The Point

TL;DR： The Point 是一栋位于 Dubai Marina 的已完工 27 层 freehold 住宅塔楼，由 Select Group 开发，并于 2009 年 4 月交付。项目共 193 套住宅，俯瞰 Marina Yacht Club，且可直接连接 Marina Walk，产品涵盖 studio（约 400 sq. ft.）到 3-bedroom apartments（最高约 2,207 sq. ft.），并包含少量稀缺的 duplex villas。当前平均销售价格约在 AED 2.1–2.3 million 区间。较小户型的租金回报率大约在 6.7%–7.5% 左右，其背后支撑来自 Dubai Marina 长期保持在 90%+ 的 occupancy rate，以及 2024 年仅 Dubai Marina 板块就录得 7,500+ 笔 DLD 注册交易。

The Point 项目介绍

The Point 是一栋位于 Dubai Marina 核心地带的优雅住宅摩天楼。Dubai Marina 本身就是全球最具辨识度的 waterfront communities 之一，而 The Point 则处在其中相对更成熟、居住感更完整的一段。项目由 Select Group 开发，并于 2009 年 4 月交付，属于 Dubai Marina 第一代较成熟的 freehold residential tower 之一。整栋楼共 27 层，提供 193 套住宅，包括 studios、1-bedroom、2-bedroom、3-bedroom apartments，以及少量极为稀缺的 duplex villas。楼宇总建筑面积超过 378,000 平方英尺，若把 villa 这类较大单位一并计算，整栋楼的平均单套面积约为 1,959 平方英尺，说明项目内部的空间配置整体上相对慷慨。

The Point 的最大优势之一，在于它正面俯瞰 Dubai Marina Yacht Club，并直接连接 inner marina waterfront。也就是说，它并不只是“位于 Marina”，而是处于 Marina Walk、餐饮、零售、娱乐以及水景体验真正交汇的位置。作为一个已经运行 15 年以上的成熟 secondary market asset，The Point 为自住买家提供可立即入住的稳定社区环境，也为投资者提供经过市场验证的持续租金收入逻辑。

区位与连接性

The Point 位于 351 King Salman Bin Abdulaziz Al Saud Street，正面面对 Dubai Marina Yacht Club 与内湾运河。这一位置让住户可以立即步行进入 Marina Walk，这条沿着 marina 边缘延展的 promenades 本身就是 Dubai Marina 最重要的生活方式骨架之一，沿线分布着国际餐饮、精品咖啡馆和多类零售设施。

Dubai Marina 拥有阿联酋住宅社区中最完整的一批交通基础设施，而 The Point 正是这一系统的直接受益者：

Dubai Metro（红线）： DMCC Metro Station 距项目大约 3 分钟车程或约 9 分钟步行距离。Sobha Realty Metro Station（原 Dubai Marina Metro Station）同样位于红线沿 Sheikh Zayed Road Interchange 5 一带。红线可直接连接 Downtown Dubai、Business Bay、Dubai International Airport 以及 Deira。

Dubai Tram： Dubai Tram 全长约 14.5 公里，沿 Al Sufouh Road 运行，并在 Marina 范围内设置多个站点，包括 Dubai Marina、Dubai Marina Mall、Jumeirah Lake Towers、JBR 1、JBR 2、Mina Seyahi 和 Marina Towers。Tram 与红线地铁通过 DMCC 站的人行换乘桥连接，形成非常顺畅的 multi-modal transit network。

道路接入： Sheikh Zayed Road（E11）距离项目约 6 分钟车程，是迪拜最主要的 arterial highway，可快速连接 DIFC、Downtown 和 Dubai Silicon Oasis 等主要商业节点。

周边地标与距离：

• Dubai Marina Mall：约 5 分钟车程
• JBR Beach：步行约 10 分钟
• The Walk at JBR：步行约 10 分钟（约 1.7 公里户外零售与餐饮步行轴线）
• Bluewaters Island 与 Ain Dubai：可通过 tram 与短距离步行到达
• Dubai Internet City 与 Dubai Media City：向西短车程可达
• Palm Jumeirah：向南短车程或 tram / road 接驳可达

这种连接能力让 The Point 不只是一个 Marina 地址，而是一个可以同时把 waterfront lifestyle 与 Dubai 主交通网络真正叠加起来的住宅产品。

建筑与设计

The Point 由 National Engineering Bureau（NEB）设计，这是一家在阿联酋拥有较强声誉的建筑事务所。项目建筑语言以现代住宅审美为基础，采用大面积玻璃立面、全景 floor-to-ceiling windows，以及带有弧线感的对称阳台布局，从而尽可能让更多单位获得 marina 水景。塔楼高度约 130 米，在 Dubai Marina 楼群中并不属于最高一档，但 193 套的 boutique scale 反而带来更内敛、更具居住感的体验。

