dubai Land Department (DLD).
- Freehold deeds grant perpetual ownership, while Leasehold deeds are limited to fixed terms (usually 99 years) and Oqood acts as an interim registration for off-plan property.
- A standard title deed transfer requires a No Objection Certificate (NOC) from the developer, and incurs a 4% DLD transfer fee.
- Title deed verification can be instantly performed digitally using a QR code via the Dubai REST app or the DLD website.
دليل صكوك الملكية في Dubai 2026: كيفية الحصول على صك الملكية ونقله والتحقق منه
لماذا صك الملكية في Dubai أهم مما تعتقد
في سوق العقارات سريع الحركة في Dubai، يُعد صك الملكية — سند ملكية بالعربية — المستند الوحيد الذي يقف بينك وبين نزاع ملكية قد يكون مدمراً. يُصدره دائرة الأراضي (DLD)، وهو السجل القانوني النهائي الذي يُحدد من يملك العقار، ونوع الملكية التي يمنحها، والمواصفات الدقيقة للأصل. بدونه، لا يمكنك بيع أو رهن أو هبة أو التأكيد القانوني لملكية أي عقار في الإمارة.
ومع ذلك، فإن العديد من المشترين — وخاصة المستثمرين لأول مرة والمشترين من الخارج — لديهم فهم محدود فقط لما يمنحه صك الملكية فعلياً، وكيف تعمل عملية التسجيل، والفروقات الجوهرية بين أنواع صكوك الملكية المختلفة التي يصدرها DLD. في سوق سُجلت فيه معاملات بقيمة AED 528 مليار في عام 2025 (راجع تحديث سوق Dubai للربع الثاني 2026 لأحدث الأرقام)، حتى سوء الفهم البسيط حول صكوك الملكية يمكن أن يؤدي إلى نزاعات مكلفة، أو معاملات فاشلة، أو — في أسوأ الحالات — اكتشاف أن العقار الذي ظننت أنه ملكك ليس ملكاً لك قانونياً.
يشرح هذا الدليل كل ما تحتاج معرفته عن صكوك الملكية في Dubai لعام 2026: أنواع الصكوك، كيفية الحصول عليها، كيفية نقل الملكية، كيفية التحقق من صحتها، والأخطاء الشائعة التي يقع فيها المشترين غير المطلعين. للحصول على الحماية القانونية ذات الصلة، راجع دليل حقوق المستأجر في Dubai 2026.
ما هو صك الملكية في Dubai؟
صك الملكية في Dubai هو مستند رسمي يصدره DLD يُثبت الملكية القانونية لعقار محدد. ويحتوي على:
- اسم المالك (أو أسماء المالكين في حالة الملكية المشتركة)
- وصف العقار — رقم المخطط، رقم المبنى، رقم الوحدة، المساحة بالقدم المربع
- نوع الملكية — Freehold أو Leasehold أو Usufruct
- استخدام العقار — سكني، تجاري، صناعي، أو مختلط
- تفاصيل الرهن العقاري (إن وُجد) — بما في ذلك اسم المُقرض والمبلغ المُسجَّل للرهن
- رقم تسجيل DLD — مُعرِّف فريد يمكن التحقق منه إلكترونياً
يُصدر صك الملكية باللغتين العربية والإنجليزية. النص العربي هو النسخة المُلزمة قانوناً في حالة أي تعارض.
صكوك الملكية الرقمية
منذ عام 2020، بدأ DLD الانتقال إلى صكوك الملكية الرقمية من خلال سجله الذكي القائم على تقنية البلوكتشين. تحمل الصكوك الرقمية نفس القوة القانونية للصكوك المادية ويمكن الوصول إليها عبر تطبيق Dubai REST التابع لـ DLD. اعتباراً من عام 2026، تُصدر معظم التسجيلات الجديدة رقمياً، مع إمكانية الحصول على نسخ مادية عند الطلب.
قلّل التحول الرقمي بشكل كبير من أوقات المعالجة — من 5–7 أيام عمل للصك المادي إلى 24–48 ساعة فقط للصك الرقمي.
