迪拜市中心市场报告：2026年2月的表现与趋势
迪拜市中心截至目前录得交易额为33亿阿联酋迪拉姆，平均价格为每平方英尺2,860阿联酋迪拉姆。了解最新的市场趋势、6.1%的租金收益率，以及迪拜这一优质地址的投资机会。
要点总结
- Downtown Dubai remains the ultimate prime sector, recording a stable average transaction price of AED 2,860/sqft, indicating a 6.2% year-to-date appreciation.
- Gross rental yields in Downtown Dubai average between 5.0% and 6.1%, with smaller apartments (studios and 1-bedrooms) performing strongest for yield-focused investors.
- Branded residences (such as St. Regis, W Residences, and Sofitel) continue to lead the Downtown market, commanding a premium price and drawing interest from international HNWIs.
- The area is highly mature with 86% of projects completed, protecting existing property values from the oversupply pressures seen in emerging areas.
迪拜市中心市场报告：2026年2月表现与趋势
TL;DR: 市场快照
- 平均价格： AED 2,860/平方英尺 (+6.2% 年初至今)
- 交易量： 1,220+ 笔交易，总价值 AED 33亿
- 租金收益率： 6.1% 毛平均
- 市场天数： 平均61天
- 总项目： 数据库中有182栋住宅塔楼
执行摘要
迪拜市中心，阿联酋房地产的明珠，继续展现出韧性和增长，迈入2026年。作为标志性的哈利法塔、迪拜购物中心和迪拜歌剧院的所在地，这个由Emaar Properties开发的规划社区保持了迪拜最负盛名的地址。
根据迪拜土地局（DLD）的数据，2025年迪拜市中心记录了超过1,220笔房地产交易，总价值达AED 33亿。平均交易价格达到了AED 2,860每平方英尺，年初至今上涨了6.2%。
价格表现分析
当前价格基准
| 房产类型 | 价格区间 (AED/平方英尺) | 平均价格 |
|---|---|---|
| 一室公寓 | 2,200 - 2,600 | 2,400/平方英尺 |
| 一卧室 | 2,400 - 2,900 | 2,650/平方英尺 |
| 两卧室 | 2,600 - 3,200 | 2,900/平方英尺 |
| 三卧室及以上 | 2,800 - 3,800 | 3,300/平方英尺 |
| 顶层公寓 | 3,500 - 5,000 | 4,200/平方英尺 |
价格上涨趋势
迪拜市中心展现了一致的资本增长：
| 时期 | 价格变动 |
|---|---|
| 2025年第一季度 | +2.8% |
| 2025年第二季度 | +1.9% |
| 2025年第三季度 | +1.2% |
| 2025年第四季度 | +0.8% |
| 2025年总计 | +6.7% |
市场洞察： 与经历调整的投机性区域不同，迪拜市中心的稳定吸纳是由真正的最终用户和寻求资本保值的高净值投资者驱动的。
租赁市场表现
当前租金收益率
| 单位类型 | 平均价格 (AED) | 年租金 (AED) | 毛收益率 |
|---|---|---|---|
| 一室公寓 | 1.3M | 70,000 | 5.4% |
| 一卧室 | 2.0M | 110,000 | 5.5% |
| 两卧室 | 3.2M | 160,000 | 5.0% |
| 三卧室 | 5.5M | 270,000 | 4.9% |
关键发现： 较小的公寓（单间和一卧室）在百分比回报上表现优于较大的配置，使其对关注收益的投资者具有吸引力。
租金增长预测
分析师预测2026年3-5%的租金增长，支持因素包括：
- 市中心核心区域内新供应有限
- 持续的企业租赁需求
- 不断增长的外籍专业人士人口
- 黄金签证持有者的涌入
交易活动
表现最佳的塔楼
根据交易量和价值增值：
| 塔楼 | 开发商 | 状态 | 平均价格/平方英尺 | 年初至今增值 |
|---|---|---|---|---|
| Address BLVD Sky Collection | Emaar | 已交付 | 3,200 | +8.2% |