整栋楼的设计哲学，核心在于 light、space 和 views——这三者本身也正是 Dubai Marina 生活方式的核心。大面积窗面将 marina 水道、城市 skyline 以及更远处 Arabian Gulf 的视野引入室内，强化了项目的 waterfront identity。内部 finishes 则包括 marble flooring、premium kitchen appliances、built-in wardrobes，以及全楼 central air conditioning，使产品即使在交付多年后仍然维持比较稳定的 move-in ready 体验。

住宅产品与配置

The Point 的住宅产品线非常完整，能够覆盖从年轻专业人士到家庭买家，再到收益导向投资者的多类需求：

Studios（约 400 sq. ft.）： 这类单位面积紧凑但布局相对高效，通常配有 open-plan living area、整合式厨房、较高质量 finishes 以及私人阳台。当前售价约 AED 1.1–1.2 million，年租金约 AED 85,000，对应 gross rental yield 大约 6.7%。

1-Bedroom Apartments（755–800 sq. ft.）： 1BR 产品提供独立 living area、fitted kitchens 和更充足的 balcony space。楼内存在多种平面类型（Types A, E, F, G）。当前售价约 AED 1.5–2.5 million，年租金大约 AED 120,000，gross returns 可达约 7.5%。

2-Bedroom Apartments（1,211–1,230 sq. ft.）： 这是更典型的 family-oriented 配置，拥有两间完整卧室、相对宽敞的 living / dining area，以及更完整的 marina views。当前售价约 AED 2.5–4.5 million，年租金约 AED 160,000。

3-Bedroom Apartments（1,594–2,207 sq. ft.）： 这是项目标准公寓中面积最大的常规产品，面向需要更大空间的家庭客户。当前售价大致约 AED 4.0–7.5 million+，年租金约 AED 220,000。

楼内 Villas（稀缺配置）： The Point 还包含少量极其特殊的 villa residences：

• 3 套 3-Bedroom Duplex Villas：双层布局，带 5 间浴室、living and dining areas、family room、kitchen、maid’s room、private balcony、deck、Jacuzzi，以及 2 个车位。
• 1 套 4-Bedroom Corner Villa：带 6 间浴室、living / dining area、family area、kitchen、maid’s room、balcony、两个 decks 和 private Jacuzzi。

这类 villa 产品在 Dubai Marina 塔楼中极为少见，它们把 villa 的私密性与高层建筑的景观、配套和高度感结合起来，构成项目中最独特的一批资产。

配套与生活方式

The Point 提供一整套较完整的 premium amenities，主要围绕 wellness、休闲以及日常便利组织：

• Swimming Pool： 大型温控泳池，周边带有 deck，可享受 marina 日照与景观。
• State-of-the-Art Gymnasium： 配备现代 cardio 和力量训练设备的健身中心。
• Spa Facilities： 含 sauna 和 steam room 的 wellness 区域，适合运动后放松。
• Games Room： 室内社交空间，配有 pool tables 和 table tennis。
• Kids Play Area： 专门面向儿童的活动空间，支持家庭型住户。
• BBQ Area： 户外 barbecue 区域，适合家庭聚会与社交活动。
• 24-Hour Security： 全天候 security personnel 配合 CCTV surveillance。
• Concierge Services： 全时 concierge desk，可提供订位、收件及生活方式支持。
• On-Site Housekeeping： 可供住户使用的 housekeeping services。
• Covered Parking： 楼内停车设施。

而超越楼宇本身的层面，Dubai Marina 所提供的 lifestyle ecosystem 也是项目价值的重要组成部分。Marina Walk 本身就是高密度 waterfront dining 与 retail 的集中带；JBR Beach 距离项目步行约 10 分钟，拥有公共海滩和完整 beach facilities；Bluewaters Island 则通过步行桥与 JBR 连接，提供 Ain Dubai 与 130+ 商户组成的 Wharf shopping precinct。再加上 5 分钟车程可达的 Dubai Marina Mall，The Point 实际上处于一个极为完整的 urban waterfront consumption system 中。

开发商简介：Select Group

Select Group 成立于 2002 年，由 Rahail Aslam 创办，目前已是 GCC 地区最具代表性的 privately-owned real estate development and investment companies 之一。公司累计开发体量超过 20 million square feet，合并 Gross Development Value（GDV）超过 AED 20 billion。其已交付住宅产品超过 7,000 套，另有 5,000+ 套在建，业务覆盖 UAE、United Kingdom 以及 Europe。