أنواع صكوك الملكية في Dubai
ليست كل صكوك الملكية متساوية. يصدر DLD عدة أنواع متميزة من مستندات الملكية، يمنح كل منها حقوقاً مختلفة. فهم الفرق أمر ضروري قبل توقيع أي اتفاقية شراء.
1. صك الملكية Freehold
يمنح صك الملكية Freehold المالك ملكية كاملة غير مشروطة للعقار والأرض التي يقوم عليها، إلى الأبد. يمكن للمالك بيع أو تأجير أو رهن أو هبة أو إيصاء العقار دون قيود.
من يمكنه الحصول على صك Freehold؟ منذ عام 2002، عندما أصدر الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم مرسوم الملكية المطلقة، أصبح بإمكان غير مواطني الإمارات شراء عقارات Freehold في المناطق المحددة في Dubai. هذه المناطق — المعروفة بمناطق Freehold — تشمل معظم المجمعات السكنية الرئيسية: Dubai Marina، Palm Jumeirah، Downtown Dubai، JVC، Arabian Ranches، Al Sufouh، وأكثر من 60 منطقة أخرى.
نقطة مهمة: تظل ملكية Freehold خارج المناطق المحددة مقصورة على مواطني الإمارات ودول مجلس التعاون الخليجي. تحقق دائماً من أن العقار الذي تشتريه يقع في منطقة Freehold مُحدَّدة قبل المضي قدماً.
2. صك الملكية Leasehold (Usufruct)
صك الملكية Leasehold — المعروف تقنياً بحق الانتفاع — يمنح حامله حق استخدام العقار والانتفاع منه لفترة محددة، عادة من 30 إلى 99 سنة، دون امتلاك الأرض الأساسية. يمكن للمستأجر تأجير من الباطن، والرهن (بموافقة المؤجر)، ونقل الإيجار، لكن العقار يعود لمالك الأرض عند انتهاء مدة الإيجار.
ترتيبات Leasehold شائعة في:
- المناطق القديمة في Dubai (Deira، Bur Dubai) حيث تتركز ملكية الأراضي بين العائلات المحلية
- مشاريع الشقق الفندقية حيث يحتفظ المطور بالأرض ويبيع حقوق استخدام طويلة الأمد
- بعض العقارات التجارية في المناطق غير المخصصة للـ Freehold
نقطة مهمة: تُتاجر عقارات Leasehold عادةً بخصم مقارنة بالعقارات المماثلة في نظام Freehold، ويزداد الخصم مع قصر المدة المتبقية من الإيجار. عقار بقي 20 سنة من إيجار 99 سنة سيكون قيمته أقل بكثير من نفس العقار بقي فيه 80 سنة.
3. صك الملكية Muqeemi
صك الملكية Muqeemi هو إضافة حديثة نسبياً إلى سجل DLD، أُدخل لتشكيل الملكية في المناطق التي كانت سابقاً خارج نظام التسجيل الرسمي. تُصدر صكوك Muqeemi للعقارات في الأحياء القديمة والراسخة — خاصة في Deira وBur Dubai — حيث كانت الملكية تُوثَّق تاريخياً بوسائل غير رسمية أو تقليدية.
يوفر صك Muqeemi:
- اعترافاً قانونياً بالملكية في سجل DLD
- القدرة على رهن أو بيع أو نقل العقار عبر القنوات الرسمية
- الوصول إلى نفس آليات حل النزاعات المتاحة لحاملي صكوك Freehold
ومع ذلك، تقتصر صكوك Muqeemi عموماً على مواطني الإمارات ودول مجلس التعاون الخليجي، لأن المناطق المعنية ليست مناطق Freehold مُحدَّدة. لمزيد من المعلومات عن هذه الأحياء، راجع دليل منطقة Deira 2026.
4. Oqood (تسجيل العقارات على الخارطة)
Oqood — بالعربية "عقود" — هو نظام DLD لتسجيل مشتريات العقارات على الخارطة قبل اكتمال المشروع وإصدار صك الملكية النهائي. عند شراء عقار على الخارطة، تُسجَّل عملية الشراء في نظام Oqood، مما يوفر حماية قانونية ويضمن أن المطور لا يمكنه بيع نفس الوحدة مرتين.
