Fior 2

Emaar Fior 2——米拉港（Mina Rashid）超级游艇目的地的里维埃拉滨水生活

摘要

| 要素 | 详情 | |--------|--------| | 开发商 | Emaar Properties | | 位置 | 米拉港（Mina Rashid / Rashid Yachts & Marina），迪拜德伊勒海岸 | | 所属社区 | Rashid Yachts & Marina | | 状态 | 期房——2030年第一季度 | | 户型 | 一居室（758-850平方英尺）、二居室（1,100-1,400平方英尺）、三居室（1,500-1,865平方英尺） | | 价格区间 | AED 1.8M – AED 15.5M | | 付款计划 | 10%首付 / 施工期70% / 交房时20% | | 景观 | 游艇港、QE2浮动酒店、运河及社区景观 | | 生活方式 | 里维埃拉海岸、超级游艇码头、航海滨水长廊 | | 投资逻辑 | Emaar 滨水项目，较 Dubai Marina / 溪港（Creek Harbour）入市门槛更低 |

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米拉港：由旧港焕变为里维埃拉

米拉港（Mina Rashid，阿拉伯语意为拉希德港，以迪拜现代化奠基人已故谢赫拉希德·本·赛义德·阿勒马克图姆命名）曾是迪拜数十年来的主要商业港口，承载着迪拜货运贸易的历史记忆。

那个时代已成过去。商业航运活动迁往杰贝阿里港，而米拉港2.5公里的海岸线与历史遗存，已被重新规划为迪拜所称的 Rashid Yachts & Marina——一处融合超级游艇目的地与高端住宅社区的总体规划项目，是迪拜最具雄心的滨水再生计划之一。

Rashid Yachts & Marina 总体规模：430个泊位，可容纳最长120米的超级游艇，是中东最大的超级游艇码头；2.5公里的游艇俱乐部与滨水长廊；酒店、零售与餐饮设施；以及 Fior 2 所在的住宅塔楼组团。

现有开发的核心地标是停泊于此的 QE2——原丽晶女王二号远洋邮轮，如今作为浮动酒店、餐厅、娱乐及文化历史目的地永久锚泊于米拉港。QE2 的存在不仅具有象征意义，更是吸引全球游客全年到访的永久文化地标，为社区带来其他住宅区无法复制的国际氛围。

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Fior 2 在总体规划中的定位

Fior 2 是 Emaar 旗下 Rashid Yachts & Marina Fior 项目的第二期——Fior源自意大利语花，与项目地中海里维埃拉的定位一脉相承。建筑语言——中低层楼宇、大面积玻璃幕墙、海岸色系材料、开放式露台——致敬尼斯、摩纳哥与蔚蓝海岸的住宅建筑风格，而非迪拜惯常的超高层住宅范式。

在 Rashid Yachts & Marina 总体规划中，Fior 2 的选址可提供：

• 面向游艇泊位与阿拉伯湾出海口的港湾景观
• 紧邻码头长廊餐饮与零售街区
• 步行可达 QE2 浮动酒店（含餐厅、酒吧及娱乐场所）
• 总体规划设计规范所营造的低密度、人性化街道环境

总体规划的设计规范值得特别强调。Rashid Yachts & Marina 并非各自为政的塔楼集合，而是一个经过整体规划的社区，通过建筑控制确保每栋建筑、每条街道与每处公共空间均保持地中海滨水美学。长廊树木、码头灯光、铺装材料与建筑高度均遵循统一的里维埃拉设计语言，营造出精心策划而非随机拼凑的城市意境，令 Mina Rashid 与 Dubai Marina 更为随机的塔楼聚集形态明显区分。

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Fior 2 户型配置

一居室公寓（758-850平方英尺） 入市价 AED 180万，在 Emaar 滨水总体规划项目中具有显著价值优势。对比迪拜滨海（Dubai Marina）同类 Emaar 品牌一居室——老盘成交价约 AED 150万起，South Beach 与 Harbour Views 等新盘则 AED 250万以上。米拉港的定价反映了社区市场成熟度尚处早期及2030年交房时间线的现实因素。

以 758-850 平方英尺的面积区间，一居室产品高效适配单身专业人士及面向短中期租赁市场的投资单元。朝向码头的一居室捕捉长廊视野与开阔水面，是 Mina Rashid 区别于内陆可比项目的核心特质。

二居室公寓（1,100-1,400平方英尺） 主力家庭投资产品，起售价 AED 280万，明显低于 Emaar 旗下 Creek Harbour 二居室（AED 300万-450万）与 Dubai Marina 二居室（AED 250万-400万）的可比价格。1,100-1,400 平方英尺的面积区间提供真正宜居的家庭居住空间，而非当前 AED 250万-350万市场上常见的压缩户型。

三居室公寓（1,500-1,865平方英尺） 家庭导向型住宅，起售价 AED 450万。三居室最大面积可达1,865平方英尺，以公寓形式接近别墅的使用空间。对于优先考虑滨水生活方式与码头长廊的家庭，Fior 2 三居室提供了与价格更高的内陆别墅社区相比极具竞争力的优质选项。

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Emaar 优势：品牌与交付确定性

Emaar Properties 是哈利法塔、迪拜购物中心、迪拜滨海、迪拜溪港（Dubai Creek Harbour）、迪拜市中心（Downtown Dubai）、Emaar Beachfront、阿拉伯牧场（Arabian Ranches）及众多国内外超大型项目的开发商。在迪拜房地产市场，Emaar 品牌本身即是交付保障——该公司交付的大规模住宅项目数量居阿联酋开发商之首，历经多轮市场周期从未放弃重大项目，并以高于行业平均水准的交付后社区管理标准著称。

