Часто задаваемые
вопросы

Недвижимость off-plan — это объект, который приобретается до завершения строительства или даже до его начала. Покупка осуществляется на основе архитектурных планов и рендеров застройщика. Это позволяет приобрести недвижимость по более низким ценам и выиграть от роста капитала в период строительства.

Да! Иностранные граждане могут приобретать недвижимость в полную собственность (freehold) в специальных зонах Дубая, включая популярные локации: Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah, JVC, Business Bay и многие другие. Ограничений по гражданству нет, и вам не нужно быть резидентом ОАЭ.

Для покупки off-plan обычно нужны: копия действующего загранпаспорта, подтверждение адреса в вашей стране и средства для первоначального взноса. Если вы резидент ОАЭ, понадобится также Emirates ID. Застройщик берёт на себя большую часть документооборота, включая регистрацию в DLD.

Первоначальное бронирование и подписание SPA обычно занимает 1-2 недели. Затем вы оплачиваете согласно графику плана оплаты (обычно привязанному к этапам строительства) в течение 2-4 лет до передачи. Недвижимость официально становится вашей после получения Title Deed после финального платежа и передачи.

Сначала вы выбираете объект и вносите бронировочный взнос (обычно 5-10% от стоимости). В течение 30 дней вы подписываете договор купли-продажи (SPA) и вносите первоначальный взнос. Затем застройщик регистрирует вашу покупку в Земельном департаменте Дубая.

Застройщики Дубая предлагают гибкие планы оплаты: 60/40 (60% во время строительства, 40% при передаче), 70/30, 80/20 или даже планы с оплатой после передачи. Некоторые застройщики предлагают планы по 1% в месяц или рассрочку на 5-7 лет.

Планы после передачи позволяют продолжать оплату после получения недвижимости. Например, план 60/40 после передачи означает 60% во время строительства и 40% в течение 2-3 лет после. Это популярно среди инвесторов, которые хотят сдавать недвижимость в аренду для покрытия оставшихся платежей.

Да, несколько банков ОАЭ предлагают ипотеку на off-plan, обычно когда строительство достигает 50%. Можно профинансировать до 50% стоимости off-plan (по сравнению с 75-80% для готовой недвижимости). Некоторые застройщики сотрудничают с банками для предварительно одобренного финансирования.

Пропуск платежей может привести к штрафам (обычно 1-2% в месяц) и возможному расторжению договора. Если вы предвидите трудности, немедленно свяжитесь с застройщиком — многие помогут реструктуризировать график. По правилам RERA, застройщики должны соблюдать определённые процедуры перед расторжением.

Основные сборы: регистрационный сбор DLD (4% от стоимости), административные сборы (580+ AED) и сервисные платежи (ежегодно, зависят от объекта). Всегда запрашивайте полную раскладку сборов. Застройщики не могут взимать дополнительные сборы, не указанные в SPA.

RERA (Агентство по регулированию недвижимости) — регулятор рынка недвижимости Дубая при Земельном департаменте. Она защищает покупателей через обязательные эскроу-счета, лицензирование застройщиков, проверку этапов строительства и услуги по разрешению споров.

Эскроу-счёт — это защищённый банковский счёт, на котором хранятся все платежи покупателей за off-plan недвижимость. Застройщики получают доступ к средствам только после независимой проверки этапов строительства. Это защищает ваши средства от нецелевого использования.

RERA имеет строгие правила по задержкам проектов. При значительной задержке вы можете получить компенсацию или возврат. Для отменённых проектов RERA контролирует процесс возврата средств с эскроу-счетов. Всегда проверяйте репутацию застройщика перед покупкой.

Проверить проект можно на сайте Земельного департамента или в приложении Dubai REST. Проверьте номер регистрации проекта, данные эскроу-счёта и статус лицензии застройщика. Все легитимные off-plan проекты должны быть зарегистрированы в RERA до начала продаж.