ما يمنحه تسجيل Oqood:
- اعتراف قانوني بعملية الشراء في سجل DLD
- حماية من البيع المزدوج من قبل المطور
- الحق في بيع عقدك على الخارطة لمشترٍ آخر (بموافقة DLD ودفع الرسوم المعمول بها)
- مسار للحصول على صك ملكية كامل عند اكتمال المشروع والتسليم
تحويل Oqood إلى صك ملكية: بعد أن يكمل المطور المشروع ويحصل على شهادة إتمام البناء من بلدية Dubai، يتحول تسجيل Oqood تلقائياً إلى صك ملكية كامل. تستغرق هذه العملية عادةً 30–90 يوماً بعد التسليم.
نقطة مهمة: تحقق دائماً من أن عملية شرائك على الخارطة مُسجَّلة في نظام Oqood. المشتريات غير المُسجَّلة على الخارطة لا توفر حماية قانونية وهي وسيلة شائعة للاحتيال.
كيفية الحصول على صك ملكية في Dubai: خطوة بخطوة
تعتمد عملية الحصول على صك الملكية على ما إذا كنت تشتري عقاراً مُنجزاً أو وحدة على الخارطة.
للعقارات المُنجزة (Ready Properties)
-
توقيع مذكرة التفاهم (MoU) — يتفق المشتري والبائع على السعر والشروط. يوقع الطرفان على MoU، يُعِدّه عادةً الوكيل أو المستشار القانوني. MoU ليس اتفاقية البيع النهائية ولكنه يحدد الشروط الأساسية.
-
الحصول على شهادة عدم الممانعة (NOC) — يطلب البائع شهادة NOC من المطور، تُؤكد عدم وجود رسوم خدمات مستحقة أو التزامات أخرى على العقار. تكلفة NOC عادةً AED 500–5,000 حسب المطور وتستغرق 5–10 أيام عمل.
-
التقدم بطلب رهن عقاري (إن لزم) — إذا كان المشتري يموّل العملية، يجب تقديم طلب الرهن العقاري قبل تاريخ النقل. معظم البنوك في الإمارات تعالج طلبات الرهن العقاري خلال 2–4 أسبوع.
-
حضور عملية النقل لدى DLD — يحضر الطرفان (أو ممثلاهما المُفوَّضان بـ Power of Attorney) قسم النقل في DLD. المستندات المطلوبة:
- صك الملكية الأصلي (من البائع)
- شهادة NOC من المطور
- جوازات سفر وبطاقات Emirates ID للطرفين
- MoU المُوقَّع
- شيكات إدارية أو تأكيد تحويل بنكي لسداد سعر الشراء ورسوم DLD
-
دفع رسوم DLD — رسوم نقل DLD القياسية هي 4% من قيمة العقار، بالإضافة إلى رسم إداري بقيمة AED 540. يفرض بعض المطورين أيضاً رسوم نقل (عادةً 2–5% من سعر الشراء الأصلي)، يدفعها البائع عادةً ما لم يُتفق على خلاف ذلك.
-
استلام صك الملكية الجديد — يُصدر DLD صك ملكية جديد باسم المشتري. إذا كان العقار مرهوناً، سيُذكر الرهن في الصك ويُحفظ الأصل لدى البنك حتى سداد الرهن.
للعقارات على الخارطة (Off-Plan)
-
توقيع اتفاقية البيع والشراء (SPA) — يوقع المشتري SPA مع المطور، الذي يحدد خطة الدفع وتاريخ التسليم والمواصفات.
-
تسجيل المطور في Oqood — يُلزم المطور قانونياً بتسجيل البيع في نظام Oqood التابع لـ DLD خلال 30 يوماً. رسوم تسجيل Oqood عادةً 4% من سعر الشراء، يدفعها المشتري.
-
السداد وفقاً لخطة الدفع — يسدد المشتري وفق الجدول المتفق عليه (مثلاً: 10% عند التوقيع، 40% أثناء البناء، 50% عند التسليم). يجب أن تذهب جميع المدفوعات إلى حساب الضمان للمطور — وهذا مطلب قانوني بموجب قانون الضمان في Dubai (القانون رقم 8 لسنة 2007).