对于评估2030年交房的期房买家，Emaar 的过往记录显著降低了投资中的执行风险。在同等价位的开发商中，Emaar 准时交付、规格达标与交付后物业管理质量的概率均处于市场领先水平。

付款计划：10/70/20 首付10%、施工期70%、交房时20%的结构将收购成本分摊至约4年（2025-2029年），绝大部分资金以分期方式在施工阶段支付。

| 节点 | 比例 | AED金额（一居室 AED 180万） | |-----------|---|----------------------| | 签约时 | 10% | AED 180,000 | | 施工期（2025-2029年） | 70% | AED 1,260,000 | | 交房时（2030年第一季度） | 20% | AED 360,000 | | 迪拜土地局（DLD）登记费 | 4% | AED 72,000 | | 总计 | | 约 AED 1,872,000 |

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位置：德伊勒海岸

米拉港位于迪拜中心地理的东侧——德伊勒（Deira）海岸，迪拜溪（Dubai Creek）北端，毗邻历史悠久的德伊勒与布尔迪拜（Bur Dubai）贸易区。

机场邻近优势 迪拜国际机场（DXB）距米拉港仅需15-20分钟车程——明显优于 Dubai Marina（30分钟）、市中心（20分钟）或商业湾（15-20分钟）。对于频繁出行或从事航空、物流、航空公司相关行业的居民与租客，这一邻近优势是每日生活品质的实质提升。

历史人文底蕴 周边德伊勒与布尔迪拜是迪拜最古老的城区——黄金市场（Gold Souk）、香料市场（Spice Souk）、迪拜博物馆、阿布拉水上渡轮与阿法迪历史街区（Al Fahidi Historical Neighbourhood）均在15-20分钟以内。这种文化厚度在近年开发的新迪拜居住区中极为罕见。

关键距离

| 目的地 | 车程 | |-------------|-----------| | 迪拜国际机场 | 15-20分钟 | | 德伊勒城市中心 | 15分钟 | | 迪拜市中心 / 哈利法塔 | 15-20分钟 | | 迪拜国际金融中心（DIFC） | 15分钟 | | 迪拜画框（Dubai Frame） | 15分钟 | | 黄金市场 / 香料市场 | 15分钟 | | 迪拜溪港（Dubai Creek Harbour） | 20分钟 | | 迪拜滨海（Dubai Marina） | 35-40分钟 |

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投资分析

租金回报率预测 Mina Rashid 是成熟中的社区——随着 Rashid Yachts & Marina 早期阶段陆续交付，租赁数据基准持续建立。可比 Emaar 滨水一居室（Creek Harbour、Dubai Marina）年租约为 AED 100,000-150,000。以 AED 180万的购入价，Fior 2 一居室的毛回报率（ROI）预计约为5.5%-8.3%。

二居室以 AED 280万入市，参考 Creek Harbour 同类二居室年租 AED 150,000-200,000，毛回报率约为5.4%-7.1%。

资本增值驱动因素

• Rashid Yachts & Marina 正处于第二至三期开发阶段，早期定价通常反映对成熟社区价值的折让
• QE2 永久停泊形成持续的文化与旅游基础设施，随时间推移不断提升社区的全球知名度
• Emaar 持续的社区管理投入支持其滨水开发项目的资产渐进增值
• 机场邻近优势形成来自航空及物流行业专业人士的结构性租客需求
• 德伊勒滨水再生计划是政府主导的长期基础设施催化因素

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Fior 2 与可比 Emaar 滨水项目对比

| 项目 | 位置 | 一居室价格 | 竣工时间 | 游艇港/海景？ | |---------|----------|-----------|------------|-------------| | Fior 2 | Mina Rashid | AED 1.8M | 2030年第一季度 | 是 | | Emaar Beachfront | Dubai Harbour | AED 2.5M-4M | 不同阶段 | 海滩/海景 | | Creek Waters | Creek Harbour | AED 2.2M-3.5M | 2024-2026年 | 溪/湾 | | Address Harbour Point | Creek Harbour | AED 2.8M+ | 2020年 | 溪景 | | Address Residences JBR | Dubai Marina | AED 3.5M+ | 2026年 | 码头景 |

Fior 2 以 AED 180万入市价成为 Emaar 现有滨水产品组合中最易进入的产品，同时提供公司旗下独一无二的超级游艇码头设置。

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综合评估

Fior 2 以 Emaar 的建设确定性、地中海里维埃拉美学与超级游艇码头海景，提供开发商现有滨水产品线中最具吸引力的入市价格。Mina Rashid 总体社区以 QE2、430个超级游艇泊位与2.5公里滨水长廊为锚，打造出在国际气质与航海历史上区别于迪拜所有其他滨水地址的独特目的地。2030年第一季度的交房时间线与10/70/20的付款结构提供了为期四年、分期合理的购置窗口。对于寻求 Emaar 交付保障、在仍处市场发现阶段的滨水地址入市的投资者，以及希望在迪拜历史中心附近而非现代西部扩张区享受里维埃拉海岸生活的自住买家，Fior 2 以价格与品质的双重优势精准定位于两类需求的交汇点。