تقرير سوق وسط مدينة دبي: أداء فبراير 2026 والاتجاهات
سجلت منطقة وسط مدينة دبي معاملات بقيمة 3.3 مليار درهم حتى الآن مع متوسط أسعار يبلغ 2,860 درهم/قدم مربع. اكتشف أحدث اتجاهات السوق، وعوائد الإيجارات التي تصل إلى 6.1%، وفرص الاستثمار في العنوان الأول في دبي.
النقاط الرئيسية
- Downtown Dubai remains the ultimate prime sector, recording a stable average transaction price of AED 2,860/sqft, indicating a 6.2% year-to-date appreciation.
- Gross rental yields in Downtown Dubai average between 5.0% and 6.1%, with smaller apartments (studios and 1-bedrooms) performing strongest for yield-focused investors.
- Branded residences (such as St. Regis, W Residences, and Sofitel) continue to lead the Downtown market, commanding a premium price and drawing interest from international HNWIs.
- The area is highly mature with 86% of projects completed, protecting existing property values from the oversupply pressures seen in emerging areas.
تقرير سوق وسط مدينة دبي: أداء فبراير 2026 والاتجاهات
ملخص سريع: لمحة عن السوق
- متوسط السعر: 2,860 درهم إماراتي/قدم مربع (+6.2% منذ بداية العام)
- حجم المعاملات: أكثر من 1,220 معاملة، بقيمة إجمالية 3.3 مليار درهم إماراتي
- عائد الإيجار: 6.1% متوسط إجمالي
- عدد الأيام في السوق: 61 يومًا متوسط
- إجمالي المشاريع: 182 برج سكني في قاعدة البيانات
الملخص التنفيذي
تستمر وسط مدينة دبي، جوهرة العقارات في الإمارات، في إظهار المرونة والنمو مع دخولها عام 2026. تحتضن هذه المجتمع المخطط بعناية من قبل شركة إعمار العقارية المعالم الشهيرة مثل برج خليفة، ودبي مول، وأوبرا دبي، وقد حافظت على مكانتها كأكثر العناوين تميزًا في دبي.
وفقًا لبيانات دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، سجلت وسط مدينة دبي أكثر من 1,220 معاملة عقارية في عام 2025، تمثل قيمة إجمالية قدرها 3.3 مليار درهم إماراتي. وصل متوسط سعر المعاملة إلى 2,860 درهم إماراتي لكل قدم مربع، مما يشير إلى زيادة بنسبة 6.2% منذ بداية العام.
تحليل أداء الأسعار
المعايير السعرية الحالية
| نوع العقار | نطاق السعر (درهم إماراتي/قدم مربع) | متوسط السعر |
|---|---|---|
| استوديو | 2,200 - 2,600 | 2,400/قدم مربع |
| غرفة نوم واحدة | 2,400 - 2,900 | 2,650/قدم مربع |
| غرفتا نوم | 2,600 - 3,200 | 2,900/قدم مربع |
| 3 غرف نوم وما فوق | 2,800 - 3,800 | 3,300/قدم مربع |
| بنتهاوس | 3,500 - 5,000 | 4,200/قدم مربع |
اتجاهات زيادة الأسعار
أظهرت وسط مدينة دبي نموًا مستمرًا في رأس المال:
| الفترة | حركة السعر |
|---|---|
| الربع الأول 2025 | +2.8% |
| الربع الثاني 2025 | +1.9% |
| الربع الثالث 2025 | +1.2% |
| الربع الرابع 2025 | +0.8% |
| إجمالي 2025 | +6.7% |
رؤية السوق: على عكس المناطق المضاربة التي تشهد تصحيحات، فإن امتصاص وسط مدينة دبي المستمر مدفوع بالمستخدمين النهائيين الحقيقيين والمستثمرين ذوي الثروات العالية الباحثين عن الحفاظ على رأس المال.