-
استلام صك الملكية عند التسليم — بعد اكتمال المشروع وتسليم الوحدة، يتحول تسجيل Oqood إلى صك ملكية كامل. يتولى المطور عادةً هذه العملية، ويدفع المشتري أي رسوم DLD المتبقية في هذه المرحلة.
نقل صك الملكية: بيع عقارك
عند بيع عقار في Dubai، يجب نقل صك الملكية من اسمك إلى اسم المشتري. تعكس هذه العملية عملية الشراء الموضحة أعلاه، حيث يكون البائع مسؤولاً عن:
- تقديم صك الملكية الأصلي
- الحصول على شهادة NOC من المطور
- دفع رسوم نقل المطور (ما لم يُتفق على خلاف ذلك)
- تسوية أي رهن عقاري قائم (من حصيلة البيع)
رسوم وتكاليف النقل
| الرسوم | المبلغ | من يدفع |
|---|---|---|
| رسوم نقل DLD | 4% من قيمة العقار | المشتري (العادة) |
| الرسم الإداري لـ DLD | AED 540 | المشتري |
| رسوم NOC من المطور | AED 500–5,000 | البائع |
| رسوم نقل المطور | 2–5% من السعر الأصلي (تتفاوت) | البائع (العادة) |
| عمولة الوكيل | 2% من سعر البيع | البائع (العادة) |
| رسوم Trustee | AED 4,000 + ضريبة القيمة المضافة | المشتري |
مهم: جميع الرسوم ومن يدفعها قابلة للتفاوض. ما سبق يعكس العرف السوقي، لكن MoU يمكن أن يحدد أي توزيع يتفق عليه الطرفان.
كيفية التحقق من صك ملكية في Dubai
الاحتيال في صكوك الملكية نادر في Dubai بفضل نظام التسجيل القوي من DLD، لكنه ليس غير مسموع. التحقق من صك الملكية قبل الشراء خطوة لا غنى عنها.
التحقق الإلكتروني عبر Dubai REST
يسمح تطبيق وموقع Dubai REST بالتحقق من صك الملكية باستخدام رقم الصك. يؤكد التحقق:
- ما إذا كان رقم الصك صالحاً ومُسجَّلاً
- اسم المالك الحالي
- وجود أي رهون أو قيود مُسجَّلة
- تفاصيل العقار (المساحة، رقم الوحدة، إلخ)
للتحقق من صك الملكية إلكترونياً:
- حمّل تطبيق Dubai REST أو زُر dubairest.gov.ae
- انتقل إلى خدمة "التحقق من صك الملكية"
- أدخل رقم صك الملكية
- ادفع رسوم التحقق (AED 70–100)
- استلم شهادة التحقق
التحقق عبر وسيط مُرخَّص من RERA
يمكن لأي وسيط عقاري مُرخَّص من RERA التحقق من صك الملكية عبر بوابة الوسطاء في DLD. يُضمَّن هذا عادةً ضمن خدمة الوساطة ولا يتحمل رسوماً إضافية.
علامات التحذير
- البائع لا يستطيع تقديم صك الملكية الأصلي. الملاك الشرعيون يحتفظون بالأصل (أو نسخة مُصدَّقة يحتفظ بها بنكهم إذا كان العقار مرهوناً).
- الاسم على الصك لا يتطابق مع هوية البائع. قد يشير هذا إلى أن البائع يتصرف دون تفويض مناسب.
- رقم صك الملكية لا يظهر في نظام DLD. هذا أوضح علامة على مستند مزوَّر.
- العقار مُدرَج كـ Leasehold لكن يُسوَّق كـ Freehold. تحقق دائماً من نوع الملكية بشكل مستقل.
- البائع يضغط عليك لتخطي التحقق. أي بائع شرعي يرحب بالعناية الواجبة.