在 Dubai Marina 这一片区，Select Group 的 track record 非常强，包括 The Torch（2011 年 5 月交付，曾是全球最高住宅楼之一，682 套单位）、Jumeirah Living Marina Gate（三塔项目，370,000+ sqm BUA，1,500+ 套公寓，2020 年 10 月交付）、Studio One，以及获 Arabian Property Award 2019 的 No. 9。其当前 pipeline 还包括 Six Senses Residences Dubai Marina、Six Senses Residences The Palm 以及 Business Bay 的 Peninsula waterfront community。

Select Group 在 2021 年 Construction Week Top 50 GCC Developers 中排名第 35，而创始人 Rahail Aslam 也在 Construction Business News Middle East 的 2022 Power Hour 榜单中排名第 16。对买家而言，这些并非单纯品牌光环，而是反映出开发商在交付、产品定位和长期资产运维方面的真实能力。

投资分析与市场表现

The Point 所处的是阿联酋最流动、表现也最强的一批住宅市场之一：

项目层面的关键指标：

• 平均销售价格：AED 2,140,000–2,338,056（跨所有户型）
• 平均单价：AED 1,945–2,087 / sq. ft.
• 同比价格增长：5.66–12.12%（取决于户型）
• 平均销售价格同比增幅：约 20–26%
• 平均年租金（新合同）：AED 104,404
• 平均年租金（续租合同）：AED 98,589
• 预估租金收益率：6.7%（studios）至 7.5%（1-bedroom）

Dubai Marina 市场背景：

• 2025 年平均单价：AED 2,050–2,661 / sq. ft.
• 历史价格路径：AED 1,580 / sqft（2022）→ AED 2,062 / sqft（2024）→ AED 2,661 / sqft（2025）
• Occupancy rate：90%+
• 2024 年 DLD 注册交易：Dubai Marina 单区 7,500+ 笔
• 2025 年全迪拜住宅交易：215,700 笔，合计 AED 686.8 billion（同比 +30.9%）
• 短租收益率：最优楼宇可高达 20% 毛收益

Dubai Marina 平均租金回报参考：

• Studios：6.50%
• 1-Bedroom：6–7.5%（部分来源给出更高 ROI）
• 2-Bedroom：5.81%
• 3-Bedroom：6.16%
• 4-Bedroom：8.27%

Service Charges： 约 AED 20.08 / sq. ft. / 年（RERA 登记），其中包括 Services、Maintenance、Improvement、Utilities、Management、Insurance、Master Community 及 Reserved Fund 等多个项目。对一套约 800 sq. ft. 的 1BR 而言，年 service charge 约在 AED 16,064–20,344 区间。

社区人口与生活方式

Dubai Marina 常住人口约 120,000，来自 120+ 个国家，是中东最国际化的住宅社区之一。该片区尤其受年轻专业人士和年轻家庭欢迎，常见租户来源包括英国、印度、俄罗斯和东欧国家。由于项目靠近 Dubai Internet City 和 Dubai Media City，金融、房地产、酒店、航空和科技行业的专业人士为社区提供了持续稳定的 long-term rental demand。

Marina lifestyle 以可步行 promenades、直接 marina 和 yacht access、rooftop pools，以及围绕水域运动、JBR beach clubs 和全年 outdoor dining 展开的活跃社交节奏为特征。楼宇本身已被确认 pet-friendly，这也提高了它对 expatriate families 的吸引力。每年 11 月到次年 3 月，随着冬季游客流入，short-term rental occupancy 和 nightly rates 往往进一步上升。

为什么 The Point 是一项优质 Marina 投资

The Point 把 Select Group 的品牌背书、不可复制的 waterfront position，以及 Dubai 最成熟、最流动的住宅市场之一结合在了一起。在 90%+ 的 occupancy rate、较小户型可达 7.5% 的租金收益率、15 年以上运行记录，以及 2024 年 Dubai Marina 超过 7,500 笔交易的背景下，这栋 193 户 tower 所提供的是一种已被充分验证的稳定回报逻辑。再加上直接连接 Marina Walk、完善配套、freehold ownership，以及 AED 1.1–7.5 million 区间内较具覆盖性的产品谱系，The Point 同时能满足 end-user 的生活方式诉求，也能支持投资者对 portfolio optimization 的目标。

数据整理基于 Select Group 官方资料、Bayut Building Guide、Arab MLS、Property Finder、Valorisimo、Entralon、Unique Properties、Dubai Marina Life 和 RERA Service Charge Index 等已公开信息。