Kensington Royale

Kensington Royale 是位于 Dubai Sports City 的一栋 G+18 混合用途住宅楼，由 Middle East Development LLC（MED） 开发，背后为 Sheikh Tarek M. Binladen 领导的迪拜房地产企业。项目原规划包含单间、1房和2房永久产权公寓，以及底层零售、办公空间和酒店式公寓服务成分。项目于 2009 年 6 月 开始建设，主体结构已顺利封顶，但根据 RERA 记录，其项目状态显示在约 75% 完成度时被取消，最后一次 RERA 报告日期为 2019 年 6 月 17 日。对于历史购买者或潜在跟进者，仍建议通过 Dubai REST app 及 Dubai Land Department（DLD） 持续关注后续动态。

TL;DR：Kensington Royale 是 Dubai Sports City 中的一栋 G+18 混合用途塔楼，由 Middle East Development LLC（Sheikh Tarek M. Binladen）开发，原规划提供单间至两房公寓，并配有智能家居系统、专属健身楼层、按摩池、泳池和两层地下停车场。项目主体已封顶，但被 RERA 标注为约 75% 完成时取消。其位置位于 5,000 万平方英尺的 Dubai Sports City 社区内，靠近 25,000 座的 Cricket Stadium、ICC Academy 和 The Els Club。

项目概况与当前状态

Kensington Royale 位于 Dubai Sports City 的 Al Hebiah Fourth 区域，楼体包含两层地下停车场、地面层零售与餐饮空间、一整层健身楼层，以及 18 层住宅楼层。项目最初被定位为兼具住宅与酒店式运营逻辑的高端混合用途楼宇，希望服务终端住户和追求酒店式收益的投资者。

建设始于 2009 年 6 月，且结构层面已经顺利封顶，这意味着主体框架曾经完成。但按照 RERA 的项目记录，项目并未完成室内安装和最终交付，而是在约 75% 的状态下被取消。也就是说，这不是一个已交付或可使用项目，而是一个存在历史遗留状态的未完工资产。

重要说明： 以下涉及的历史价格、原始收益率和产品数据，更多代表项目早期营销资料中的规划参考，并不能直接等同于当前可交易市场价格。项目目前不是一个正常运营中的住宅楼。

原规划配套与楼宇设施

根据原开发计划，Kensington Royale 准备配置较完整的居住和服务设施：

水疗与健身

• 游泳池
• 按摩池（Jacuzzi）
• 独立健身楼层，配有现代器械

服务与安全

• 24 小时礼宾
• 24 小时安保与 CCTV 监控
• Valet 停车服务
• 智能家居系统
• 高速电梯
• 中央空调
• Wi-Fi 连接

停车

• 两层地下停车设施

商业与办公

• 地面层咖啡馆与餐饮
• 低层零售
• 办公空间（当时营销资料中称为“inspired offices”）

从规划角度看，这是一栋试图在 Dubai Sports City 中做较完整“住商混合 + 轻服务型”产品的楼，但这一愿景并未最终完整落地。

户型配置与历史价格

Kensington Royale 原设计主要提供三类永久产权住宅产品：

单间公寓

主打紧凑但功能完整的布局，带成品厨房、阳台、内置收纳与套内卫浴，并配有智能家居控制系统。历史营销起价约 AED 334,000。

1房公寓

提供更大的开放式客厅、完整厨房、套间卧室、内置衣柜和阳台，整体面向需要更强居住功能的专业人士或小家庭。

2房公寓

属于项目中的更大型标准产品，包含更宽敞的客餐厅、双卧室和多个卫浴，面向家庭或高租金目标用户。

历史参考价格

| 指标 | 数据 | |--------|-------| | 单间起价 | ~AED 334,000 | | 年租金预估起点 | ~AED 24,000 | | 预估 ROI | 6.5% – 7% | | 预估回本周期 | 15 – 19 年 | | 服务费 | AED 12.51 / 平方英尺 |

