Marina Wharf 1 (码头沃夫 1 号)

摘要： Marina Wharf 1 是位于迪拜码头的一栋29层、146套住宅塔楼，由 Dheeraj & East Coast LLC 开发，于2010年10月竣工。作为双塔 Marina Wharf 综合体的一部分，该楼栋提供657至824平方英尺的1卧公寓、1,181至1,430平方英尺的2卧公寓以及1,287至1,944平方英尺的3卧公寓。目前售价从1卧的AED 120万至3卧的AED 266万不等，预计毛租金回报率为7-9%，高于迪拜码头平均水平。综合体配备罕见的六道保龄球馆、壁球场、台球室、桑拿、按摩浴缸及游泳池，步行即可到达 Marina Walk、朱美拉海滩公寓(JBR)海滩及迪拜有轨电车。

简介

Marina Wharf 1 占据迪拜码头最抢手的滨水位置之一——直接坐落于 Marina Walk 长廊，居民生活体验由游艇云集的水道、户外餐饮及全球最具活力的滨水社区之一的动感能量所定义。该29层塔楼于2010年10月竣工，迪拜土地部注册项目价值约为AED 1.086亿，与姊妹塔楼 Marina Wharf 2 共同构成双塔 Marina Wharf 综合体，共享裙楼层配套设施，其中包括该中端价位迪拜码头建筑中堪称最独特的娱乐设施：六道保龄球馆。

该塔楼矗立于国王萨勒曼·本·阿卜杜勒-阿齐兹·阿勒沙特街353号，高118.89米，由 Dimension Engineering Consultants 设计，椭圆形玻璃幕墙融入矩形混凝土框架——这一设计方案最大化了自然光穿透和146套公寓中大多数的景观曝光。自由产权结构使 Marina Wharf 1 对所有国籍买家开放，而其相对于新建迪拜码头房产的竞争性定价——每平方英尺AED 1,179-1,474，对比新建塔楼的AED 2,000-2,300——创造了一个产生高于平均水平租金回报率的入市价格点。

位置与交通

Marina Wharf 1 位于迪拜码头南部，坐落于朱美拉海滩公寓(JBR)与码头内部长廊之间的 Marina Walk 堤岸。这将居民置于迪拜顶级滨水生活区的交汇处：

• Marina Walk 就在楼栋门前——零步行距离至7公里长的滨水长廊，两侧遍布咖啡馆、餐厅和游艇泊位
• JBR海滩（The Beach） 约0.6-0.8公里/穿越JBR步行10-15分钟，通往迪拜最受欢迎的公共海滩之一及 The Beach 零售娱乐综合体
• JBR步行街 约0.8公里/步行10-12分钟，提供1.7公里的户外零售、餐饮及街头娱乐
• 迪拜码头购物中心 沿 Marina Walk 步行约5-8分钟，设有130多家商店，总面积39万平方英尺，以 Carrefour 为主力店，并与 Address Dubai Marina 酒店相连
• 艾因迪拜（世界最大观景摩天轮）从高层可见，步行或驾车可达

公共交通：

• 迪拜有轨电车：JBR 1 电车站步行约3-5分钟。电车连接从 JLT 至 Mina Seyahi 的11个站点，可换乘迪拜地铁红线
• DMCC 地铁站（红线）驾车约5-7分钟或步行15-20分钟，直接连接迪拜国际机场、迪拜市中心及博览城
• 公共汽车站距楼栋约100米
• 经国王萨勒曼·本·阿卜杜勒-阿齐兹·阿勒沙特街直达Sheikh Zayed Road

建筑与设计

Marina Wharf 1 的建筑特色由其融入矩形混凝土框架的独特椭圆形玻璃幕墙所定义——这一设计在码头天际线上创造了视觉标志，同时最大化了内部单元的景观潜力。塔楼从共享裙楼底座高耸29层（118.89米），通过裙楼与姊妹塔楼 Marina Wharf 2 相连。

楼栋规格：

• 29层住宅楼层位于多层裙楼之上
• 椭圆形玻璃幕墙延伸至25层，落地窗将自然光洒满室内
• 宽敞阳台和露台将生活空间延伸至户外，框住码头、海景和城市景观
• 有盖地下停车场，每套公寓配有专属车位（大户型可获多个车位）
• 高速电梯通达所有楼层

所有单元室内特色：

• 落地窗最大化自然光和景观曝光
• 现代配套厨房（1卧和2卧为开放式；3卧提供封闭式厨房选项）
• 所有卧室均设套间浴室
• 内嵌衣柜
• 洗手间/客用浴室
• 私人阳台，享有码头、海景或城市景观
• 2卧和3卧配备工人房
• 部分3卧户型设有更衣室

可选景观：

• 完整码头景观：中高层直面水面单元，可欣赏迪拜码头水道、游艇及周边天际线全景
• 局部海景：高层（通常15-18层以上）透过JBR塔楼可捕捉到部分阿拉伯湾海景
• 城市/天际线景观：各朝向提供迪拜码头塔群及Sheikh Zayed Road走廊的景色