Земельный департамент Дубая (DLD) — государственный орган, отвечающий за все вопросы недвижимости. Он занимается регистрацией, выдачей Title Deed, разрешением споров и регулированием рынка. Все сделки должны быть зарегистрированы в DLD для юридической силы.

Да! ОАЭ предлагает 10-летнюю Золотую визу инвесторам в недвижимость от 2 млн AED. Объект может быть off-plan или готовым, можно объединить несколько объектов. Виза продлеваемая и включает спонсорство семьи.

Для Золотой визы нужны: недвижимость от 2 млн+ AED, полная оплата (без ипотеки), действующий паспорт, разрешение на въезд, медицинская страховка и чистая справка о несудимости. Off-plan объекты подходят после полной оплаты.

Да, Золотая виза позволяет спонсировать супруга/супругу, детей любого возраста и домашний персонал. Ограничений на число иждивенцев нет. Члены семьи получают ту же 10-летнюю визу, что и основной заявитель.

Нет, Золотая виза не требует минимального срока проживания. Вы можете жить где угодно в мире, и виза остаётся действительной 10 лет. Это большое преимущество перед обычными резидентскими визами ОАЭ, которые аннулируются при отсутствии более 6 месяцев.

Off-plan недвижимость подходит для Золотой визы после полной оплаты, даже до передачи. Нужно подтвердить полную оплату и стоимость от 2 млн+ AED. Некоторые инвесторы используют эту стратегию для получения визы в ожидании завершения строительства.

Земельный департамент взимает 4% от стоимости покупки как регистрационный сбор. Обычно оплачивается покупателем (иногда делится с продавцом при перепродаже). Для объекта стоимостью 1 млн AED сбор составит 40 000 AED.

Сервисные сборы — ежегодная плата управляющей компании за содержание общих зон, охрану, удобства и объекты инфраструктуры. Зависят от типа и местоположения, обычно 10-30 AED за кв. фут в год. Люксовая и прибрежная недвижимость имеет более высокие сборы.

Нет! В Дубае нет налога на недвижимость, налога на доход и налога на прирост капитала. Это одно из главных преимуществ инвестиций в недвижимость Дубая. Единственный регулярный расход — ежегодный сервисный сбор.

Oqood — система первичной регистрации off-plan недвижимости. При покупке off-plan вы получаете сертификат Oqood (не Title Deed) до завершения строительства. Сбор включён в 4% DLD. При передаче Oqood конвертируется в Title Deed.

При передаче оплачиваются: остаток по плану оплаты, подключение коммуникаций (DEWA — около 2 000-4 000 AED) и сервисный сбор за первый год (пропорционально). Сбор за Title Deed обычно 520 AED (250 за документ + 250 за план + 20 за знания).

При передаче вы: вносите финальный платёж, осматриваете объект со списком замечаний, получаете ключи и карты доступа, подписываете документы передачи и начинаете оформление Title Deed. Застройщик подключит коммуникации на ваше имя и предоставит инструкции по технике.

Снаггинг — процесс осмотра нового объекта для выявления дефектов или несоответствий спецификациям. Вы составляете список замечаний (дефекты окраски, проблемы с оборудованием и т.д.), которые застройщик должен устранить. Многие покупатели нанимают профессиональные компании для тщательного осмотра.

После полной оплаты и передачи Title Deed обычно выдаётся через 2-4 недели. Застройщик подаёт документы в DLD, и вы получите Title Deed в бумажном виде или через приложение Dubai REST.

В Дубае застройщики обычно дают 1-летнюю гарантию на дефекты строительства и отделки. Гарантия на конструкцию обычно до 10 лет. Отдельная техника может иметь свои гарантии от производителя. Всегда фиксируйте проблемы в гарантийный период.

Да, вы можете перепродать off-plan до передачи (это называется цессия или флиппинг). Однако застройщики часто взимают сбор за NOC (обычно 2-5% от стоимости), а некоторые ограничивают перепродажу до определённого процента оплаты (30-40%). Проверьте условия SPA.