迪拜房地产市场报告 2025年第4季度：创纪录的一年以最强季度结束

TL;DR: 关键发现

迪拜房地产市场在2025年第四季度交出了有史以来最强的一季，结束了创纪录的一年，交易量和交易价值均创下前所未有的水平。根据迪拜土地局的数据，酋长国在最后一个季度记录了超过45,000笔交易，交易总值达到1550亿迪拉姆。

关键数字：

• 第四季度交易量： 2025年第四季度超过45,000笔交易
• 第四季度总价值： 1550亿迪拉姆的房地产销售
• 2025年全年： 超过162,000笔交易，总值5550亿迪拉姆
• 表现最佳区域： 朱美拉村圈（JVC），年交易量超过13,500笔
• 最佳价格增值： 迪拜溪港，年增幅28%

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市场概况

迪拜房地产市场在2025年达到了历史性的里程碑，第四季度交出了有记录以来最强的季度表现。年末的推动力来自新项目的推出、年末投资决策以及持续的国际关注。

交易表现

指标	2025年第四季度	2024年第四季度	变化	2025年全年	2024年全年	同比变化
总交易量	45,000+	35,000+	+29%	162,000+	130,000+	+25%
总交易额（迪拉姆）	1550亿	1200亿	+29%	5550亿	4320亿	+28%
期房占比	60%	62%	-2%	59%	61%	-2%
现房占比	40%	38%	+2%	41%	39%	+2%

根据迪拜土地局的数据，2025年是迪拜首次超过160,000笔房地产交易，总交易价值超过5550亿迪拉姆，比2024年增长了28%。

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2025年第四季度表现最佳区域

按交易量

排名	区域	第四季度交易量	平均价格/平方英尺	同比变化
1	朱美拉村圈（JVC）	3,800+	1050迪拉姆	+18%
2	商务湾	3,200+	1750迪拉姆	+15%
3	迪拜码头	2,800+	1950迪拉姆	+12%
4	迪拜市中心	2,400+	2550迪拉姆	+10%
5	迪拜山庄	2,200+	1650迪拉姆	+22%
6	棕榈岛	1,600+	2950迪拉姆	+16%
7	迪拜溪港	1,400+	1950迪拉姆	+28%
8	朱美拉湖塔（JLT）	1,300+	1300迪拉姆	+11%

2025年全年领导者

排名	区域	2025年全年交易量	2024年全年交易量	增长
1	JVC	13,500+	11,200+	+21%
2	商务湾	11,200+	9,500+	+18%
3	迪拜码头	9,800+	8,600+	+14%
4	迪拜市中心	8,200+	7,400+	+11%
5	迪拜山庄	7,500+	5,800+	+29%

价格增值领导者

1. 迪拜溪港 - +28%（溪塔建设，新地铁线路）
2. 迪拜山庄 - +22%（成熟社区，迪拜山庄购物中心，医院）
3. JVC - +18%（可负担的入门价格，高租金收益）
4. 棕榈岛 - +16%（奢侈需求，供应有限）
5. 商务湾 - +15%（中心位置，地铁连接）

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按物业类型的投资分析

公寓

单位类型	平均价格范围	平均租金收益	最佳区域
一室公寓	55万 - 95万迪拉姆	7-9%	JVC, JLT, 迪拜南
一卧室	85万 - 160万迪拉姆	6-8%	码头, 商务湾, 溪港
两卧室	140万 - 270万迪拉姆	5-7%	市中心, 码头, 山庄
三卧室	220万 - 450万迪拉姆	4-6%	棕榈岛, 市中心, 溪港

别墅与联排别墅

类型	平均价格范围	平均租金收益	最佳社区
联排别墅	160万 - 320万迪拉姆	5-6%	JVC, 迪拜山庄, 阿拉伯牧场3
三至四卧别墅	320万 - 650万迪拉姆	4-5%	棕榈岛, 阿联酋山丘, 迪拜山庄
五卧及以上别墅	650万 - 2500万+迪拉姆	3-4%	棕榈岛, 阿联酋山丘, 阿尔巴拉里