配套设施与生活方式

Marina Wharf 综合体通过多项罕见休闲设施，提供区别于同类中端价位迪拜码头塔楼的配套方案：

• 六道保龄球馆：综合体的标志性配套——一处专业级保龄球设施，在这一价位的住宅楼中极为罕见。位于共享裙楼层，为居民提供通常只在商业娱乐场所才能找到的社交和休闲资产
• 壁球场：供球拍运动爱好者使用的专业标准壁球设施
• 台球室：专用台球和游戏区，供社交娱乐使用
• 速度球场：裙楼内的附加运动设施
• 恒温游泳池：裙楼甲板上的室外泳池，设有专属儿童浅水区
• 全配健身房：配备心血管和力量训练器材的现代健身中心
• 桑拿和按摩浴缸：用于运动后恢复和放松的健康设施
• 烧烤区：裙楼景观花园内设有指定烧烤区，适合户外用餐和社交聚会
• 室内儿童区：专属室内游乐设施，供低龄居民使用
• 儿童泳池：独立儿童浅水池，确保儿童安全
• 24/7安保：全天候安保人员及全面闭路电视监控
• 现场维护：专属维护人员，快速响应楼栋维护需求
• 宠物友好政策：楼栋允许携带宠物，是有宠物居民的差异化优势

两栋塔楼共享裙楼配套甲板，使每栋塔楼的居民可使用更多设施。

房型与当前定价

Marina Wharf 1 的146套公寓涵盖三种卧室配置：

| 房型 | 面积（平方英尺）| 售价（AED） | 年租金（AED） | 预计毛回报率 | |------|--------------|------------|-------------|----------| | 1卧 | 657 - 824 | 1,200,000 - 1,350,000 | 82,000 - 90,000 | ~6.8-7.2% | | 2卧 | 1,181 - 1,430 | 1,400,000 - 1,500,000 | 100,000 - 170,000 | ~7.6-9.0% | | 3卧 | 1,287 - 1,944 | 2,080,000 - 2,660,000 | 125,000 - 220,000 | ~5.5-8.3% |

（数据来源：PropertyFinder、Bayut、PropSearch 迪拜土地部成交数据，2024-2025年）

关键定价背景：

• 50笔迪拜土地部成交的平均售价：AED 1,544,088
• 所有房型平均租金：AED 148,724/年（Bayut）
• 每平方英尺价格：AED 1,179-1,474——显著低于迪拜码头现房平均AED 2,000-2,300，创造了回报率溢价
• 租金增长：过去6个月上涨6%（数据来源：Bayut 租金趋势数据）
• 所有单元均为自由产权，对所有国籍开放

服务费： 每平方英尺每年AED 13.44-14.36（低于迪拜码头社区平均每平方英尺AED 16.10）。楼栋使用 Empower 区域制冷；制冷部分（约每平方英尺AED 6.12）已包含在服务费总额中。

开发商简介

Dheeraj & East Coast LLC（DEC）是2005年由 Dheeraj Group（印度孟买）和 East Coast LLC（迪拜）合资成立的企业，合计声称拥有超过60年建筑经验。合作伙伴关系在阿联酋收购了约21个价值17亿美元的项目。

在这一宏大组合中，DEC 成功完成了迪拜码头的两个项目：

1. DEC Towers——三栋楼（21层和26层）的综合体，共417套，2008年竣工，通过五层裙楼毗邻 Marina Walk
2. Marina Wharf（1号和2号塔楼）——即本综合体，2010年竣工

在商业湾、文化村（Al Jaddaf）和朱美拉村庄等地的其他几个计划项目在2008-2010年市场调整期间被取消或未能完工。虽然这一记录对于任何期房购买都值得进行开发商尽职调查，但对于 Marina Wharf 1 来说完全无关紧要——这是一栋完全竣工、运营中的自由产权建筑，拥有近15年的成熟入住和活跃市场交易记录。该楼栋的投资价值独立于开发商的更广泛历史。

投资潜力

Marina Wharf 1 提供迪拜码头最强劲的回报率之一：

• 毛回报率7-9%：显著高于迪拜码头地区平均6-7.2%，因楼栋有竞争力的售价，而租金水平与更广泛市场保持一致（数据来源：Dubai MLS、PropSearch、Bayut市场数据）
• 相对新建楼盘的价格折扣：每平方英尺AED 1,179-1,474，对比近期竣工码头塔楼的AED 2,000-2,300，Marina Wharf 1 提供价值入市点，为收入导向投资者创造卓越回报
• 迪拜码头基本面：迪拜码头持续排名迪拜需求最高的住宅区之一，源于其滨水生活方式、步行便利性、公共交通连通性（有轨电车和地铁）及毗邻JBR海滩。区域整体租金在2025年第一季度同比上涨9%（数据来源：AIQYA 2025年上半年市场报告）
• 自由产权：对所有国籍开放，享有完整产权
• 配套设施差异化：保龄球馆、壁球场和台球室相比仅提供标准泳池加健身房组合的楼栋，为租户吸引提供了独特卖点
• 低于平均水平的服务费：每平方英尺AED 13.44-14.36，运营成本低于迪拜码头平均每平方英尺AED 16.10，直接提升净回报
• 租金增长轨迹：过去6个月租金增长6%，表明需求强劲，而迪拜码头市场进入的平价新增供应有限