تأشيرة دبي الذهبية عبر الاستثمار العقاري: الأهلية والإجراءات لعام 2026

من يحصل على التأشيرة الذهبية لمدة 10 سنوات عبر العقارات

تأشيرة الإمارات الذهبية مدة 10 سنوات هي تصريح إقامة طويل الأمد يُمنح مقابل الاستثمار العقاري. للتأهل عبر العقار، الشرط الرئيسي واضح: يجب أن تمتلك عقارًا في دبي بـ قيمة إجمالية مسجّلة لا تقل عن 2 مليون درهم. يمكن تحقيق هذا الحد بعقار واحد أو بمجموعة من عدة عقارات، طالما أن القيمة المسجّلة التراكمية تصل إلى 2 مليون درهم.

هياكل الملكية المؤهلة هي:

• عقار واحد — فيلا أو منزل قرية أو شقة تبلغ قيمتها 2 مليون درهم أو أكثر.
• عقارات متعددة — وحدتان أو أكثر تصل قيمتها مجتمعة إلى 2 مليون درهم (على سبيل المثال، شقتان بقيمة مليون درهم لكل منهما).
• الملكية المشتركة بين الزوجين — يجوز للزوجين الجمع بين حصصهما للوصول إلى حد 2 مليون درهم.
• الملكية المشتركة بين غير الأزواج — يجب أن يملك كل مالك فرد حصة بقيمة لا تقل عن 2 مليون درهم باسمه الخاص.

التغيير المُحدّد لعام 2026 يتعلق بالنقد وليس بالقيمة. أزالت دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) الشرط السابق المتمثل في دفع مليون درهم على الأقل كحقوق مملوكة (أو 50% من قيمة العقار)، وبالتالي فإن الرقم المؤهل الآن هو إجمالي قيمة العقار، وليس المبلغ النقدي الذي سددته للمطور أو البنك.

التأشيرة الذهبية أم تأشيرة المستثمر لمدة سنتين: اختر المسار الصحيح

يخلط المشترون غالبًا بين التأشيرة الذهبية لمدة 10 سنوات وتأشيرة مستثمر العقار الأقصر لمدة سنتين. إنهما برنامجان منفصلان بحدود مختلفة:

• التأشيرة الذهبية لمدة 10 سنوات (عقارات) — 2 مليون درهم كقيمة إجمالية؛ تؤهل كل من العقارات قيد الإنشاء والمكتملة؛ إقامة قابلة للتجديد لمدة 10 سنوات.
• تأشيرة مستثمر العقار لمدة سنتين — بالنسبة لعقار مكتمل وجاهز ومرصود بملكية فردية، أزالت الدائرة شرط الحد الأدنى للقيمة؛ أما بالنسبة للمالكين المشتركين فيجب أن تبلغ قيمة كل حصة 400,000 درهم على الأقل؛ العقارات قيد الإنشاء غير مؤهلة.

إذا كان ميزانيتك أقل من 2 مليون درهم ولا تزال ترغب في الإقامة، فإن تأشيرة المستثمر لمدة سنتين على عقار جاهز بملكية فردية هي المسار الواقعي. إذا كنت تريد تصريح الـ 10 سنوات، فإن 2 مليون درهم من القيمة المسجّلة هي الحد الأدنى — وهذا هو محور هذا الدليل.

ما الذي يُعتبر عقارًا مؤهلاً

ثلاث حالات عقارية مؤهلة:

1. عقار جاهز — تحمل صك ملكية مسجّل صادر عن الدائرة.
2. عقار قيد الإنشاء — وقّعت اتفاقية البيع والشراء (SPA) وسجّل المطور الوحدة لإصدار شهادة عقود (صك ملكية مؤقت). لا تحتاج إلى الانتظار حتى انتهاء البناء، ولا تحتاج إلى دفع كامل 2 مليون درهم نقدًا.
3. عقار مموّل بالرهن العقاري — مؤهل، لكن يجب أن يصدر البنك المُمول شهادة عدم ممانعة (NOC) تؤكد عدم اعتراضه على طلب التأشيرة.

يمكن للعقارات السكنية والتجارية ذات الملكية المطلقة (فريهولد) في مناطق الاستثمار المخصصة في دبي أن تُحتسب ضمن الحد.

عملية التقديم لعام 2026 خطوة بخطوة

1. اشترِ العقار وسجّله. وقّع اتفاقية البيع والشراء واحصل إما على صك ملكية (للجاهز) أو شهادة عقود (للقيد الإنشاء). تأكد أن القيمة المسجّلة تعكس 2 مليون درهم على الأقل.
2. اجمع مستنداتك (انظر قائمة المراجعة أدناه).
3. قدّم الطلب في مركز الدائرة كيوب أو عبر الإنترنت. يقع مركز كيوب في مقر الدائرة وهو الوحدة المخصصة للتأشيرات العقارية. يمكنك أيضًا التقديم عبر بوابة الهوية والجنسية والجمارك وأمن الموانئ (ICP).
4. أكمل الفحص الطبي. احضر الفحص المطلوب في مركز صحي معتمد في الإمارات.
5. الموافقة وختم التأشيرة. عند الموافقة، تُصدر إقامة الـ 10 سنوات وتتلقى هوية إمارات ذهبية.
6. اكفل معاليمك. بعد منح تأشيرتك الخاصة، اكفل زوجتك وأطفالك وعمال المنزل.