مشكلات صكوك الملكية الشائعة وحلولها
عقارات موروثة بدون صكوك ملكية
في المناطق القديمة من Dubai، خاصة Deira وBur Dubai، نُقلت بعض العقارات عبر الأجيال دون تسجيل رسمي للملكية. مبادرة Muqeemi من DLD مصممة لمعالجة هذه المشكلة، لكن العملية قد تكون طويلة وتتطلب:
- إثبات الميراث (شهادة استحقاق الميراث من المحكمة)
- مسح العقار من قبل بلدية Dubai
- عدم وجود اعتراضات من مطالبين محتملين آخرين
- دفع رسوم التسجيل المعمول بها
تعارض بين الصك والعقار الفعلي
أحياناً لا تتطابق المواصفات في صك الملكية (المساحة، رقم الوحدة، الطابق) مع العقار الفعلي. يمكن أن يحدث هذا بسبب:
- تعديلات المطور أثناء البناء
- تعديلات غير مُصرَّح بها من الملاك السابقين
- أخطاء كتابية أثناء التسجيل
لحل التعارضات، تحتاج إلى تكليف مسّاح معتمد من DLD وإجراء مسح والتقدم بطلب تعديل صك الملكية. تستغرق العملية 2–4 أسابيع وتكلف حوالي AED 1,000–2,000.
العقارات المرهونة
إذا كان العقار عليه رهن عقاري غير مسدد، سيُذكر الرهن في صك الملكية ويُحفظ الأصل لدى البنك المُقرض. هذا لا يمنع بيع العقار، لكن يجب تسوية الرهن عند النقل. يُصدر بنك المشتري عادةً شيكاً إدارياً لبنك البائع بمبلغ الرهن المتبقي، والرصيد يذهب للبائع.
الملكية المشتركة
يمكن إصدار صكوك الملكية بأسماء مالكين متعددين. يسجل DLD حصة كل مالك (مثلاً 50/50، 60/40). يجب موافقة جميع المالكين المشتركين على أي بيع أو رهن أو نقل. إذا توفي أحد المالكين، تنتقل حصته وفقاً لقانون الميراث في الإمارات (أو قانون بلد المتوفى الأصلي إذا حُدِّد في وصية مُسجَّلة).
صك الملكية مقابل Oqood: الفروقات الرئيسية
| الميزة | صك الملكية | Oqood |
|---|---|---|
| يُصدر لـ | العقارات المُنجزة | العقارات على الخارطة |
| الحالة القانونية | ملكية كاملة | حق تعاقدي للملكية المستقبلية |
| يمكن رهنه | نعم | نعم (بموافقة البنك) |
| يمكن بيعه | نعم | نعم (بموافقة DLD) |
| محفوظ لدى | المالك (أو البنك إذا كان مرهوناً) | مُسجَّل في نظام DLD |
| التحويل إلى صك ملكية | غير متاح | تلقائياً عند اكتمال المشروع |
| رسوم التسجيل | 4% من قيمة العقار | 4% من سعر الشراء |
ملخص رسوم صكوك الملكية (2026)
| الخدمة | الرسوم |
|---|---|
| إصدار صك ملكية جديد | AED 250 (رقمي) / AED 500 (مادي) |
| نقل صك الملكية | 4% من قيمة العقار + AED 540 رسم إداري |
| تعديل صك الملكية | AED 1,000–2,000 |
| استبدال صك الملكية (فقدان) | AED 500 + تقرير شرطة |
| تسجيل Oqood | 4% من سعر الشراء |
| التحقق من صك الملكية | AED 70–100 |
| تسجيل الرهن العقاري | 0.25% من مبلغ القرض + AED 200 رسم إداري |
النقاط الرئيسية
- صك الملكية هو الدليل النهائي على ملكية العقار في Dubai، يصدره DLD وهو قابل للتنفيذ قانونياً في محاكم الإمارات
- صكوك Freehold تمنح ملكية كاملة دائمة في المناطق المحددة، بينما صكوك Leasehold تمنح حقوق استخدام لفترة محددة
- تسجيل Oqood يحمي مشتري العقارات على الخارطة ويتحول تلقائياً إلى صك ملكية عند اكتمال المشروع
- تحقق دائماً من صك الملكية قبل الشراء باستخدام تطبيق Dubai REST أو وسيط مُرخَّص من RERA
- رسوم النقل القياسية هي 4% من قيمة العقار، تُدفع لـ DLD عند النقل
- صكوك الملكية الرقمية أصبحت المعيار، مع أوقات معالجة تصل إلى 24–48 ساعة فقط
- صكوك Muqeemi تُشكِّل الملكية في المناطق القديمة لكنها تقتصر عموماً على مواطني الإمارات/دول مجلس التعاون الخليجي
الأسئلة الشائعة
ما الفرق بين Freehold وLeasehold في Dubai؟
صك Freehold يمنح ملكية كاملة ودائمة للعقار والأرض التي يقوم عليها. صك Leasehold يمنح حق استخدام العقار لفترة محددة (عادةً 30–99 سنة)، بعد يعود العقار لمالك الأرض. Freehold متاح لجميع الجنسيات في المناطق المحددة؛ Leasehold أكثر شيوعاً في المناطق غير المخصصة للـ Freehold.