أداء سوق الإيجارات
العوائد الإيجارية الحالية
| نوع الوحدة | متوسط السعر (درهم إماراتي) | الإيجار السنوي (درهم إماراتي) | العائد الإجمالي |
|---|---|---|---|
| استوديو | 1.3M | 70,000 | 5.4% |
| غرفة نوم واحدة | 2.0M | 110,000 | 5.5% |
| غرفتا نوم | 3.2M | 160,000 | 5.0% |
| 3 غرف نوم | 5.5M | 270,000 | 4.9% |
النتيجة الرئيسية: تتفوق الشقق الأصغر (الاستوديوهات وغرف النوم الواحدة) على التكوينات الأكبر من حيث العائد النسبي، مما يجعلها جذابة للمستثمرين الذين يركزون على العوائد.
توقعات نمو الإيجارات
يتوقع المحللون نمو الإيجارات بنسبة 3-5% في عام 2026، مدعومًا بـ:
- محدودية العرض الجديد داخل المنطقة الأساسية لوسط المدينة
- الطلب المستمر على الإيجارات من الشركات
- زيادة عدد السكان المحترفين من المغتربين
- تدفق حاملي تأشيرات الذهب
نشاط المعاملات
أفضل الأبراج أداءً
استنادًا إلى حجم المعاملات وزيادة القيمة:
| البرج | المطور | الحالة | متوسط السعر/قدم مربع | زيادة منذ بداية العام |
|---|---|---|---|---|
| مجموعة Address BLVD Sky | إعمار | جاهز | 3,200 | +8.2% |
| أبراج Burj Views | إعمار | جاهز | 2,850 | +6.5% |
| 29 Boulevard | إعمار | جاهز | 2,780 | +5.8% |
| Downtown Views 2 | إعمار | جاهز | 2,950 | +7.1% |
| Standpoint Tower | إعمار | جاهز | 2,650 | +5.2% |
التركيبة السكانية للمشترين
تجذب وسط مدينة دبي قاعدة مشترين عالمية حقًا:
- المستثمرون من دول الخليج - الباحثون عن الحفاظ على رأس المال والسيولة
- المشترون الأوروبيون - مستثمرون في محفظة الإيجارات طويلة الأجل
- المستثمرون الآسيويون - يركزون على زيادة رأس المال
- المستخدمون النهائيون - التنفيذيون والمهنيون الذين يفضلون نمط الحياة
- المكاتب المؤسسية/العائلية - استراتيجيات التنويع
تحليل العرض
المخزون الحالي
تتبع قاعدة بياناتنا 182 مشروعًا في وسط مدينة دبي:
| الحالة | العدد | النسبة المئوية |
|---|---|---|
| جاهز | 156 | 86% |
| تحت التخطيط | 18 | 10% |
| قيد الإنشاء | 8 | 4% |
خط أنابيب العرض الجديد
يدعم العرض الجديد المحدود استقرار الأسعار:
| المشروع | الوحدات | تاريخ الانتهاء المتوقع |
|---|---|---|
| إصدارات متنوعة من إعمار | ~500 | 2026-2027 |
أثر السوق: تعني حالة وسط المدينة الناضجة وجود عرض جديد محدود، مما يحمي قيم العقارات الحالية من ضغوط العرض الزائد.