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期房与现房分析

期房市场（第四季度交易的60%）

期房仍然是投资者的首选，原因包括：

• 较低的入门价格（比现房市场低15-25%）
• 灵活的付款计划（10-20%的首付款）
• 在建设期间的资本增值
• 启动时的早鸟折扣

2025年第四季度期房最佳区域：

1. 迪拜溪港 - Emaar旗舰项目
2. 迪拜南 - 可负担的入门，靠近机场
3. JVC - 高收益潜力，新社区
4. 商务湾 - 优质位置，新塔楼

现房市场（第四季度交易的40%）

现房的市场份额增加，因为买家寻求：

• 立即的租金收入
• 无建设风险
• 购买前能够检查
• 终端用户快速入住

现房最佳区域：

1. 迪拜码头 - 成熟社区，入住率92%
2. 迪拜市中心 - 优质租金水平
3. JLT - 可负担且有地铁接入
4. 棕榈岛 - 豪华海滨

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2025年回顾

2025年季度分解

季度	交易量	价值（迪拉姆）	关键主题
2025年第一季度	40,000+	1350亿	强劲开局，新项目推出
2025年第二季度	42,000+	1480亿	春季销售季
2025年第三季度	35,000+	1320亿	夏季放缓
2025年第四季度	45,000+	1550亿	年末推动，创纪录收官
2025年全年	162,000+	5550亿	同比增长25%

关键里程碑

1. 首个超过5000亿迪拉姆的年份： 总交易价值超过5550亿迪拉姆
2. 超过160,000笔交易： 市场跨越历史门槛
3. 新区域崛起： 迪拜溪港和迪拜南获得显著市场份额
4. 价格增值： 平均价格同比上涨15%
5. 租金收益保持： 迪拜仍然是全球最高收益的主要市场之一

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2025年外国投资者活动

主要投资国籍

排名	国籍	外国交易份额	同比变化
1	印度	21%	+3%
2	英国	11%	-1%
3	巴基斯坦	10%	+1%
4	俄罗斯	9%	+2%
5	中国	8%	+3%

黄金签证影响

阿联酋黄金签证计划持续推动投资：

• 200万迪拉姆以上的房地产投资符合资格
• 10年可续签的居留权
• 包括家庭担保
• 无最低停留要求

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2026年市场展望

积极因素

1. 利率环境 - 预计降息将推动买家活动
2. 迪拜溪塔 - 预计完工将推动溪港增长
3. 人口增长 - 持续的净迁移
4. 新区域 - 迪拉岛，迪拜南扩张

关注点

1. 供应管道 - 预计2026年将有超过40,000个单位
2. 全球经济状况 - 主要市场的经济不确定性
3. 可负担性 - 上涨的价格可能推动买家转向新兴区域

价格预测

时期	预计变化	主要驱动因素
2026年第一季度	+3-5%	季节性需求，新项目推出
2026年第二季度	+2-4%	夏季活动
2026年下半年	+4-7%	基础设施，人口增长
2026年全年	+8-12%	经济增长，优质供应有限

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投资建议

对于首次购房者

• 最佳入门点： JVC一室公寓（55万-75万迪拉姆，8-9%收益）
• 替代方案： 迪拜南公寓（起价60万迪拉姆）
• 策略： 在付款计划早期购买，持有3-5年

对于收益投资者

• 最佳收益： JVC, JLT, 迪拜体育城（7-9%毛收益）
• 策略： 关注靠近地铁的一室公寓和一卧室公寓

对于资本增值

• 最佳潜力： 迪拜溪港，迪拜山庄
• 策略： 在启动时购买期房，完工时出售

对于豪华买家

• 最佳价值： 棕榈岛，迪拜市中心
• 策略： 关注独特单元（顶层公寓，海景）

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结论

迪拜房地产市场在2025年交出了历史性的表现，以有史以来最强的季度收官。关键亮点包括：

• 创纪录的162,000+笔交易，总值5550亿迪拉姆（同比增长25%）
• 2025年第四季度： 超过45,000笔交易，1550亿迪拉姆（最强季度）
• JVC在年度交易量中领先，超过13,500笔交易
• 迪拜溪港的增值最高，达到28%
• 公寓的租金收益保持在6-9%之间，依然具有吸引力

对于投资者而言，市场在不同价格点和策略上提供了多样化的机会。零物业税、高租金收益和资本增值潜力的结合，继续使迪拜成为全球领先的房地产目的地。

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相关区域指南

• JVC投资指南 - 迪拜交易量最高的区域
• 商务湾投资指南 - 市中心的邻居
• 迪拜码头投资指南 - 顶级海滨社区
• 迪拜市中心投资指南 - 尊贵地址
• 棕榈岛投资指南 - 超豪华海滨
• 迪拜溪港指南 - 新兴机会