取消 75 万迪拉姆购房门槛：迪拜中端现房市场迎来重大红利与资本保值新契机

迪拜房产居留签证框架的里程碑式政策变革

2026 年 4 月下旬，迪拜政府对其居留签证指南进行了重磅改革，这成为国际和区域房产买家置业迪拜的重要里程碑。通过废除长期以来实行的 75 万迪拉姆最低物业价值要求，官方显著降低了申请 2 年期可续签房产投资者居留签证的准入门槛。这一监管政策的调整，标志着迪拜将战略重心向中端市场投资者与自住型终端用户（End-users）倾斜，彻底重塑了迪拜通过购房获取居留权的传统格局，为全球投资者构筑了更稳健的资本保值防线。

在历史上，外国买家如果想通过购房获得居留签证，必须购买价值至少 75 万迪拉姆的房产。这一限制使得只有购买中高端物业的人群才能走通这条通道。在更新后的 2026迪拜房产签证新规 下，针对独立产权的业主，这一最低价格底线已被完全打破。财务硬性要求的消除意味着居留权不再与教条 of 资产估值相绑定，从而允许更广泛的置业群体获得阿联酋的官方居留身份。

然而，必须将此次更新与 10 年期黄金签证（Golden Visa）区分开来。黄金签证计划仍是一个完全独立的项目，继续要求至少 200 万迪拉姆的最低购房门槛。废除 75 万迪拉姆门槛的政策仅适用于标准的 2 年期可续签房产投资者签证，为希望在迪拜建立长期居住和商业基地的买家提供了一个极具性价比的低门槛迪拜购房签证选择，助其在实现“房产投资保值”的同时解决海外身份规划需求，享有稳健的资产回报率。

独立产权与联名产权：深入解析最新判定标准

修订后的条例根据房产的产权结构做出了清晰界定。这些政策红利带来了前所未有的灵活性，尤其是对个人买家、共同投资的夫妻以及家庭成员而言。

独立产权业主规则

在新框架下，若某套房产已完全竣工交付、在土地局登记过户并由单一业主独立持有，则业主在申请 2 年期可续签居留签证时，不受该房产购入价格或当前市场估值的限制。此处完全没有最低物业价值的要求。无论买家是以 50 万迪拉姆买入一套单身公寓，还是以 60 万迪拉姆买入一套一居室现房，只要产权证书（Title Deed）上仅写有其个人的名字，即可合规申请居留身份，实现完美的资产保值与风险规避。

联名产权业主规则

对于注册在多个共同所有者名下的物业，联名产权的签证政策同样得到了精简。在联名产权案例中，以往繁琐的限制条款被一个清晰、简化的标准所取代：共同所有者现在只要其各自持有的房产份额价值达到至少 40 万迪拉姆，便符合申请居留签证的资格。这一调整使得商业伙伴、配偶或家庭成员更容易整合资金，通过购买一套联名的优质房产来共同锁定居留身份，降低资产配置成本并达成双重投资收益。

核心申请条件及标准签证申办指南

尽管购房金额门槛有所放宽，但迪拜土地局 (DLD) 和移民局等主管机构对于适用物业的类型及申请人本人的背景资质仍保持着严格要求：

• 仅限交付现房（Ready Properties）： 最低价格门槛的取消仅针对已竣工、可即刻入住的住宅房产。期房（Off-plan）项目不适用于此类标准的 2 年期投资者签证。物业必须是完全竣工状态，且必须持有迪拜土地局 (DLD) 颁发的正式产权证书 (Title Deed)。
• 标准健康与合规审查： 申请人必须通过阿联酋官方强制性的体检（Medical Fitness Test）。此外，申请人必须购买符合阿联酋监管要求的医疗保险，并提交由其原籍国或现常居地出具的无犯罪记录证明（Police Clearance Certificate）。
• 物业适居性： 房产必须具备居住属性且适合住宅用途，以确保居留身份的合法申请是由真实的、可运转的生活空间所支撑。

随着取消75万迪拉姆房产签证门槛的落地实施，签证申办的核心行政审核点已转移至房产的完工状态及产权登记手续上，而无需强求满足高昂的财务硬性指标。

新规对迪拜中端现房板块的深远市场影响

这项签证制度改革预计将对迪拜的二手现房交易大盘产生深远影响。通过将投资者签证通道向低总价房源敞开，预计一些主打性价比、规划完善的大型社区的刚需购房成交量将迎来爆发式增长。

例如朱美拉村圈 (JVC)、阿尔弗扬 (Al Furjan)、迪拜硅谷 (DSO) 以及迪拜运动城等板块，其交付的单身公寓/开间以及一居室现房总价通常在 45 万至 70 万迪拉姆之间，极易成为成交量上升的受益者。而在新政出台前，此预算区间内的买家无法获得居留签证，只能被迫提高购房预算或干脆放弃在迪拜置业。

此外，这一政策导向也契合了当前市场对二手现房即买即住日益高涨的需求。迪拜中端现房板块的投资回报率 (ROI) 历来表现强劲，净租金回报率常年稳定在 7% 至 9% 之间。投资者现在可以精准锁定这些低总价、高租金回报率的现房资产，既保障了资本的安全性与流动性，又同步锁定了阿联酋居留权，并在过户后能立即实现持续的现金流收入。

全球置业者在迪拜的长期资产配置战略展望

废除 75 万迪拉姆购房签证限制门槛，展示了迪拜房地产和移民政策走向成熟和尊重市场需求的一面。通过将房产居留权与中端实惠住宅板块相结合，迪拜正将自己打造成一个包容性更强、更具吸引力的全球中心。新政不仅吸引了短期财务投资资金，更有助于促进海外移民在本地的长期社会融合，使许多中端专业人士以及退休置业群体能够以低得多的首笔资本预算，在阿联酋获得长期的安全居留保障。

对于长线投资者而言，这一调整极大强化了研究并锁定迪拜现房住宅资产的重要性。低成本的入场点、极具抗风险能力的现房配置、稳健的租金收益率 (ROI)，再加上可续签投资者签证带来的居住安全感，共同奠定了 2026 年迪拜在全球房地产资本保值与身份规划双重投资赛道中的领先与韧性地位。