آفاق الاستثمار 2026
توقعات الأسعار
| السيناريو | حركة السعر | الاحتمالية |
|---|---|---|
| حالة صعودية | +8-12% | 25% |
| حالة أساسية | +5-8% | 55% |
| حالة هبوطية | +2-5% | 20% |
فرضية الاستثمار
لماذا وسط مدينة دبي في 2026:
✅ موقع رئيسي - قلب دبي مع اتصال لا مثيل له
✅ عرض محدود - منطقة ناضجة مع تطوير محكوم
✅ اعتراف عالمي - من بين أكثر العناوين المعروفة عالميًا
✅ عائدات قوية - 5-6% عائدات إيجارية للشقق
✅ حفظ رأس المال - تقلبات تاريخية أقل
✅ تطوير رئيسي - مطور واحد (إعمار) يضمن التناسق
عوامل المخاطر
⚠️ أسعار مرتفعة - نقطة الدخول مرتفعة مقارنة بالمناطق الناشئة
⚠️ رسوم الخدمة - الأبراج المميزة لها تكاليف صيانة أعلى
⚠️ تقلبات العملة - ربط الدرهم بالدولار يؤثر على المشترين الدوليين
المشاريع المميزة
فرص استثمارية مميزة
1. مجموعة Address BLVD Sky
- نطاق السعر: 2.35M - 23.5M درهم إماراتي
- المطور: إعمار العقارية
- الحالة: جاهز (2017)
- الميزات: 72 طابقًا، إطلالات على برج خليفة، وصول مباشر إلى دبي مول
2. Downtown Views 2
- نطاق السعر: بدءًا من 2.35M درهم إماراتي
- المطور: إعمار
- الحالة: جاهز (2022)
- الميزات: تصميم عصري، إطلالات على البوليفارد
3. أبراج Burj Views
- نطاق السعر: 1.67M - 4.1M درهم إماراتي
- المطور: إعمار العقارية
- الحالة: جاهز
- الميزات: مجتمع قائم، إطلالات على النافورة
التحليل المقارن
وسط المدينة مقابل المناطق الرئيسية الأخرى
| المنطقة | متوسط السعر/قدم مربع | عائد الإيجار | مخاطر العرض |
|---|---|---|---|
| وسط مدينة دبي | 2,860 درهم إماراتي | 6.1% | منخفض |
| دبي مارينا | 1,850 درهم إماراتي | 6.5% | متوسط |
| نخلة جميرا | 3,200 درهم إماراتي | 5.5% | منخفض |
| مركز دبي المالي العالمي | 2,400 درهم إماراتي | 5.8% | متوسط |
| الخليج التجاري | 1,600 درهم إماراتي | 6.8% | مرتفع |
الحكم: توفر وسط مدينة دبي التوازن الأمثل بين الهيبة والعائد وأمان العرض.
الأسئلة الشائعة
ما هو متوسط السعر في وسط مدينة دبي؟
وفقًا لبيانات دائرة الأراضي والأملاك، يبلغ متوسط سعر المعاملة في وسط مدينة دبي 2,860 درهم إماراتي لكل قدم مربع، مع طلب الأبراج المميزة أسعارًا تتراوح بين 3,000-4,000 درهم إماراتي/قدم مربع لإطلالات برج خليفة أو النافورة.
هل تعتبر وسط مدينة دبي استثمارًا جيدًا؟
نعم. توفر وسط مدينة دبي عائدات إيجارية تتراوح بين 5-6%، وزيادة سنوية ثابتة تتراوح بين 5-8%، وعرض محدود، واعتراف عالمي. إنها مثالية للمستثمرين الذين يسعون للحفاظ على رأس المال مع دخل ثابت.
ما هو عائد الإيجار في وسط مدينة دبي؟
تبلغ العوائد الإيجارية الإجمالية في وسط مدينة دبي حوالي 5-6%. تحقق الاستوديوهات وغرف النوم الواحدة عوائد تتراوح بين 5.4-5.5%، بينما تحقق الوحدات الأكبر عوائد تتراوح بين 4.9-5.0%.
من يقوم بتطوير وسط مدينة دبي؟
إعمار العقارية هي المطور الرئيسي لوسط مدينة دبي. يضمن نموذج المطور الواحد هذا جودة متسقة وصيانة واحتفاظ بالقيمة على المدى الطويل.
الخاتمة
تدخل وسط مدينة دبي عام 2026 كسوق ناضجة ومرنة تقدم للمستثمرين مزيجًا فريدًا من الهيبة والأداء والأمان. مع متوسط أسعار يبلغ 2,860 درهم إماراتي/قدم مربع، وعائدات إيجارية تبلغ 6.1%، وعرض جديد محدود، تظل المنطقة حجر الزاوية في أي محفظة عقارية في الإمارات.
ملخص المؤشرات الرئيسية:
- زيادة الأسعار: +6.2% منذ بداية العام
- حجم المعاملات: 3.3 مليار درهم إماراتي في 2025
- عائدات الإيجار: 5-6% إجمالي
- مخاطر العرض: منخفضة (منطقة ناضجة)
- تصنيف الاستثمار: شراء قوي للحفاظ على رأس المال
تاريخ التقرير: فبراير 2026 | مصادر البيانات: دائرة الأراضي والأملاك في دبي، DXBInteract، تحليلات AiGentsRealty