كم يستغرق الحصول على صك ملكية في Dubai؟
للعقارات المُنجزة، يُصدر صك الملكية عند النقل — عادةً في نفس اليوم للصكوك الرقمية، أو 5–7 أيام عمل للنسخ المادية. للعقارات على الخارطة، تُعالج تسجيلة Oqood خلال 30 يوماً، ويُصدر صك الملكية النهائي عند اكتمال المشروع والتسليم.
هل يمكنني التحقق من صك ملكيتي إلكترونياً في Dubai؟
نعم. يسمح تطبيق وموقع Dubai REST بالتحقق من تفاصيل صك الملكية، والتحقق من وجود رهون أو قيود، وتحميل نسخ رقمية. ستحتاج إلى رقم صك الملكية للوصول إلى المعلومات.
ماذا أفعل إذا فقدت صك الملكية؟
يمكنك التقدم بطلب استبدال عبر DLD. ستحتاج إلى تقديم بلاغ في الشرطة، وتقديم طلب استبدال، ودفع رسوم تبلغ حوالي AED 500. سيُصدر DLD صكاً جديداً بنفس تفاصيل الأصل.
هل يمكن لغير مواطني الإمارات الحصول على صك ملكية Freehold؟
نعم. يمكن لغير مواطني الإمارات شراء عقارات Freehold في مناطق Freehold المحددة في Dubai. تشمل هذه المناطق معظم المجمعات السكنية الرئيسية مثل Dubai Marina، Palm Jumeirah، Downtown Dubai، JVC، وأكثر من 60 منطقة أخرى. خارج هذه المناطق، تقتصر ملكية العقارات على مواطني الإمارات ودول مجلس التعاون الخليجي.
هل تسجيل Oqood آمن مثل صك الملكية؟
يوفر تسجيل Oqood حماية قانونية قوية لمشتري العقارات على الخارطة. فهو مُسجَّل في نظام DLD، ويمنع البيع المزدوج، ويمنحك الحق التعاقدي في الحصول على صك ملكية عند اكتمال المشروع. ومع ذلك، فهو ليس معادلاً لصك الملكية — أنت لا تملك العقار الفعلي حتى يُكتمل المشروع ويُصدر صك الملكية.
ما هو صك ملكية Muqeemi؟
صك Muqeemi هو شكل من أشكال توثيق الملكية يصدره DLD للعقارات في المناطق القديمة من Dubai (أساساً Deira وBur Dubai) التي كانت سابقاً خارج نظام التسجيل الرسمي. يوفر اعترافاً قانونياً بالملكية لكنه يقتصر عموماً على مواطني الإمارات ودول مجلس التعاون الخليجي، لأن هذه المناطق ليست مناطق Freehold مُحدَّدة.
هل تحتاج مساعدة في التعامل مع عملية صكوك الملكية؟ تواصل مع فريقنا في AiGentsRealty للحصول على إرشاد متخصص حول تسجيل العقارات والتحقق ونقل الملكية في Dubai.
المعلومات القانونية في هذا الدليل مبنية على لوائح DLD والقانون الاتحادي لدولة الإمارات حسب أبريل 2026. هذا الدليل لأغراض إعلامية فقط ولا يُعد استشارة قانونية. استشر دائماً وسيطاً مُرخَّصاً من RERA أو مستشاراً قانونياً مؤهلاً للحصول على إرشادات تتعلق بمعاملات محددة.