通过房产投资获得迪拜黄金签证：2026年资格与流程

谁有资格通过房产获得10年黄金签证

阿联酋的10年黄金签证是一种因房地产投资而授予的长期居留许可。要通过房产获得资格，核心条件非常明确：您必须拥有总登记价值**不低于200万阿联酋迪拉姆（AED）**的迪拜房产。这一门槛可以用一处房产或多处房产的组合来达到，只要累计登记价值达到200万迪拉姆。

符合资格的产权结构包括：

• 单一房产 — 一处价值200万迪拉姆或以上的别墅、联排别墅或公寓。
• 多处房产 — 两套或以上合计价值达到200万迪拉姆的单元（例如两套各100万迪拉姆的公寓）。
• 夫妻共有产权 — 已婚夫妇可以合并各自的份额以达到200万迪拉姆的门槛。
• 非夫妻共有产权 — 每位单独的产权人必须以自己的名义持有价值至少200万迪拉姆的份额。

2026年的关键变化在于现金，而非价值。迪拜土地局（DLD）取消了此前要求已付股本至少100万迪拉姆（或房产价值的50%）的规定，因此符合资格的数字现在是房产的总价值，而不是您已支付给开发商或银行的现金。

黄金签证还是2年投资签证：选择正确的路径

购房者经常将10年黄金签证与较短的2年房产投资签证混淆。这是两个独立的项目，门槛不同：

• 10年黄金签证（房产） — 200万迪拉姆总价值；期房和现房均可符合资格；可续签的10年居留。
• 2年房产投资签证 — 对于已完工、现房且单独所有的房产，DLD已取消最低价值要求；对于共有产权人，每份份额必须价值至少40万迪拉姆；不接受期房。

如果您的预算低于200万迪拉姆但仍希望获得居留权，那么在现房单独所有房产上的2年投资签证是现实的选择。如果您想要10年许可，200万迪拉姆的登记价值是底线 —— 这正是本指南的重点。

什么算作符合资格的房产

三种房产情形符合资格：

1. 现房 — 您持有由DLD签发的登记产权证（Title Deed）。
2. 期房 — 您已签署买卖协议（SPA），开发商已登记该单元以出具 Oqood（临时产权）证书。您无需等待施工结束，也无需以现金全额支付200万迪拉姆。
3. 按揭房产 — 符合资格，但贷款银行必须出具 无异议证明（NOC），确认其不反对您的签证申请。

迪拜指定投资区域内的住宅和商业永久产权（freehold）房产均可计入门槛。

2026年逐步申请流程

1. 购买并登记房产。 签署SPA，获取产权证（现房）或Oqood证书（期房）。确认登记价值反映至少200万迪拉姆。
2. 准备您的文件（见下方清单）。
3. 在DLD Cube中心或网上提交。 位于DLD总部的Cube中心是专门处理房产签证的部门。您也可以通过ICP（联邦身份、公民、海关和港口安全局）门户网站提交。
4. 完成体检。 在经批准的阿联酋健康中心完成必要的筛查。
5. 批准和签证盖章。 一旦获批，将签发10年居留许可，您将收到黄金阿联酋身份证。
6. 担保您的家属。 在您本人的签证获批后，担保您的配偶、子女和家政人员。

从完整且正确的提交开始，整个端到端流程通常需要大约 7到10个工作日。

您需要的文件

• 有效护照复印件
• 护照尺寸照片（白色背景）
• 登记产权证或Oqood证书
• 已签署的SPA / 购买价值证明
• 银行无异议证明（仅在房产有按揭时需要）
• 现有的阿联酋身份证和签证（如果您已持有阿联酋居留权）
• 结婚证（如果您合并夫妻份额或担保配偶）

费用和时间表

在流程中适用多项费用：黄金签证申请费、阿联酋身份证签发费和体检费。费用金额由DLD和ICP设定，可能发生变化，因此在申请前请核实ICP或DLD官方门户网站上的最新数字，而不是依赖第三方的报价。为完整、正确的首次提交预留预算，以避免重新处理的延误。

担保您的家人

房产黄金签证的一项重要福利是 家属担保。持有人可以担保配偶和子女，并且 没有最低居住要求 来保持签证有效 —— 您无需全职居住在阿联酋。居留许可以10年为周期续签，前提是您保留符合资格的房产。

如果您出售房产会怎样

黄金签证与维持符合资格的投资挂钩。如果您处置该房产且未以另一项符合资格的资产替代，则居留的依据将在续签时消失。请围绕这一点规划任何退出：出售并再投资，或者接受该许可将不予续签。

需要避免的常见错误

• 混淆两种签证。 假设40万迪拉姆的份额符合10年许可的资格 —— 它符合的是2年投资签证的资格，而不是黄金签证。
• 在登记前申请。 仅有SPA而没有Oqood或产权证是不够的。
• 忘记银行NOC。 按揭房产在没有贷款人无异议函的情况下会在提交时受阻。
• 低报价值。 登记价值必须真正达到200万迪拉姆。
• 将其视为永久性的。 该许可是可续签的，而非永久的 —— 请将10年周期记入日程。

200万迪拉姆在2026年能达到哪里

为该门槛提供背景，200万迪拉姆可在迪拜最具流动性的市场中买到有意义的切入点。朱美拉乡村圈（JVC） 是该酋长国交易最活跃的社区，公布的毛租金收益率在7–9%之间，价格水平允许购房者合并两套单元以获得资格。商业湾 在2025年上半年录得约6,600笔交易，价值约225亿迪拉姆，锚定了市场的高层端。迪拜码头 持续占据酋长国范围内销售的很大份额，提供成熟的海滨流动性。这些数字说明了符合资格的预算可部署在哪里 —— 实际定价和需求应在项目和单元层面核实。

在您行动前需要核实的内容

在做出承诺之前，请核实当前的房产价格、将出现在产权证或Oqood上的登记价值、主流的租金需求和服务费、付款计划条款以及特定单元的退出流动性。居留规则和DLD/ICP费用可能发生变化，因此请在DLD和ICP官方门户网站上确认门槛和费用。市场层面的指导有助于您筛选候选；最终的尽职调查在项目、建筑和单元层面进行。