من تقديم كامل وصحيح، تستغرق العملية من البداية إلى النهاية عادةً حوالي 7 إلى 10 أيام عمل.

المستندات التي ستحتاجها

• نسخة جواز سفر ساري
• صورة بحجم جواز السفر (خلفية بيضاء)
• صك ملكية مسجّل أو شهادة عقود
• اتفاقية البيع والشراء الموقّعة / إثبات قيمة الشراء
• شهادة عدم ممانعة من البنك (فقط إذا كان العقار مموّلاً بالرهن)
• الهوية الإماراتية الحالية والتأشيرة (إذا كنت تحمل إقامة إماراتية بالفعل)
• شهادة الزواج (إذا كنت تجمع حصص الزوجين أو تكفل زوجًا/زوجة)

التكاليف والجدول الزمني

تنطبق عدة رسوم خلال العملية: رسوم طلب التأشيرة الذهبية، ورسوم إصدار الهوية الإماراتية، ورسوم الفحص الطبي. تُحدّد مبالغ الرسوم من قبل الدائرة وICP وقد تتغير، لذا تحقق من الأرقام الحالية على البوابات الرسمية لـ ICP أو الدائرة قبل التقديم بدلاً من الاعتماد على عروض الأطراف الثالثة. خصّص ميزانية لتقديم أول كامل وصحيح لتجنب تأخيرات إعادة المعالجة.

كفالة عائلتك

الفائدة الرئيسية للتأشيرة الذهبية العقارية هي كفالة المعالين. يجوز لحامليها كفالة الزوج والأطفال، ولا يوجد شرط إقامة أدنى للحفاظ على صلاحية التأشيرة — لست مطلوبًا العيش في الإمارات بدوام كامل. الإقامة قابلة للتجديد في دورات مدتها 10 سنوات، بشرط الاحتفاظ بالعقار المؤهل.

ماذا يحدث إذا بعت العقار

ترتبط التأشيرة الذهبية بالحفاظ على الاستثمار المؤهل. إذا تخلّيت عن العقار ولم تستبدله بأصل مؤهل آخر، فإن أساس الإقامة يزول عند التجديد. خطّط لأي خروج حول هذا: بِع وأعد الاستثمار، أو تقبّل أن التصريح لن يتجدد.

أخطاء شائعة يجب تجنبها

• الخلط بين التأشيرتين. افتراض أن حصة بقيمة 400,000 درهم تؤهل للتأشيرة لمدة 10 سنوات — إنها تؤهل لتأشيرة المستثمر لمدة سنتين، وليس التأشيرة الذهبية.
• التقديم قبل التسجيل. اتفاقية البيع والشراء وحدها، بدون عقود أو صك ملكية، غير كافية.
• نسيان شهادة عدم ممانعة من البنك. العقار الممول بالرهن سيتعثر عند التقديم بدون خطاب عدم اعتراض من المُقرض.
• التقليل من الإقرار بالقيمة. يجب أن تصل القيمة المسجّلة فعلًا إلى 2 مليون درهم.
• معاملتها كدائمة. التصريح قابل للتجديد وليس دائمًا — سجّل دورة الـ 10 سنوات في تقويمك.

أين يصل 2 مليون درهم في 2026

لوضع الحد في سياقه، يشتري 2 مليون درهم نقاط دخول ذات قيمة عبر أكثر أسواق دبي سيولة. دائرة قرية جميرا (JVC) هي أكثر مجتمع تداولًا نشطًا في الإمارة، مع عوائد إيجار إجمالية مُبلّغة في نطاق 7–9% ومستويات أسعار تتيح للمشترين الجمع بين وحدتين للتأهل. سجّل الخليج التجاري حوالي 6,600 معاملة بقيمة حوالي 22.5 مليار درهم في النصف الأول من عام 2025، مرسّخًا الطرف المرتفع من السوق. تمثّل مرسى دبي باستمرار حصة كبيرة من المبيعات على مستوى الإمارة، مقدمةً سيولة واجهة مائية راسخة. توضّح هذه الأرقام أين يمكن نشر الميزانية المؤهلة — يجب التحقق من التسعير والطلب الفعليين على مستوى المشروع والوحدة.

ما يجب التحقق منه قبل التصرف

قبل الالتزام، تحقق من السعر العقاري الحالي، والقيمة المسجّلة التي ستظهر على صك الملكية أو عقود، وطلب الإيجار السائد ورسوم الخدمة، وشروط خطة الدفع، وسيولة الخروج للوحدة المحددة. يمكن أن تتغير قواعد الإقامة ورسوم الدائرة/ICP، لذا أكّد الحدود والتكاليف على البوابات الرسمية للدائرة وICP. التوجيه على مستوى السوق يساعدك في إعداد قائمة مختصرة؛ تحقق العناية الواجبة النهائي يحدث على مستوى المشروع والمبنى والوحدة.