需要再次强调，这些都属于历史开发和营销阶段信息，现阶段不应被视为有效市场定价依据。

开发商：Middle East Development LLC

Middle East Development LLC（MED） 是一家迪拜开发公司，由 Sheikh Tarek M. Binladen 领导，业务覆盖项目概念、设计、开发、营销和销售。

历史项目组合

• Toscana, Discovery Gardens：已完成并交付，是其交付能力的实际案例
• Kensington Royale, Dubai Sports City：主体封顶但项目停滞
• Red Residence, Dubai Sports City：另一项 DSC 项目
• City of Arabia / Dubailand：在更大 Dubailand 框架内有相关项目
• Al Noor Tower, Casablanca：曾规划中的超高层国际项目

开发商曾经有完成项目的能力，但 Kensington Royale 明显受到金融危机后以及开发周期内市场环境变化的影响，最终未能顺利收尾。这也是迪拜 2008–2009 周期后部分开发商曾面临的典型问题之一。

社区背景：Dubai Sports City 的真实价值

虽然 Kensington Royale 本身处于停滞状态，但其位置位于 Dubai Sports City，而这个总体社区本身具有明确且成熟的价值基础。Dubai Sports City 总面积约 5,000 万平方英尺，居住人口约 25,000 人，以世界级体育设施为最大特色。

核心体育设施

Dubai International Cricket Stadium

• 25,000 座
• 自 2009 年运营
• 举办国际赛事与 IPL 比赛

ICC Academy

• 提供南亚、英式、澳式训练场地配置
• 拥有多片训练场和先进技术支持
• 在全球板球训练领域具有独特性

The Els Club

• 由 Ernie Els 设计的 18 洞锦标赛高尔夫球场
• 是 Dubai Sports City 的高端休闲资源之一

Fit Republik

• 阿联酋大型室内健身中心之一
• 包括竞技泳池、武术和综合训练设施

Emirates Sports Arena（预计 2025 Q3）

• 将成为中东首个符合 NHL 标准的专业冰场之一

这些设施使 Dubai Sports City 并不是普通住宅社区，而是一个围绕体育、训练和生活方式形成的差异化居住区。

社区配套

社区内还包括：

• Victory Heights 高端别墅社区
• Gallery Villas
• Canal Residence West 多栋公寓塔楼
• 33 个景观公园

商业与生活资源

• City Centre Me'aisem（位于邻近 Production City）
• First Avenue Mall（Motor City）
• 学校与幼儿园
• 通过 E311 可连接 Motor City、Dubai Studio City、Arjan、JVC 等周边社区

Dubai Sports City 的投资指标（2025）

| 指标 | 数据 | |--------|-------| | 平均毛回报率 | 8% – 8.5% | | 平均销售单价 | ~AED 975 / 平方英尺 | | 公寓价格区间 | AED 400,000 – AED 2,000,000+ | | 单间年租金 | AED 35,000 – AED 60,000 | | 1房年租金 | AED 70,000 – AED 110,000 | | 2房年租金 | ~AED 73,791 | | 社区平均 ROI | ~8% |

这说明，尽管 Kensington Royale 本身存在历史停滞问题，但 Dubai Sports City 作为片区长期仍具备较强租赁基础和较高回报率逻辑。若未来项目出现重启、重组或其他处理方式，其区位和社区背景仍会是其主要支撑点。

结论

Kensington Royale 不是一个可以按正常成品住宅逻辑理解的项目，而是一个主体封顶但未完成交付、并在 RERA 记录中被取消的历史项目。它的价值判断重点，不应落在原始宣传的装修和收益率上，而应落在：

1. 项目是否存在后续重启或重整可能
2. DLD / Dubai REST 系统中的官方状态变化
3. 其所处 Dubai Sports City 片区本身的长期需求基础

对于研究此项目的买家或历史投资者来说，最合理的做法不是基于旧宣传文本做预期，而是持续跟踪官方监管信息。如果只从区位看，Dubai Sports City 本身仍然是一个有清晰生活方式和稳定租赁逻辑的社区；但 Kensington Royale 作为单体项目，必须被视作特殊情况处理。