| Burj Views Towers | Emaar | 已交付 | 2,850 | +6.5% |
| 29 Boulevard | Emaar | 已交付 | 2,780 | +5.8% |
| Downtown Views 2 | Emaar | 已交付 | 2,950 | +7.1% |
| Standpoint Tower | Emaar | 已交付 | 2,650 | +5.2% |
买家人口统计
迪拜市中心吸引了真正的全球买家基础：
- 海湾合作委员会（GCC）投资者 - 寻求资本保值和流动性
- 欧洲买家 - 长期租赁投资组合投资者
- 亚洲投资者 - 关注资本增值
- 最终用户 - 优先考虑生活方式的高管和专业人士
- 机构/家族办公室 - 多元化策略
供应分析
当前库存
我们的数据库跟踪182个项目在迪拜市中心：
| 状态 | 数量 | 百分比 |
|---|---|---|
| 已交付 | 156 | 86% |
| 预售 | 18 | 10% |
| 在建 | 8 | 4% |
新供应管道
有限的新库存支持价格稳定：
| 项目 | 单位 | 预计完工 |
|---|---|---|
| 各种Emaar发布 | ~500 | 2026-2027 |
市场影响： 迪拜市中心的成熟状态意味着新供应有限，保护现有物业价值免受过剩压力的影响。
2026年投资展望
价格预测
| 情景 | 价格变动 | 概率 |
|---|---|---|
| 牛市情景 | +8-12% | 25% |
| 基本情景 | +5-8% | 55% |
| 熊市情景 | +2-5% | 20% |
投资论点
为什么选择2026年的迪拜市中心：
✅ 优越位置 - 迪拜心脏地带，连接性无与伦比
✅ 供应有限 - 成熟区域，开发受控
✅ 全球认可 - 世界上最知名的地址之一
✅ 强劲收益 - 公寓租金收益率为5-6%
✅ 资本保值 - 历史波动性较低
✅ 主开发 - 单一开发商（Emaar）确保一致性
风险因素
⚠️ 高端定价 - 与新兴地区相比，进入点较高
⚠️ 服务费用 - 高端塔楼的维护成本较高
⚠️ 货币波动 - AED-USD挂钩影响国际买家
精选项目
优质投资机会
1. Address BLVD Sky Collection
- 价格区间： AED 2.35M - 23.5M
- 开发商： Emaar Properties
- 状态： 已交付 (2017)
- 亮点： 72层，哈利法塔景观，直接通往迪拜购物中心
2. Downtown Views 2
- 价格区间： AED 2.35M 起
- 开发商： Emaar
- 状态： 已交付 (2022)
- 亮点： 现代设计，林荫大道景观
3. Burj Views Towers
- 价格区间： AED 1.67M - 4.1M
- 开发商： Emaar Properties
- 状态： 已交付
- 亮点： 成熟社区，喷泉景观
比较分析
迪拜市中心与其他优质区域
| 区域 | 平均价格/平方英尺 | 租金收益率 | 供应风险 |
|---|---|---|---|
| 迪拜市中心 | AED 2,860 | 6.1% | 低 |
| 迪拜码头 | AED 1,850 | 6.5% | 中 |
| 棕榈岛 | AED 3,200 | 5.5% | 低 |
| DIFC | AED 2,400 | 5.8% | 中 |
| 商业湾 | AED 1,600 | 6.8% | 高 |
结论： 迪拜市中心提供了声望、收益和供应安全的最佳平衡。
常见问题
迪拜市中心的平均价格是多少？
根据DLD的数据，迪拜市中心的平均交易价格为AED 2,860每平方英尺，优质塔楼的价格为AED 3,000-4,000/平方英尺，享有哈利法塔或喷泉景观。
迪拜市中心是一个好的投资吗？
是的。迪拜市中心提供5-6%的租金收益，稳定的5-8%的年增值，有限的供应和全球认可。非常适合寻求资本保值和稳定收入的投资者。
迪拜市中心的租金收益率是多少？
迪拜市中心的毛租金收益率平均为5-6%。一室公寓和一卧室公寓的收益率为5.4-5.5%，而较大的单位收益率为4.9-5.0%。
谁开发了迪拜市中心？
Emaar Properties是迪拜市中心的主开发商。这个单一开发商模式确保了一致的质量、维护和长期价值保留。
结论
迪拜市中心在2026年以成熟、韧性的市场进入，为投资者提供了声望、表现和安全的独特组合。平均价格为AED 2,860/平方英尺，租金收益率为6.1%，新供应有限，该地区仍然是任何阿联酋房地产投资组合的基石。
关键指标总结：
- 价格增值： +6.2% 年初至今
- 交易量： 2025年总计 AED 33亿
- 租金收益率： 5-6% 毛
- 供应风险： 低（成熟区域）
- 投资评级： 强烈推荐用于资本保值
报告日期：2026年2月 | 数据来源：迪拜土地局，DXBInteract，AiGentsRealty Analytics